Аналитический обзор топовых зарубежных рынков недвижимости 2025 года

📉 5 рынков, где рост замедлился

🔝Топ-3 страны с самой высокой доходностью: до +30% на перепродаже и 8–15% годовых на аренде

Этот обзор сэкономит вам кучу сил и поможет сравнить, где на самом деле выгодно инвестировать 👌🏻

Анализ основан на последних данных из отчётов ведущих экспертов отрасли – Deloitte, JLL, Knight Frank и других авторитетных источников.

В этой статье мы проанализировали 8 крупных зарубежных рынков недвижимости и структурировали информацию по основным показателям:

🔹 Мировые тренды на рынке недвижимости - что ждать в 2025 году

🔹 Сезонность и туризм – как эти факторы влияют на стоимость и ликвидность недвижимости.

🔹 Объёмы застройки – где рынок перенасыщен, а где ещё есть потенциал для роста.

🔹 5 мировых рынков, которые замедлили свой рост – стоит ли туда инвестировать сейчас?

🔹 Топ-3 рынка с самой высокой доходностью – где сегодня можно зарабатывать больше всего.

🔹Бесплатный бонус, если хотите разобраться в рынке Бали.

Регионы в обзоре расположены по росту доходности – от низкой к высокой.

АВТОР

Я - Морис Польников, основатель агентства ELEMENT 360

Мы 10 лет работаем на международных рынках недвижимости и изучили их ключевые проблемы.

Главная — это погоня за сиюминутной выгодой, которая исключает анализ, стратегическое планирование и учет долгосрочных перспектив. Это приводит к завышенным ожиданиям, ошибкам и потере денег.

На каждом этапе мы объясняем клиентам принципы рынка, помогаем оценивать риски и обучаем управлению активами.

Такой подход позволяет не только минимизировать ошибки, но и выстраивать устойчивые стратегии, которые работают на будущее.

Чтобы принимать взвешенные решения, важно ориентироваться в текущих тенденциях глобальных рынков. Поэтому мы и подготовили этот обзор специально для вас.

А если вы рассматриваете рынок Бали и хотите узнать о нем больше, то у нас есть мини-курс “Недвижимость на Бали. Простая инструкция для старта”

Он поможет разобраться в алгоритмах инвестиций на Бали и понять, какие стратегии работают лучше всего.

Только актуальная информация о рынке с реальными примерами

Источники для этого обзора:

Средние цены на недвижимость — данные из официальных статистических агентств стран (напр. TurkStat, Idealista; Knight Frank и Global Property Guide для международных рынков).

Средняя доходность аренды — основана на аналитике Global Property Guide, Knight Frank и отчётах крупных риелторских агентств (Barnes International Realty, JLL).

Объёмы строительства — сведения из национальных статистических служб (TurkStat, INE, ISTAT, ЦФА).

Туристический поток — данные взяты из официальных туристических агентств, включая TripAdvisor, Statista, а также национальных бюро статистики.

Прогнозы по росту цен — приведены на основе исследований Knight Frank, JLL, Savills и национальных регуляторов рынка.

В 2021-2022 годах рынки недвижимости переживали заметный подъём: цены стремительно росли, а сделки заключались с рекордной скоростью. Но уже с 2023 года ситуация начала меняться.

Рост процентных ставок в США и Европе, удорожание строительных материалов и энергии, а также перебои в логистике, вызвавшие глобальную инфляцию, существенно повлияли на рынок. Дополнительным фактором стали геополитические конфликты, усилившие нестабильность.

На этом фоне некоторые рынки смогли извлечь краткосрочную выгоду. Например, в Турции в 2022 году интерес иностранных инвесторов вызвал резкий рост цен. Однако многие инвесторы столкнулись с недостатком прозрачности и низкой доходностью.

В то же время рынки Центральной и Западной Европы ощутили спад. Особенно сильно пострадали Германия, Великобритания и страны Скандинавии, где снизилось количество сделок и упали цены, несмотря на их репутацию надёжных регионов.

К концу 2024 года ситуация здесь начала выравниваться. В странах Южной Европы, таких как Испания, Португалия и Греция, цены на недвижимость продолжают демонстрировать рост, что говорит о стабильности и востребованности этих рынков. Эти регионы могут стать привлекательными для долгосрочных и доходных вложений.

На рынках Ближнего Востока и Юго-Восточной Азии спрос сохраняется умеренным. В ОАЭ недвижимость продолжает привлекать инвесторов, хотя прошлые темпы роста уже не наблюдаются. А вот Бали становится перспективным и стабильным направлением, демонстрируя уверенный рост и высокий спрос на аренду.

Согласно прогнозам экспертов OECD, мировые рынки будут расти умеренно. Однако геополитическая ситуация и иммиграционные возможности стран станут ключевыми факторами, определяющими интерес иностранных инвесторов.

Сезонность – один из ключевых факторов, определяющий спрос на недвижимость. В некоторых странах резкие скачки турпотока могут делать аренду нестабильной, в других — наоборот, спрос остаётся высоким круглый год. Рассмотрим основные туристически привлекательные страны:

Объемы застройки — один из важных индикаторов рынка недвижимости, который напрямую влияет на доходность инвестиций.

Высокий темп может привести к перенасыщению рынка, снижению цен и конкуренции среди арендаторов. Напротив, ограниченная застройка (например, на Бали, где большая часть земли — заповедные зоны) делает недвижимость более ликвидной и способствует росту цен.

В странах с активной застройкой (например, в Дубае) можно заработать на перепродаже на этапе строительства. Но чем выше объемы, тем больше выбор у арендаторов. Это может снизить арендные ставки и увеличить сроки окупаемости объекта. Важно учитывать спрос и туристическую активность в регионе, чтобы оценить перспективы доходности.

Российский рынок недвижимости продолжает сталкиваться с вызовами в 2025 году. Сложная экономическая ситуация, вызванная санкциями и геополитической нестабильностью, сдерживает развитие.

Так, рынок городской недвижимости показывает стагнацию, особенно в сегменте элитного жилья.

Тем не менее, некоторые направления демонстрируют положительную динамику:

Прогнозы:

Итальянский рынок недвижимости демонстрирует стабильность и умеренный рост. По данным Idealista, к началу осени 2024 года средние цены на жильё выросли на 2%, что соответствует прогнозам. При этом арендные ставки в крупных городах, таких как Милан, увеличились на 11% за год, что делает рынок особенно привлекательным для долгосрочных инвестиций.

Локации:

Иммиграционные изменения: С весны 2024 года Италия прекратила выдачу инвесторских виз гражданам России и Беларуси, даже при наличии второго гражданства. Однако это не повлияло на популярность программы Residenza Elettiva, которая позволяет иностранцам подавать заявление на ВНЖ при условии постоянного проживания в стране более шести месяцев в году.

Прогнозы: Итальянский рынок сохраняет устойчивость благодаря спросу как со стороны местных жителей, так и иностранных покупателей. Лидирующими направлениями для инвестиций остаются элитные апартаменты в крупных городах и жильё на побережье.

Португалия продолжает оставаться одной из самых привлекательных стран для инвестиций в недвижимость и релокации. Несмотря на отмену классической программы «золотой визы» для покупателей недвижимости, страна предлагает широкий выбор возможностей для переезда и сохранения капитала.

Рынок недвижимости: Цены на недвижимость в Португалии стабильно растут. По данным Idealista, в 2024 году средний рост составил 9,1%, причём в Лиссабоне и Порту он достиг 6% и 7,2% соответственно.

Страна сохраняет лидирующие позиции в Западной Европе по темпам удорожания жилья. Помимо крупных городов, всё большее внимание инвесторов привлекают прибрежные районы и небольшие поселения с комфортным жильём и доступными ценами.

Прогнозы и перспективы: в ближайшие три года цены на недвижимость в Португалии будут расти быстрее, чем в среднем по Европе. Это делает рынок особенно интересным для инвесторов, которые стремятся сохранить капитал и получить выгоду от долгосрочного роста.

Ключевые факторы для инвесторов:

Испания показывает стабильный рост рынка недвижимости, особенно в сегменте новостроек. По данным Национального института статистики, в 2024 году новостройки подорожали на 11%, а общий рост цен составил 7,8%. Это превышает прошлогодние прогнозы аналитиков.

Однако рост числа сделок замедлился. В начале 2024 года иностранные покупатели снизили активность на 6%, а россияне — на 33%. При этом более половины сделок с российским участием осуществляют резиденты страны.

Популярность туристического жилья остаётся высокой: 85-90% объектов в популярных регионах бронируются заранее. В ответ власти ужесточают правила краткосрочной аренды. Например, в Барселоне планируется полный запрет на неё с 2028 года. Кроме того, на государственном уровне обсуждается требование согласования сдачи жилья с 60% собственников в доме.

Прогнозы: Эксперты Caixa Bank ожидают, что в 2025 году рост цен замедлится до 2,8%, но спрос на недвижимость продолжит стимулировать рынок. Для инвесторов это остаётся возможностью для долгосрочного вложения капитала.

В последние годы страна активно привлекала иностранных инвесторов, обещая выгодные условия для покупки недвижимости: так, в 2020 был относительно низкий порог входа, возможность быстро получить ВНЖ, а затем гражданство.

И такие условия привлекали инвесторов со всего мира, в том числе в период 2020-2023 гг. около 18,5% сделок были совершены россиянами (Согласно данным Бюро статистики Турции (TURKSTAT)

Однако с сентября 2023 Правительство Турции резко изменило политику выдачи ВНЖ через покупку жилья, в результате многие инвесторы не смогли пользоваться недвижимостью без дополнительных трат или посредников.

Так, с 16 октября 2023 года минимальная стоимость недвижимости для получения вида на жительство была повышена с $75,000 до $200,000.

Это решение было принято без предварительного уведомления, что застало многих инвесторов врасплох. Некоторые покупатели оказались в ситуации, когда у них есть недвижимость, но они не могут получить ВНЖ, открыть банковские счета или оформить коммунальные услуги на своё имя.

Турецкое законодательство в отношении недвижимости для иностранцев становится всё менее стабильным. Новые правила часто вводятся неожиданно и без адаптационного периода, что создаёт риски для тех, кто планирует долгосрочные инвестиции или получение дохода от аренды. В некоторых случаях иностранные владельцы сталкиваются с ограничениями в управлении своей недвижимостью и получении прибыли.

С конца 2023 года в Турции начали действовать новые правила лицензирования краткосрочной аренды. Теперь для сдачи жилья через платформы вроде Airbnb необходимо получать одобрение всех жильцов многоквартирного дома и оформлять специальные лицензии. Это сделало краткосрочную аренду более сложной, а штрафы за нарушения значительно выросли. Рекомендуются рассматривать долгосрочную аренду как более надёжный вариант.

Также многие инвесторы в Северный Кипр столкнулись с закрытием этого рынка для иностранцев и оказались в затруднительном положении с замороженными активами.

Перспективы региона: Турция всё чаще становится для иностранцев не местом для переезда и получения дохода, как в 2022–23 годах, а дальней дачей – как предыдущие 20 лет.

По прогнозам, цены на недвижимость в Турции в 2025 году будут расти, и Турция всё ещё остаётся одним из перспективных регионов (данные TÜGEM, Knight Frank, PRIAN).

Однако важно следить за ситуацией в макроэкономике, развитием инфраструктуры и тенденциями на рынке больших турецких городов и популярных курортов.

Прогнозируемая стоимость квадратного метра недвижимости в 2025 году в самых популярных городах Турции, по данным Endeksa:

ТРСК раньше привлекала инвесторов доступными ценами, но в 2024 году были введены жёсткие ограничения:

Повышение порога для гражданства, ограничение прав на ВНЖ и политическая ситуация (внутренняя и внешняя) — эти факторы формируют нестабильную и непредсказуемую среду для иностранных покупателей.

Для инвесторов это означает необходимость более тщательной проверки текущих условий рынка и стратегического подхода к выбору объектов, чтобы минимизировать риски и сохранить ликвидность вложений.

Таиланд показывает стабильность в сегменте недвижимости, несмотря на снижение внутреннего спроса в 2024 году из-за роста процентных ставок и увеличения разрыва между ценами и зарплатами. Во втором квартале 2024 года цены на недвижимость выросли на 2,6% в годовом исчислении. Наибольший рост зафиксирован в Бангкоке (+3,85%).

Локации:

Динамика рынка:

Перспективы:

Однако существуют и риски, которые могут повлиять на рынок:

В целом, перспективы рынка недвижимости Таиланда в 2025 году выглядят позитивно, при условии учёта указанных факторов и рисков. Он остаётся привлекательным для инвесторов благодаря высокому туристическому потоку и потенциалу для роста цен в курортных зонах.

Дубай сохраняет лидирующие позиции на мировом рынке благодаря стабильности, безопасности и высокой доходности. За последние годы рынок демонстрировал впечатляющий рост, который объясняется следующими факторами:

По данным компании IMEX Real Estate, продажи жилой недвижимости в Дубае во второй половине 2024 года выросли на 31% в годовом исчислении

Преимущества ОАЭ:

Прогнозы: Рынок Дубая продолжит привлекать инвесторов благодаря своему международному статусу, выгодному налоговому режиму и перспективам роста цен на жильё в ближайшие годы.

Согласно прогнозам Forbes Business Council, в 2025 году ожидается значительный рост спроса на жилую недвижимость в сегментах класса люкс и среднего класса. Особенно востребованными будут знаковые районы, такие как Пальма Джумейра, привлекающие состоятельных покупателей. Одновременно ожидается увеличение интереса к более доступному жилью, что обусловлено ростом населения и развитием инфраструктуры.

Эксперты также прогнозируют, что цены на недвижимость в Дубае продолжат расти, поддерживаемые стабильной экономикой и благоприятной налоговой политикой эмирата.

Риски:

Сезонные колебания спроса: Летние месяцы в Дубае характеризуются высокими температурами, что приводит к оттоку как местных жителей, так и туристов. В июне 2024 года город посетили 1,19 млн туристов, что является самым низким показателем за год. Это может привести к снижению спроса на аренду жилья в этот период

Высокие темпы строительства: Дубай активно развивается, и в 2024 году было запущено около 560 новых проектов, включающих 130 тысяч юнитов, что на 30% больше по сравнению с предыдущим годом. Ежеквартально вводится значительное количество новых объектов недвижимости. Это может привести к высокой конкуренции за арендаторов и покупателей.

В условиях избыточного предложения также может наблюдаться снижение темпов роста цен на недвижимость.

БАЛИ

С населением около 278,7 миллионов человек Индонезия занимает 4-е место в мире, что делает её одной из крупнейших и динамично развивающихся экономик.

По прогнозам Mordor Intelligence, объём рынка недвижимости Индонезии к 2025 году вырастет на 5,82%, достигнув 85,97 миллиарда долларов США. Для сравнения, в Дубае рынок недвижимости демонстрирует более высокий темп роста — около 30%, однако Индонезия сохраняет привлекательность благодаря устойчивой экономике и растущему интересу к рынку жилья на Бали.

Постоянный туристический поток поддерживает высокий спрос на недвижимость, делая её одним из наиболее перспективных направлений для долгосрочных вложений и стабильного дохода.

В частности, остров Бали признан самым популярным туристическим направлением в мире по версии TripAdvisor, обогнав такие мегаполисы, как Лондон, Париж и Дубай.

Экономика и стабильность:

Индонезийская экономика показывает уверенный рост: в 2024 году он составил 5% (по данным МВФ), что выше среднего показателя по региону. Инфляция остаётся на низком уровне — 2,1%, а национальная валюта (рупия) сохраняет относительную устойчивость, потеряв всего 20% своей стоимости за последние пять лет. Это выгодно выделяет Индонезию на фоне других развивающихся стран.

Цены и арендный потенциал:

Хотя в среднем по стране цены на недвижимость растут медленно (1,5% за год по данным Банка Индонезии), ситуация на Бали выглядит иначе. Туристический поток в 2024 году достиг более 6,3 миллиона иностранных туристов, увеличившись по сравнению с прошлым годом.

Это поддерживает высокий спрос на аренду. Заполняемость апартаментов достигла уровня, сопоставимого с допандемийным, а арендная доходность для владельцев вилл на Бали может превышать 15% (по данным South China Morning Post).

📎 Один из недавних кейсов — Seven Stars Villas на побережье Букита, который по оценке Butler будет приносить от 14.5% годовых. Почему мы выбрали этот проект для нашего инвестора:

✅ Локация: 200 метров до океана

✅ Безопасность проекта: застройщик с большим опытом

✅Управляющая компания с высокими показателями эффективности в других проектах.

Благодаря нашему клубу инвесторов, мы добиваемся специальных условий. На эту виллу цена ниже рынка $264,900 ($1827 за м²), аналогичные проекты стартуют от $3500 за м².

💰 Средняя аренда в районе: $300–450 в сутки

Чистый доход инвестора при 80% заполняемости составит $3,866/месяц.

К моменту сдачи проект подорожает на 30–40%

Такие возможности доступны только на Бали.

Прогнозы и перспективы:

По прогнозам InCorp Indonesia, объём рынка недвижимости страны к 2025 году вырастет на 5,82% и достигнет $86 млрд к 2029 году. На севере Бали ожидается увеличение спроса благодаря запланированному строительству второго международного аэропорта (начало — 2027 год). Новый терминал будет рассчитан на 32 млн пассажиров в год, а инвестиции в проект составят $3 млрд. Эти изменения создадут условия для дальнейшего роста цен и спроса на недвижимость.

Также есть ключевая особенность: на Бали не строят вглубь территории, как в Дубае. Только 10% всей земли на острове подходит под застройку, поскольку большая часть территории находится под защитой природоохранного законодательства. Это создаёт ситуацию, когда количество свободных участков для строительства сокращается, что поддерживает высокий спрос на недвижимость и способствует росту цен.

Благодаря этим факторам Бали входит в топ-3 инвестиционных направлений по версии Forbes, выделяясь самыми высокими в мире показателями доходности от аренды.

Преимущества Бали:

Бали — один из самых перспективных и быстрорастущих рынков недвижимости.

📍Если вы хотите глубже изучить его, предлагаем посмотреть наш мини-курс, который поможет вам научиться выбирать объект, оценивать риски и рассчитывать доходность..

Что вы узнаете?

✔ Как проверить застройщика и избежать сомнительных схем

✔ Какие есть риски при покупке недвижимости

✔Особенности форм собственности на Бали

✔ Как рассчитать реальную доходность аренды и перепродажи

✔ Основные стратегии инвестирования и ошибки новичков

Вы разберетесь в рынке и сможете принять осознанное взвешенное решение.