"Ожидание VS Реальность" Почему ваш ЖК не будет таким, как на рендерах?

Так исторически сложилось, что недвижимость в России, а в частности в Москве, покупают на ранней стадии строительства — на этапе котлована.
Решение о покупке доверчивые покупатели принимают на основе красивых картинок в офисе продаж жилого комплекса. Там же, помимо рендеров с густым лесом на внутренней территории, вам рассказывают о концепции: здесь будут камины, тут — кинотеатр под открытым небом, тут — фонтан.
Обещания, от которых голова идёт кругом, и на эмоциональном подъёме вы уже представляете себя читающим книгу в тени огромных елей или греющимся у камина с друзьями и тянетесь за ручкой подписать договор.

Но довольно часто реальность оказывается иной: отделочные материалы смотрятся не так как на картинке, да и вообще они могли быть заменены, места общего пользования выглядят по-другому, нет обещанной библиотеки, детская игровая выглядит не так, как на рендерах, а может, и вовсе стала платной…

Всё потому, что всё, что предлагается на стадии строительства, всё, что ещё не введено в эксплуатацию и не передано в управление управляющей компании, — это концепция!
Это всего лишь идея, то, как застройщик хотел бы, чтобы было, но это совершенно не означает, что всё будет реализовано именно так!

Внимательный покупатель может заглянуть в проектную декларацию (ПД) и увидеть, что там сказано о том, что застройщик так красиво нарисовал на картинках.
А именно: то, что указано в ПД, — это его юридическая обязанность. Всё остальное — маркетинговые фантазии, за невыполнение которых застройщик понесёт только репутационные потери.

Информация в ПД обычно выглядит сухо и не так красочно.

Пример:
расположение и описание игрового оборудования детских площадок:
площадки для разных групп возрастов на внутренней дворовой территории. Оборудование – различные качели, карусели, горки, песочницы, полосы препятствий, балансиры и игровые комплексы

описание планируемых мероприятий по озеленению:предусматривается озеленение территории на свободных от застройки и площадок участках - посадка зеленых насаждений, устройство газона и цветников

расположение и описание спортивного оборудования спортивных площадок:площадки для занятий спортом на внутренней дворовой территории. Оборудование –различные спортивные комплексы, теннисный стол

А вот как это выглядит в офисе продаж:

Более того, даже данные в ПД могут меняться. Конечно, за этим следит госорган, и изменения должны быть обоснованы, но за период стройки (а это минимум 3 года) может произойти множество корректировок, особенно в нынешнее сложное время.

Зачастую застройщик сам до конца не понимает, что и как будет реализовано. Некоторые коммерческие помещения, которые изначально входили в концепцию «amenities» (удобства - переговорные, библиотеки, фитнес-залы), на более позднем этапе могут быть проданы инвестору.
А новый собственник будет использовать их уже по своему усмотрению, скорее всего в коммерческих целях, а не для удобства жильцов.

Поэтому нужно очень скептически относиться к концепциям, рендерам и рассказам, которыми вас убаюкивают в офисах продаж и осознавать все риски.

Объективности ради нужно отметить, что добросовестный застройщик действительно старается реализовать то, что обещал, но в жизни иногда обстоятельства складываются так, что это сделать сложно или экономически не выгодно.

Теперь давайте разберёмся, как происходит разработка концепции и почему реальность может отличаться.

(очень упрощённая схема, но она отображает основные этапы)

Когда застройщик изучил аналитику и статистику, он принимает решение о том, что будет строить и какого формата и класса будет жильё, а также рассчитывает финмодель.
Затем за дело берутся продуктологи — люди, которые понимают тенденции рынка, имеют большую насмотренность не только по российским, но и по зарубежным проектам. Они разрабатывают концепцию, чтобы она соответствовала классу дома и оправдывала стоимость квадратного метра.

Отсюда и появляются переговорные комнаты, общественные кухни с каминами, залы для йоги, лапомойки, кинотеатры под открытым небом и многое другое.
Нужно признать, что на московском рынке жилой недвижимости предлагается очень достойный продукт, который может конкурировать со многими иностранными проектами

После того как концепцию сверстали, находят золотую середину между фантазиями продуктолога и коммерческой целесообразностью.
Затем на её основе рисуют рендеры, пишут скрипты для продажников и запускают проект в массы.

И вот мы подходим к главному риску.
Когда дом построен и введён в эксплуатацию, ваши отношения с застройщиком практически заканчиваются.

Дальше вы имеете дело с управляющей компанией (УК), а это совсем другое юридическое лицо, которое часто даже не аффилировано с застройщиком.

Застройщик строит и продает, УК эксплуатирует.
И вот когда через 1-2 года после того как вы сделали ремонт и заселились, вдруг вы не находите обещанную переговорную комнату, ресепшен с приветливым персоналом или густую растительность во дворе — вы идёте в УК с резонным вопросом и слышите в ответ:
«Мы не ответственны за концепцию, нам передали дом в таком виде».

Конечно, крупные системные застройщики, которые реализовали много проектов и дорожат репутацией, стараются максимально воплотить заявленные концепции. Но даже у таких компаний случаются провалы, а спросить не с кого.

Поэтому при выборе ЖК очень важно тщательно изучить застройщика, ознакомиться с уже реализованными проектами. Собрать максимально информации, почитать тематические Telegram-каналы и форумы на предмет проблем у застройщика и как он их устранял.
Обязательно почитайте проектную декларацию — что застройщик обязан выполнить по закону, зачастую уже там видно, что обещания офиса продаж идут в разрез с заявленным в ПД.

И уже на основании собранной информации принимайте решение о покупке, чтоб для вас не было неприятным сюрпризом приобретение жилья.

Если у вас нет времени на всё это, наймите независимого консультанта.

Но не путайте его с менеджерами офиса продаж или менеджером агентства по недвижимости, ведь их модель заработка устроена так, что они получают свое вознаграждение в виде процента от застройщика за продажу вам квартиры, а значит, их главная цель — именно продажа, а не объективная консультация.

Это как довериться бесплатному адвокату от государства: вроде он выполняет свою работу, но есть стойкое ощущение, что дело решается не в твою пользу.

Выбираете квартиру или просто интересуетесь жилой недвижимостью, загляните в мой ТГ канал!
Там — много интересного о застройщиках, обзоры и скрытые минусы проектов, советы которые помогут вам в покупке недвижимости!