Апарт-отели: бум или планомерное развитие?

В России растет интерес к апарт-отелям. К апрелю 2026 года их количество в нашей стране превысило 20 тысяч. Лидерство по-прежнему уверенно удерживает Санкт-Петербург: на город приходится около 49% всех апарт-отелей России (62 объекта на 9,1 тыс. номеров).

Почему данный формат приобретает все большую популярность у граждан? Чем он привлекателен для инвесторов?На эти и другие вопросы отвечают эксперты ИА Рустемпо.

- С чем связан рост числа апарт-отелей? Можно ли его охарактеризовать как бум или это все же постепенное развитие? Каковы ключевые драйверы?

Председатель Совета директоров АО «АСТОРИУС», Председатель Комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку и инвестициям ТПП РФ, кандидат юридических наук, PhD по экономике Екатерина Авдеева (Москва):

- Рынок апарт-отелей в России уверенно растет. К апрелю 2026 года его объем превысил 20 тыс. юнитов — 13% от всех коллективных средств размещения в стране. Сегмент из нишевого продукта превратился в полноценный инвестиционный инструмент.

Рост числа апарт-отелей — устойчивый структурный тренд, подкрепленный несколькими факторами. В ближайшие пять лет рынок, по прогнозам, вырастет почти в четыре раза: в стране строится около 47 тыс. юнитов помимо существующих. Основные драйверы роста — развитие внутреннего туризма и деловой мобильности. В 2025 году россияне совершили 89 млн поездок, создав устойчивый спрос на новые форматы размещения, с которыми классические гостиницы не всегда справляются. Апарт-отели выгодны девелоперам: они окупаются быстрее традиционных отелей. Туристы все чаще выбирают гибкие варианты с домашним комфортом и гостиничным сервисом. Кроме того, с октября 2024 года Москва перестала согласовывать новые апартаменты, и девелоперы активно ушли в регионы.

Директор по продукту резиденции «Реликт» Елена Кондратьева (Кисловодск):

- Рост количества апарт-отелей напрямую связан с увеличением внутреннего туристического потока и изменением потребительских предпочтений. После перераспределения туристических потоков внутри страны девелоперы увидели устойчивый спрос на современные форматы размещения и начали активно выводить на рынок проекты сервисных апартаментов. При этом я бы не называла происходящее классическим инвестиционным бумом. Скорее речь идет о закономерном развитии сегмента, который находится между жилой недвижимостью и традиционными гостиницами.

Апарт-отель – это уже не жилье в привычном понимании, но еще не полноценный отель с его стандартами и затратами на эксплуатацию. Ключевые драйверы роста – развитие внутреннего туризма, более доступный порог входа для девелоперов по сравнению с гостиничными проектами, а также высокий интерес покупателей к недвижимости, которая потенциально может приносить доход от краткосрочной аренды.

Генеральный менеджер комплекса апарт-отелей VALO Городской курорт Олег Гончарук (Санкт-Петербург):

- Рост числа апарт-отелей скорее можно охарактеризовать как закономерный этап развития индустрии гостеприимства, чем как краткосрочный бум. Этот формат последовательно укрепляет позиции уже несколько лет, поскольку отвечает одновременно интересам инвесторов, девелоперов и гостей.

С одной стороны, апарт-отели позволяют создавать более гибкие модели использования недвижимости и привлекать частные инвестиции. С другой — спрос на длительные и комбинированные поездки продолжает расти. Все больше гостей приезжают в города не только на несколько дней, но и на недели или месяцы, совмещая работу, отдых и личные дела. Для крупных туристических и деловых центров, таких как Санкт-Петербург, дополнительным драйвером выступает развитие внутреннего туризма и событийной экономики. Город принимает все больше деловых мероприятий, выставок и конгрессов, а вместе с этим растет потребность в размещении, которое сочетает гостиничный сервис и комфорт проживания.

Генеральный директор Цифровой управляющей компании DOMO Сабиржанов Роман (Москва):

- Сегодня сегмент апарт-отелей в России, действительно, уверенно растет. Эксперты прогнозируют, что в ближайшие пять лет рынок апарт-отелей может вырасти примерно в четыре раза — строится еще около 50 тысяч номеров.

Гостиничный бизнес сильно зависит от сезонности, а заполняемость апарт-отелей поддерживается за счет сдачи номеров на среднесрочные периоды от нескольких недель до месяцев. Это обеспечивает стабильный доход. Рост числа апарт-отелей связан с кризисом на рынке жилищного девелопмента, сокращением программ льготного кредитования для разных категорий населения и, как следствие, замедлением спроса на жилье. В связи с этим набирает популярность модель апарт-отелей, когда девелопер строит объект с номерами (юнитами) для проживания, кадастрирует площадь и продает её частным инвесторам. Дальше юниты переходят под управление управкомпании как гостиничные объекты, а инвесторы получают доход. При этом доходность с таких апартаментов довольно консервативная, но так как ключевая ставка снижается, а банковские депозиты дают все меньше доходности, частные инвесторы вкладываются в юниты, чтобы сохранить деньги в бетонном активе.

Для девелоперов эта схема востребована, в том числе из-за сокращения льготного кредитования гостиниц. Строить сегодня классическую гостиницу на 4-5* и 100+ номеров невыгодно из-за высоких ставок и отсутствия льгот. А формат с продажей юнитов, когда стоимость строительства покрывается частными инвесторами, вполне жизнеспособен.

Генеральный директор курорта “Лучи” Владимир Ковалев (Краснодарский край, Анапа):

- Я бы не назвал происходящее бумом. Скорее, рынок несколько лет к этому шел, а сейчас мы видим результат. С одной стороны, вырос внутренний туризм. С другой — инвесторы стали активнее рассматривать курортную недвижимость как отдельный класс активов. Эти два фактора встретились в одной точке.

Мы видим это на примере собственного проекта. До 90% покупателей в Курорте "Лучи" приобретают недвижимость с инвестиционной целью. Примерно половина клиентов принимает решение дистанционно и даже не приезжает на объект перед сделкой. Это показывает, что люди стали гораздо внимательнее оценивать не только сам объект, но и репутацию девелопера, модель управления и потенциальную доходность.

Одновременно растет спрос со стороны туристов. Во многих регионах качественного номерного фонда по-прежнему не хватает, поэтому апарт-отели помогают закрывать эту потребность. Сочетание туристического и инвестиционного спроса стало одной из главных причин роста сегмента в последние годы.

Кандидат культурологии, юрист, доцент кафедры Иностранных языков и межкультурной коммуникации Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Ольга Климова (Москва):

- Апарт-отели в России уже давно перестали быть нишевым продуктом и постепенно превращаются в заметный сегмент рынка недвижимости. Их рост связан не только с развитием туризма, но и с тем, что многие люди стали чаще выбирать длительное проживание в одном городе: по работе, учёбе или в рамках удалённого формата жизни. В отличие от обычных квартир, апарт-отели предлагают более гибкие условия и дополнительный сервис, что делает их удобными для разных категорий жильцов.

Ассистент кафедры гуманитарных наук Факультета социальных наук и массовых коммуникаций Финансового Университета при Правительстве РФ Ярослав Климов (Москва):

- Рост числа апарт-отелей в России связан, прежде всего, с изменением структуры спроса и инвестиционной привлекательностью этого формата. После 2022 года многие инвесторы стали активнее вкладываться в апартаменты, видя в них возможность получения стабильного дохода от сдачи в аренду. При этом формат апарт-отеля позволяет сочетать жилую функцию с гостиничным сервисом, что делает его интересным как для краткосрочной, так и для долгосрочной аренды. Ключевыми драйверами стали развитие внутреннего туризма, рост популярности длительных поездок и переезд людей в другие города на работу или учёбу.

Руководитель продуктовой стратегии в жилой и сервисной недвижимости Екатерина Паталина (Москва):

- Рост сегмента апарт отелей в России связан не с одномоментным бумом, а с накопленным эффектом последних лет. Формат развивался постепенно, но после 2022 года его ускорили несколько факторов: рост внутреннего туризма, спрос на более гибкие форматы проживания, интерес частных инвесторов к альтернативе классической аренде и желание девелоперов работать с продуктом, который совмещает недвижимость, гостиничную модель и сервис.

- Кто является основным клиентом апарт-отелей сегодня?

- Клиенты апарт-отелей делятся на две группы: семьи (пары) и небольшие компании, которые приезжают на 3–5 дней. Каждый четвертый российский турист уже выбирает апартаменты вместо отеля. Инвесторы — преимущественно частные лица, которые заключают около 65% сделок. Еще 20% покупателей приобретают апартаменты для собственного проживания, и около 6% приходится на корпоративный спрос.

Директор по продукту резиденции «Реликт» Елена Кондратьева (Кисловодск):

- Основной клиент апарт-отеля сегодня – это самостоятельный турист, который ищет комфортное размещение по разумной цене и не предъявляет повышенных требований к гостиничному сервису. Для него важны локация, современный формат проживания и возможность получить больше пространства за те же деньги. Вторая крупная категория – семьи с детьми и небольшие группы путешественников. Для них наличие кухни становится существенным преимуществом, особенно при длительном проживании. При этом они получают инфраструктуру, которой зачастую лишены обычные квартиры и объекты жилого фонда: ресепшен, зоны отдыха, бассейн, детские комнаты, фитнес-залы, охрану и другие сервисы. Также заметную долю составляют командировочные специалисты и сотрудники компаний, которым требуется проживание от нескольких дней до нескольких недель.

Генеральный менеджер комплекса апарт-отелей VALO Городской курорт Олег Гончарук (Санкт-Петербург):

- Сегодня аудитория апарт-отелей существенно расширилась. Если раньше этот формат ассоциировался преимущественно с длительным проживанием, то сейчас его выбирают самые разные категории гостей. В наших проектах, к примеру, значительную долю спроса формируют бизнес-туристы и участники деловых мероприятий. При этом все более заметным становится сегмент bleisure-путешествий, когда командировка совмещается с отдыхом или поездкой вместе с семьей. По сравнению с прошлым годом доля таких гостей в VALO увеличилась на 13%. Отдельную категорию составляют студенты. В структуре долгосрочных размещений на них приходится около 10% спроса. Причем речь идет как о студентах, которых направляют в Петербург в рамках сотрудничества с вузами, так и о тех, кто самостоятельно выбирает апарт-отель как альтернативу общежитию или классической аренде жилья. Не стоит забывать и о семьях с детьми, туристах из регионов, а также людях, приезжающих на лечение, обучение или решение личных вопросов. Для них принципиальны возможность самостоятельно организовать быт, наличие развитой инфраструктуры и удобное расположение рядом с метро и ключевыми городскими объектами.

Генеральный директор Цифровой управляющей компании DOMO Сабиржанов Роман (Москва):

- В сегменте апарт-отелей есть два формата. Первый — псевдожилье. Это апарт-отель без дополнительных гостиничных функций или с их минимальным набором. Он напоминает обычный ЖК. Например, номера с местами общего пользования и небольшая инфраструктура — детская площадка, небольшой бассейн. Второй тип — кондо-комплекс. Это проекты, соответствующие стандартам классических гостиниц 4-5 звезд: со СПА-комплексами, ресторанной частью, MICE-инфраструктурой. Оба варианта продают номера частным инвесторам. Следовательно, у каждого формата своя аудитория: в кондо-комплексах останавливаются гости, которые привыкли к полному гостиничному сервису, а в псевдожилье — те, кто хочет сэкономить на проживании. Также отдельную аудиторию составляют частные инвесторы, о которых говорили выше. Сегодня наблюдается спрос на аренду бюджетных жилых квартир и апартаментов без сервиса. Это выходит дешевле классических отелей примерно на 30%.

Генеральный директор курорта “Лучи” Владимир Ковалев (Краснодарский край, Анапа):

- Если посмотреть, кто сегодня покупает такую недвижимость, то инвесторы заметно преобладают над теми, кто приобретает объект исключительно для собственного отдыха. Это видно даже по тому, как изменились вопросы покупателей. Раньше многих интересовали локация, вид из окна или расстояние до моря. Сегодня разговор чаще идет о загрузке объекта, модели управления, сезонности и потенциальной доходности. Апарт-отели всё чаще рассматривают как инвестиционный инструмент и подходят к выбору проекта достаточно рационально.

Что касается гостей, здесь аудитория гораздо шире. Это семьи с детьми, пары, которые приезжают на длительный отдых, предприниматели и специалисты, работающие удаленно. Их объединяет запрос на больший комфорт и гибкость по сравнению с классическим гостиничным номером. Людям важно иметь больше пространства и возможность остаться на длительный срок, сохраняя привычный гостиничный сервис.Формат апарт-отелей оказался востребован сразу с двух сторон. Инвесторы видят в нем понятную модель получения дохода, а гости получают вариант размещения, который соответствует современному образу жизни.

- Сегодня основными клиентами апарт-отелей являются не только туристы, но и специалисты, приезжающие в командировки на несколько недель или месяцев, а также семьи, которые ищут комфортное жильё с кухней и отдельными комнатами. Для многих из них важна не только цена, но и возможность жить в относительно автономном формате, не завися от гостиничного распорядка дня.

- Основными клиентами апарт-отелей сегодня являются как туристы, так и люди, приезжающие в город на длительный срок — от нескольких недель до нескольких месяцев. Это могут быть командированные специалисты, вахтовики, студенты, семьи с детьми и удалённые работники. Для них важно сочетание комфортных условий проживания (кухня, стиральная машина, отдельная комната) с возможностью получать гостиничные услуги.

Руководитель продуктовой стратегии в жилой и сервисной недвижимости Екатерина Паталина (Москва):

- Основной клиент апарт отеля сегодня не всегда турист на три дня. Часто это человек в переходном сценарии: командировочный на две недели, специалист, приехавший на проект, семья на время ремонта, человек в процессе переезда, предприниматель или сотрудник, которому нужно временное жилье с понятным бытом. Такой аудитории важны гибкость, сервис, возможность готовить, работать, стирать вещи и жить без ощущения гостиничного режима.

- Каковы конкурентные преимущества апарт-отеля перед традиционной гостиницей?

- Конкурентные преимущества апарт-отелей перед классическими гостиницами очевидны. Прежде всего, это отсутствие жесткой привязки к стойке регистрации и гостиничным регламентам. Затем — домашний комфорт: полноценная кухня и жилое пространство. И наконец — гибкая модель управления: номера можно сдавать как посуточно, так и на длительный срок.

Директор по продукту резиденции «Реликт» Елена Кондратьева (Кисловодск):

- Главное преимущество – наличие полноценной кухонной зоны и более просторного номера. Для многих гостей это существенно повышает комфорт проживания, особенно при длительных поездках. Второй важный фактор – стоимость. Как правило, апарт-отели позволяют получить больше квадратных метров за сопоставимые деньги по сравнению с гостиничным номером аналогичного уровня. Кроме того, формат проживания здесь более гибкий. Гость оплачивает сам апартамент, а не количество проживающих в нем человек, что особенно актуально для семей и небольших компаний. Еще одно преимущество – ощущение домашнего пространства. Многие современные апарт-отели предлагают инфраструктуру гостиничного уровня, сохраняя при этом приватность и свободу, характерные для квартиры.

Генеральный менеджер комплекса апарт-отелей VALO Городской курорт Олег Гончарук (Санкт-Петербург):

- Главное преимущество апарт-отеля заключается в сочетании гостиничного сервиса и возможностей, характерных для полноценного жилья. Гость получает не только номер для ночевки, но и пространство, адаптированное для более продолжительного и комфортного пребывания. В современных комплексах востребованы наличие кухни или кухонной зоны, большее количество функционального пространства, разнообразная инфраструктура внутри проекта — рестораны, фитнес, общественные пространства, сервисы повседневного спроса. Для многих гостей именно такая среда становится определяющим фактором выбора. Особенно это заметно в крупных комплексах, где человек может работать, отдыхать, заниматься спортом и решать бытовые вопросы, практически не покидая территорию проекта. По сути, апарт-отель сегодня предлагает более гибкий и современный формат размещения, отвечающий изменившимся привычкам путешественников.

Генеральный директор курорта “Лучи” Владимир Ковалев (Краснодарский край, Анапа):

- Сегодня люди выбирают не между гостиницей и апарт-отелем, а между разными сценариями отдыха. Если поездка короткая — на пару дней или в командировку, гостиница остаётся удобным и понятным вариантом. Но когда человек приезжает на неделю, две или целый месяц, запросы меняются. Хочется больше пространства, возможность спокойно выпить утром кофе, поработать за ноутбуком или провести вечер вне привычных рамок гостиничного номера. Апарт-отель даёт ощущение собственного пространства и одновременно сохраняет гостиничный сервис. Гостю не нужно заниматься бытовыми вопросами, думать об уборке или безопасности — эти задачи остаются на стороне управляющей компании.

По нашим наблюдениям, многие гости, попробовав такой формат однажды, потом целенаправленно выбирают именно его. Современному человеку уже недостаточно просто переночевать. Ему важно чувствовать себя комфортно на протяжении всего отдыха, особенно если речь идет о длительном проживании.

- По сравнению с традиционными гостиницами апарт-отели имеют несколько важных преимуществ. Во-первых, большее пространство и наличие кухни, что особенно важно при длительном проживании. Во-вторых, часто более выгодная цена за квадратный метр и за сутки. В-третьих, возможность оформить регистрацию по месту пребывания на длительный срок. Эти факторы делают апарт-отели привлекательными для определённых категорий гостей, которым обычный отельный номер не всегда удобен.

Руководитель продуктовой стратегии в жилой и сервисной недвижимости Екатерина Паталина (Москва):

- Конкурентное преимущество апарт отеля перед традиционной гостиницей заключается в сценарии проживания. Гостиница чаще закрывает короткую поездку. Апарт-отель позволяет именно жить в городе, а не просто останавливаться в нем. Кухня, рабочее место, больше приватности, возможность принимать гостей и пользоваться пространством дольше нескольких дней создают другой тип ценности для клиента.

- Насколько выгоден данный сегмент с точки зрения инвестиций?

- С точки зрения инвестиций, апарт-отели сегодня значительно выигрывают у квартир. Средняя доходность классической аренды — 2–4% годовых, а сервисные апартаменты дают 8–12%, в сильных курортных проектах — до 17–18%.

Директор по продукту резиденции «Реликт» Елена Кондратьева (Кисловодск):

- На мой взгляд, апарт-отели постепенно теряют привлекательность как массовый инвестиционный продукт. Основная причина заключается в том, что многие проекты создавались прежде всего как инструмент продажи квадратных метров, а не как профессиональный гостиничный бизнес. В результате инвесторы часто сталкиваются со слабым управлением объектом, отсутствием единой стратегии продаж и недостаточной загрузкой номерного фонда. Все это напрямую влияет на доходность. Сегодня для инвестора уже недостаточно оценивать только стоимость покупки. Ключевым фактором становится качество управляющей компании и способность объекта обеспечивать стабильный поток гостей. Без профессионального управления рассчитывать на прогнозируемую доходность становится все сложнее.

Генеральный директор Цифровой управляющей компании DOMO Сабиржанов Роман (Москва):

- На сегодня строительство апарт-отелей – самый перспективный и выгодных формат девелопмента, потому что на них есть спрос со всех сторон: от инвесторов, девелоперов и гостей. Апарт-отели также удобны благодаря универсальности и возможности масштабирования. Они могут появляться на базе офисных или жилых помещений, при этом операционные расходы обычно ниже, чем у традиционных отелей, а спрос стабильно растет в средних и крупных городах.

Генеральный директор курорта “Лучи” Владимир Ковалев (Краснодарский край, Анапа):

- Интерес инвесторов к апарт-отелям связан не только с потенциальной доходностью. Для многих важна понятная модель вложений.Человек покупает объект в регионе с растущим туристическим потоком, а управлением занимается профессиональная команда. Инвестор получает возможность участвовать в туристическом рынке, не занимаясь поиском арендаторов, заселением гостей и другими операционными вопросами.

Недвижимость всё чаще рассматривают не только как способ сохранить капитал, но и как актив, который должен работать. Поэтому значение имеют не только цифры в презентации, но и сам проект: локация, концепция, опыт девелопера и наличие сильного гостиничного оператора.Как и в любой инвестиции, универсального рецепта здесь нет. Результат зависит от качества конкретного объекта и того, насколько профессионально организовано его управление.

- С точки зрения инвестиций апарт-отели до сих пор выглядят довольно привлекательно. При грамотном управлении и удачном расположении они могут приносить доходность выше, чем обычная жилая недвижимость в аренду. Однако важно понимать, что этот формат требует активного участия, т.е. нужно постоянно следить за загрузкой, поддерживать качество сервиса и оперативно реагировать на запросы гостей. Без этого доходность может оказаться ниже ожиданий.

- С точки зрения инвестиций апарт-отели показывают довольно высокую доходность по сравнению с обычной жилой недвижимостью. При грамотном управлении и хорошей локации годовая доходность может составлять 8–12% и выше. Однако этот сегмент требует активного управления и постоянного маркетинга, иначе загрузка и доходность могут оказаться ниже ожиданий.

Руководитель продуктовой стратегии в жилой и сервисной недвижимости Екатерина Паталина (Москва):

- С точки зрения инвестиций формат интересный, но он требует точной продуктовой логики. В одном из проектов в Дубае правильно собранная модель апартаментов под краткосрочную аренду дала 97 процентов среднегодовой загрузки, включая низкий сезон. Этот результат был достигнут не только за счет локации, а через итерационную доработку продукта под реальные паттерны гостей: планировку, комплектацию, сценарии проживания и операционную модель. Именно здесь многие инвесторы ошибаются. Они покупают апартамент в красивом объекте, но не оценивают, как он будет работать в ежедневной эксплуатации.

- Какие сложности возникают при строительстве или переоборудовании помещений под апарт-отели? Есть ли какие-то "подводные камни"?

- Строительство или переоборудование помещений под апарт-отели может быть сопряжено с серьезными сложностями. С этого года все апарт-отели должны получить статус гостиницы, но между сдачей здания и получением категории может пройти до полутора лет. Есть судебные прецеденты, влияющие на доверие к коллективным инвестициям в гостиничную недвижимость, но повод не отказываться, а досконально все проверить. Также повышение НДС для компаний на УСН может снизить рентабельность сегмента.

Директор по продукту резиденции «Реликт» Елена Кондратьева (Кисловодск):

- Главная проблема многих проектов заключается в том, что они изначально проектировались как псевдожилье, а не как полноценный гостиничный объект. В погоне за продаваемой площадью девелоперы часто минимизируют сервисные зоны. В результате объект может испытывать дефицит складских помещений, прачечных, технических помещений для персонала, сервисных коридоров и грузовых лифтов. Все это существенно осложняет дальнейшую эксплуатацию. Дополнительным риском становится смешанный формат использования. В одном комплексе могут одновременно находиться номера под краткосрочную аренду, апартаменты для постоянного проживания, объекты долгосрочной аренды и коммерческие помещения. Такая неоднородность затрудняет управление и снижает качество гостиничного продукта.

Генеральный директор Цифровой управляющей компании DOMO Сабиржанов Роман (Москва):

- Основные сложности связаны с соблюдением стандартов безопасности, получением необходимых лицензий, а также с процессом переоборудования помещений под апартаменты, который требует согласования с контролирующими органами.

- При строительстве или переоборудовании помещений под апарт-отели часто возникают сложности с согласованиями и требованиями к инженерным системам. Кроме того, важно правильно организовать управление объектом — это одна из самых частых проблем, с которой сталкиваются инвесторы. Без профессиональной управляющей компании доходность может быть значительно ниже запланированной.

Руководитель продуктовой стратегии в жилой и сервисной недвижимости Екатерина Паталина (Москва):

- Главный подводный камень при строительстве или переоборудовании помещений под апарт отель связан с разрывом между девелопером и оператором. Если объект проектируется без участия управляющей компании, продукт часто не совпадает с операционной реальностью. Появляются неудобные планировки, слабая шумоизоляция, материалы, которые быстро изнашиваются, недостаточные зоны хранения, непродуманная логистика уборки и обслуживания. В гостиничной модели это быстро превращается в расходы, жалобы гостей и снижение загрузки.

- Как Вы оцениваете риски, связанные с инвестициями в апарт-отели, по сравнению с другими видами недвижимости?

- Доходность инвестиций в апарт-отели зависит от управляющей компании, загрузки, туристического потока и эксплуатационных расходов. Можно выделить два ключевых риска. В первую очередь, это рыночное перенасыщение: например, в Санкт-Петербурге, где сосредоточено почти 45% всех юнитов, загрузка в первом квартале 2026 года упала на 5,1%. Также сказывается зависимость от оператора — рынок сместился в сторону профессиональных управляющих компаний, и выбор модели управления (внешнее управление, франшиза или собственная УК) критически важен для успеха.

Директор по продукту резиденции «Реликт» Елена Кондратьева (Кисловодск):

- Основной риск – отсутствие прогнозируемой доходности. В отличие от классического гостиничного бизнеса, где объект обычно управляется централизованно, в апарт-отелях собственники могут использовать помещения по-разному. На практике это означает, что соседний апартамент может сдаваться частным владельцем по ставке в два-три раза ниже рыночной. Такая внутренняя конкуренция оказывает давление на тарифы всего объекта и снижает доходность остальных инвесторов. Кроме того, инвестор зависит не только от рыночной ситуации, но и от качества управления комплексом, маркетинга, репутации объекта и общего уровня загрузки. Поэтому риски здесь значительно выше, чем при классической модели недвижимости с отельным управлением или долгосрочной аренде жилья.

Генеральный директор курорта “Лучи” Владимир Ковалев (Краснодарский край, Анапа):

- Самая частая ошибка инвестора — считать, что достаточно купить недвижимость в популярном курортном регионе, и дальше она сама будет приносить доход. На практике всё немного сложнее. Один объект показывает хорошую загрузку, другой при похожей локации — нет. Разница обычно кроется не в море за окном и не в количестве солнечных дней, а в качестве самого проекта: кто им управляет, как выстроена работа с гостями, насколько продумана инфраструктура и что будет происходить на территории через несколько лет после запуска. Поэтому инвесторы смотрят не только на квадратные метры. Их интересует управляющая компания, опыт девелопера и общая логика развития проекта. Это естественная реакция рынка: чем больше появляется качественных объектов, тем внимательнее люди подходят к выбору.

Сам формат апарт-отелей остается достаточно устойчивым. Внутренний туризм растет, спрос на качественные объекты размещения сохраняется. Поэтому основные риски связаны не с форматом как таковым, а с выбором конкретного проекта.

- При этом стоит учитывать и риски. Конкуренция в этом сегменте постепенно растёт, особенно в крупных городах. Кроме того, успех проекта во многом зависит от управляющей компании. Если она работает неэффективно, даже хороший объект может показывать слабые финансовые результаты. Поэтому перед инвестициями важно внимательно изучать не только сам проект, но и того, кто будет им управлять.

- Риски инвестиций в апарт-отели в целом сопоставимы с другими видами коммерческой недвижимости, но имеют свою специфику. С одной стороны, формат относительно устойчив к кризисам за счёт диверсифицированного спроса. С другой — высокая конкуренция и зависимость от качества управления могут существенно влиять на доходность. В сравнении с обычными квартирами в аренду апарт-отели требуют больших первоначальных вложений и более сложного администрирования.

Руководитель продуктовой стратегии в жилой и сервисной недвижимости Екатерина Паталина (Москва):

- По уровню риска апарт-отели находятся между жилой недвижимостью и гостиничным бизнесом. С одной стороны, инвестор получает недвижимый актив. С другой стороны, доходность зависит не только от рынка недвижимости, но и от качества управления, загрузки, отзывов, сезонности, операционных расходов и конкуренции. Поэтому этот формат нельзя оценивать как обычную квартиру под аренду. Его нужно считать как сервисный продукт с собственной экономикой.

- Какие регионы или города сейчас являются лидерами по развитию апарт-отелей? Есть ли какие-то неочевидные перспективные направления?

- Санкт-Петербург остается историческим центром формата, где сосредоточено 45% всех юнитов. В 2026 году здесь ожидается рекордный ввод около 6,8 тыс. новых объектов. Краснодарский край стал лидером по объему нового строительства. На регион приходится почти половина экспозиции апарт-отелей — 28,5 тыс. вариантов. По итогам 2025 года лидерами рынка стали Сочи, Анапа и Евпатория. Крым представляет собой активно развивающийся рынок, где в продаже находится 27 сервисных апарт-отелей. Новыми перспективными направлениями становятся горнолыжные курорты Северного Кавказа, включая Архыз и Домбай, где доля апарт-отелей в общем объеме строительства достигает 70%. Также активно развиваются Казань, Алтай, Байкал и Калининградская область. Рынок апарт-отелей в России вступил в фазу активного регионального развития. Его дальнейший рост будет зависеть от баланса между растущим предложением и реальным спросом, а также от качества профессионального управления объектами.

Директор по продукту резиденции «Реликт» Елена Кондратьева (Кисловодск):

- Безусловным лидером остается Санкт-Петербург. Именно этот рынок одним из первых начал активно развивать городской формат апарт-отелей, и сегодня город сохраняет ведущие позиции, как по количеству проектов, так и по накопленной экспертизе в управлении такими объектами. На втором месте находится Москва. Однако здесь апартаменты значительно чаще приобретаются для собственного проживания или как альтернатива жилью, поэтому гостиничная составляющая выражена менее ярко. Среди перспективных направлений стоит выделить туристические и курортные регионы с устойчивым ростом внутреннего туризма: Краснодарский край, Крым, Калининградскую область, Алтай и отдельные города Золотого кольца. Именно там спрос на современные форматы размещения продолжает расти, что создает потенциал для появления новых качественных проектов.

Генеральный директор Цифровой управляющей компании DOMO Сабиржанов Роман (Москва):

- Формат апарт-отелей особенно популярен в Ленинградской, Калининградской и Ростовской областях, Краснодарском крае, Кавказских минеральных водах и в Крыму. В Москве с этим сложнее, так как жестче регулирование со стороны земли. Сейчас девелоперы активно выходят в регионы — большие города уже насыщены предложением, а в регионах есть дефицит номерного фонда. Так что сейчас перспективные направления — это второстепенные города с развитой инфраструктурой и туристическими и деловыми потоками.

Генеральный директор курорта “Лучи” Владимир Ковалев (Краснодарский край, Анапа):

- Если бы мне задали этот вопрос пять лет назад, я бы без раздумий назвал Санкт-Петербург. Именно там формат апарт-отелей получил самое активное развитие и фактически стал отдельным сегментом рынка. Сейчас картина меняется. Интерес инвесторов постепенно смещается в сторону курортных регионов. Люди оценивают не только сам объект, но и туристический потенциал территории, потому что именно он влияет на загрузку и доходность. В первую очередь это Краснодарский край. Причем сегодня уже недостаточно сказать просто "Сочи". Анапа тоже становится заметным игроком на этом рынке. Мы видим интерес и со стороны туристов, и со стороны инвесторов. Во многом этому помогает транспортная доступность: из Краснодара сюда можно доехать примерно за два часа, из Ростова-на-Дону — за четыре. Для курортного направления это серьёзное преимущество.

Кроме Краснодарского края, я бы обратил внимание на Крым, Калининградскую область и горные курорты Северного Кавказа. Во всех этих регионах развивается туристическая инфраструктура, а вместе с ней растет спрос на качественные объекты размещения.Самые интересные перспективы сегодня у направлений, которые способны привлекать гостей не только летом. Чем меньше проект зависит от одного сезона, тем устойчивее он чувствует себя в долгосрочной перспективе.

Руководитель продуктовой стратегии в жилой и сервисной недвижимости Екатерина Паталина (Москва):

- Лидерами развития остаются Москва, Санкт Петербург и Сочи. Москва дает деловой и событийный спрос, Петербург сочетает туристический и деловой трафик, Сочи работает за счет курортной модели и внутреннего туризма. Из перспективных направлений я бы выделила Казань, Екатеринбург, Нижний Новгород и Калининград. Там есть деловая активность, событийный спрос, туризм и дефицит качественного сервисного жилья для проживания дольше стандартного гостиничного визита. В целом апарт-отель становится сильным форматом там, где он проектируется не как набор маленьких юнитов для продажи инвесторам, а как работающая модель проживания и управления. Доходность здесь создается связкой продукта, оператора, сервиса и понятного сценария для гостя.

Подготовил Евгений Раи

Источник - ИА Рустемпо