Почему инвесторы недооценивают риски реализации инженерных проектов

Инвестиционное решение обычно строится вокруг рынка, финансовой модели и команды. Но в инженерных, промышленных и инфраструктурных проектах есть ещё один фактор, который способен существенно изменить первоначальную экономику, — реализуемость проекта от замысла до ввода объекта в эксплуатацию.

За более чем 27 лет управления бизнесом в строительстве и инженерии я неоднократно сталкивался с одной и той же проблемой: проект может выглядеть убедительно на стадии инвестиционной презентации, но при переходе к реализации выясняется, что исходные расчёты не соответствуют реальности.

Именно поэтому инженерная экспертиза должна начинаться до принятия инвестиционного решения, а не после того, как проблемы уже возникли на строительной площадке.

Первое, что необходимо проверить, — насколько достоверна стоимость проекта, заложенная в финансовую модель.

На практике я постоянно сталкиваюсь с расхождениями между проектной и сметной документацией. Заложенная стоимость строительно-монтажных работ, оборудования и материалов зачастую не соответствует их актуальной рыночной стоимости.

Смета может быть рассчитана на основании устаревших цен, не учитывать отдельные виды работ или содержать решения, стоимость реализации которых существенно выше первоначальных оценок.

При этом полноценная независимая экспертиза стоимости проводится далеко не всегда.

Для инвестора это означает принципиальный риск: финансовая модель может быть математически безупречной, но построенной на неверном CAPEX.

Отдельная проблема — качество и реализуемость проектных решений.

Техническое решение может выглядеть абсолютно логичным на чертежах и оказаться практически невыполнимым непосредственно на объекте.

Причина иногда достаточно проста: проектировщик не выезжал на площадку и не видел реальных условий.

Существующие коммуникации, рельеф, состояние конструкций, геология, подъездные пути, ограничения по размещению оборудования и другие факторы могут существенно изменить первоначальное техническое решение и потребовать дополнительных затрат.

Проект можно безупречно выполнить на бумаге и невозможно реализовать на площадке.

В инвестиционной модели срок строительства обычно выглядит как одна цифра. На практике за этой цифрой стоит сложная цепочка взаимозависимых процессов.

Необходимо понимать, кто будет генеральным подрядчиком, кто выполнит ключевые работы, где будет закупаться оборудование, насколько надёжны поставщики и существуют ли альтернативы по критическим позициям.

Особое внимание необходимо уделять проектам, где заявленный масштаб существенно превышает предыдущий опыт команды.

Кроме того, необходимо анализировать критический путь проекта: проектирование, согласования, закупки, производство оборудования, логистику, строительно-монтажные работы, монтаж и пусконаладку.

Срыв одной критической позиции способен привести к задержке всего проекта и существенно изменить его экономику.

Опыт управления небольшим проектом и опыт реализации крупного промышленного или инфраструктурного объекта — принципиально разные вещи.

Необходимо оценивать не только управленческую команду, но и наличие компетенций в проектировании, закупках, строительстве, техническом надзоре, управлении подрядчиками, финансах и вводе объекта в эксплуатацию.

Главный вопрос здесь простой:

Что сопоставимого масштаба эта команда уже реально реализовала?

Именно фактический опыт, а не только заявленные компетенции, позволяет оценить вероятность успешной реализации.

Это один из наиболее недооценённых инвестиционных рисков.

Одна из ключевых ошибок инвестиционного анализа — считать проект завершённым после окончания строительно-монтажных работ. С точки зрения инвестора это неверно. Строительная готовность объекта не означает его готовность к эксплуатации.

Технический надзор, исполнительная документация, подтверждение соответствия выполненных работ проектной документации и устранение замечаний должны осуществляться синхронно с производством работ.

Это не финальная формальность, а часть непрерывного процесса управления качеством строительства. Если исполнительная документация оформляется постфактум, а замечания выявляются только на завершающей стадии, проект неизбежно сталкивается с повторными проверками, дополнительными работами, переносом сроков ввода в эксплуатацию и ростом стоимости реализации.

Для инвестора критична не дата завершения строительства, а дата ввода объекта в эксплуатацию. Именно с этого момента объект становится полноценным активом, способным генерировать денежный поток, заложенный в инвестиционной модели.

Поэтому при инженерном due diligence я оцениваю не только возможность построить объект, но и его техническую, документарную и юридическую готовность к вводу в эксплуатацию. Именно здесь наиболее объективно проявляется качество проекта и устойчивость всей инвестиционной модели.

Задача независимого отраслевого эксперта — не подтвердить красивую презентацию и не найти недостатки ради самих недостатков.

Задача — оценить реализуемость проекта на всём жизненном цикле: от проектных решений и CAPEX до строительства, технического надзора, прохождения необходимых процедур и фактического ввода объекта в эксплуатацию.

И главное — определить, где находятся критические риски, сколько может стоить их устранение и способны ли они изменить первоначальную инвестиционную модель.

Инженерная экспертиза на стадии due diligence стоит значительно дешевле, чем исправление ошибок после начала реализации проекта.

Инвестору нужен не эксперт, который подтвердит красивую презентацию. Ему нужен эксперт, который найдёт то, чего в презентации нет.

Моя задача — не искать причины отказаться от проекта. Моя задача — понять, способен ли он пройти путь от идеи до работающего актива без критических потерь времени, бюджета и качества. Именно эту оценку инвестор должен получить до принятия решения о вложении капитала.