Офисы для инвестиций в Москве до 50 млн руб

В столице прибавляется современных офисов, оптимальных для инвестиций с чеком до 50 млн. В подборке — десять заметных проектов, на которые стоит смотреть внимательно: от Сколково до Павелецкого узла, от камерных форматов до крупных центров. Только актуальные лоты с короткими комментариями по каждой точке. Это шанс зайти в сегмент с разумным бюджетом, не зацикливаясь на «классике». Разберём ключевые особенности, риски и практические преимущества каждого варианта.

Оглавление

Сайт

От 24,7 млн ₽. Класс A, ядро инновационного кластера.

Соседство с Технопарком, бизнес-школой и HQ IT поддерживает устойчивый спрос и ускоряет рост стоимости. Фокус на R&D и tech-компании: такой пул арендаторов предсказуем и платёжеспособен.

Мини-блоки от 60 м² — удобно дробить портфель или брать несколько лотов (часть под себя, часть под аренду).

Корпус Alpha продаётся по этажам, Beta — целиком: разные сценарии входа.

Высокий уровень инженерии, потолки 5 м, развитое внутреннее ядро сервиса.

Нюанс: Стройка — и дисконт, и риск: цена ниже рынка, но сроки могут сдвигаться. Изучайте ДДУ и условия переуступки до ввода.

Сайт

От 33,7 млн ₽. Класс A, первая линия Открытого шоссе, рядом МЦК «Бульвар Рокоссовского» и крупные хабы.

Микс-концепция: офисы, трёхуровневый паркинг, стрит-ритейл; кровля стилобата — общественное пространство с зеленью и ресторанами — плюс к формату work-life balance.

Инвест-акцент: Идёт реновация района — потенциал апсайда к сдаче. Ставка на развитие локации при риске затяжного освоения.

Рекомендация: вход на котловане даёт скидку, но требует проверки девелопера.

Готовность: 3 кв. 2026.

Сайт

От 38,6 млн ₽. Класс A, премиум.

Проект Genpro: две башни, блоки 96–1736 м². Формирующийся деловой узел у «Москва-Сити», удобные связки (метро/МЦК/магистрали).

Для инвестора: Ранний этап = минимальный вход; к вводу ожидается рост, учитывая дефицит качественных офисов на западе.

Минусы: Долгая реализация и инфляционные риски без хеджа.

Плюсы: Престижная локация и потенциал — крепкая база долгого портфеля.

Готовность: ввод — конец 2028.

Сайт

От 28,5 млн ₽. Класс A, центр у воды: зелёные маршруты и набережная — запрос креативных индустрий, стартапов, digital-команд. Современные инженерии, архитектура с выходом к реке.

Инвест-кейс: Растущий, но неочевидный спрос: компании осознанно выбирают комфортную среду вместо центра. Апсайд — по мере развития окружения.

Риск: Окупаемость дольше из-за постепательного формирования спроса. Нужен мониторинг ставок в локации.

Готовность: 2029.

Сайт

От 25 млн ₽. Клубный формат в историческом ядре, 6 минут до Кремля. Парадные арки, камерность, приватность — редкость для офисного сегмента.

Особенность: «Трофейный» актив — ценится за адрес, эстетику и малое предложение. Спрос — со стороны брендов, для которых важен статус.

Минус: Небольшой объём — при срочном выходе ликвидность ниже. Цена выше среднерайонной, но арендаторы платят за уникальность.

Готовность: 2 кв. 2026.

Сайт

От 28 млн ₽. Класс A в поясе СК–ТТК. В районе дефицит современных площадей — объект быстро собирает резидентов.

В составе — ритейл, зоны отдыха и рабочие пространства.

Для инвестора: Стабильный спрос и возможность держать ставку выше районной на фоне низкой конкуренции — удобно под пассивный доход.

Риск: Проект строится — оценивайте вероятность сдвигов.

Готовность: 4 кв. 2028.

Сайт

От 21,2 млн ₽. Класс A, компактные блоки, престижное окружение, сильная районная инфраструктура. Формат — под МСБ; спрос на «малые» метры растёт.

Рекомендация: К сдаче возможен прирост до ~20% — база для флипа и последующей аренды. Небольшая площадь — удобный вход.

Минус: Пул арендаторов уже, но спрос устойчив.

Готовность: 4 кв. 2025.

Сайт

От 41 млн ₽. Класс A, бизнес-центр с парком, старт продаж.

Два корпуса, приватные open space, ландшафтное благоустройство. Экотренд и ЗОЖ — плюс для команд, ищущих баланс «город-природа».

Для инвестора: Имеет смысл собирать несколько лотов; к сдаче — капитализация. На старте — дисконт.

Риск: Локации нужно время для стабилизации спроса.

Готовность: 1 кв. 2026.

Сайт

От 28,1 млн ₽. Класс A, два корпуса с террасами и амфитеатром. Фили-Давыдково — между «Сити» и Сколково.

Инвест-профиль: Востребован у IT/креативных команд, гибкие планировки; можно купить компакт или целое здание — удобно для ко-инвестиций и собственного мини-кластера.

Рекомендация: Возможна долевая покупка — снижает порог входа.

Готовность: 1 кв. 2026.

Сайт

От 46,6 млн ₽. Класс A, первая линия набережной, выразительная архитектура, премиальный пул арендаторов. Сердце Павелецкого делового узла, сильная транспортная матрица.

Для инвестора: Выше среднего ликвидность, быстрая ротация, опция перепродать с премией за локацию. Первая за 15 лет стройка такого уровня на первой линии.

Минус: Вход близок к верхней границе бюджета, но актив — надёжная долгая позиция.

Готовность: 1 кв. 2026.

— Локация: транспорт, деловая активность, окружение и планы развития.

— Класс: A — премия; B+ — рациональный баланс цены и качества (класс ≠ автоматическая ликвидность).

— Готовность: строящиеся объекты дешевле, но риск задержек выше — соотнесите с горизонтом.

— Апсайд: динамика цен и активность девелоперов.

— Инфраструктура: паркинг, ритейл и сервисы «в доме».

— Планировки: минимальные метры, деление/объединение.

— Юридика: права, обременения, история.

— Арендопригодность: вакансия, ставки, якоря.

— УК: опыт, SLA, прозрачность отчётности.

— Экология/энергоэффективность: влияет на спрос и OPEX.

— Выход: ликвидность и ограничения договоров.

1. «Неподъёмная» площадь: кажется выгодно, но выход осложняется.

2. Игнор реального спроса: «на слуху» не значит сдадите — смотрите сделки и пул арендаторов.

3. Недооценка инфраструктуры: паркинг/сервисы сильнее влияют на ставку, чем кажется.

4. Перегретый сегмент: высокий спрос может смениться коррекцией.

5. Экономия на юристах: риски блокировок регистрации и скрытых ограничений.

Рекомендация: считайте сценарии выхода заранее, стресс-тестируйте доходность, прогнозируйте OPEX и простои.

1. Минимальный срок окупаемости? Обычно 8–12 лет, зависит от класса, локации и динамики ставок. На ранней стадии ROI поддерживает рост цены к сдаче.

2. Можно войти без опыта? Да: начинайте с понятных локаций и небольших лотов при сильной УК.

3. Аренда или флип? Аренда — стабильный поток при менеджменте. Флип работает на ранних стадиях при росте цены, но есть риски сроков и переуступки.

4. Как проверить спрос? Смотрите вакансию, якорей и профиль бизнеса в районе (IT/финансы/креатив).

5. Что делать, если не сдаётся? Корректируйте ставку/формат, добавляйте сервис (мебель/управление), при необходимости меняйте УК или брокера.

Рынок офисов до 50 млн ₽ открыт не только профинвесторам. Сравнивайте объекты не по прайсу, а по сути: кто ваш арендатор, какая инфраструктура, насколько гибко управление. Пользуйтесь подборками, изучайте новостройки, советуйтесь с экспертами — и не гоняйтесь за «трофеями» без оценки рисков. Сильная локация и качественный продукт всегда дороже — особенно если ваша цель пассивный доход или рост капитала.