10 критических ошибок инвесторов в недвижимости: как не потерять деньги
🏢 Инвестирование в недвижимость кажется простым: купил – сдал/продал – получил доход. Но тысячи инвесторов теряют деньги из-за банальных ошибок: верят обещаниям застройщиков, не считают скрытые расходы, не проверяют реальную доходность. А потом цифры не сходятся, а ROI в два раза ниже обещанного.
❌ Хотели пассивный доход – получили геморрой на одно место.
❌ Ожидали 20-30% годовых – с трудом вышли в ноль.
❌ Думали, что недвижимость – безопасный актив, а в итоге попали в ловушку рынка.
Как выбрать правильный объект и реально заработать?
Меня зовут Морис, я основатель компании Element 360. Уже 10 лет мы работаем с международной недвижимостью и видели все ошибки, которые делают инвесторы.
В этой статье разбираем 10 фатальных ошибок, из-за которых люди теряют деньги, чтобы вы их не повторяли.
___________________________________________________________
ОШИБКА 1. Игнорировать специфику рынка
Считать, что рынок недвижимости работает одинаково в любой стране, и применять один и тот же подход везде.
Например, инвестор решил купить апартаменты на Бали в популярном районе. Хороший выбор типа недвижимости – в этом месте высокая стоимость земли и большой туристический поток. Рассчитывал на круглогодичную аренду, но не учёл:
✅ Для апартаментов нужна полноценная отельная лицензия или Hotel Melati. Pondok Wisata – лицензия, которая разрешает сдавать недвижимость в аренду – не подходит под апартаменты.
✅ На Бали нет "несезона", но есть волатильность – летом и зимой высокий спрос, а в межсезонье лучше сдавать помесячно.
В итоге доход оказался ниже, чем ожидался, а апартаменты временами простаивали без арендаторов.
В разных регионах мира недвижимость работает по своим правилам, и подход «как в Москве» или «как в Дубае» может не сработать.
Каждый рынок – это отдельная экосистема со своими правилами.
Например, на Бали нет привычных форм собственности – в большинстве случаев земля оформляется в аренду (leasehold), а не в полное владение (freehold).
Недвижимость здесь покупают под конкретную стратегию – аренда либо перепродажа.
Что делать, чтобы избежать этой ошибки:
- Изучить особенности рынка: какие объекты наиболее ликвидны, как регулируется аренда, есть ли сезонные колебания.
- Понимать, какие типы недвижимости востребованы: например, на Бали виллы и апартаменты работают по разным моделям доходности.
- Изучить законодательные ограничения – какие объекты можно сдавать, какие схемы собственности работают.
- Определить стратегию заранее – будет ли это аренда, перепродажа или управление объектом.
- Выбирать недвижимость под конкретную цель – а не просто "потому что выгодно".
📌 Вывод: Нельзя инвестировать в недвижимость, не понимая, как работает конкретный рынок.
________________________________________________________
ОШИБКА 2. Выбирать рынок по принципу "где модно"
Покупать недвижимость там, где хайп, а не там, где реальная выгода.
Неопытные инвесторы часто заходят на "разогретый" рынок, где цены уже на пике. Через год-два актив проседает, а инвестор остаётся с недвижимостью, которая приносит меньше, чем депозит в банке. Например, купили в рассрочку студию в Дубае, когда рынок был на хайпе. Через год начался спад, и цены упали на 15%. Перепродать объект без убытков не смогли, а аренда покрывала только половину рассрочки..
✅ Как выбрать перспективную локацию?
📊 Изучить аналитические отчёты по рынку недвижимости, прежде чем покупать (например, наш аналитический обзор по рынкам недвижимости)
📌 Проверять реальные данные по заполняемости и ценам на аренду через Booking, Airbnb.
🎯 Оценивать перспективы страны – насколько рынок будет расти через 5-10 лет.
📌 Вывод: Не инвестируйте в недвижимость, просто потому что “все так делают” – изучайте реальные перспективы.
Грамотный анализ рынка перед инвестицией поможет вам выбрать локацию с высоким потенциалом роста и минимальными рисками.
_________________________________________________________
ОШИБКА 3. Покупать только готовые объекты
Многие новички боятся заходить в проекты на стадии строительства и покупают только готовые объекты.
Да, это может показаться более рискованным, но только если не знаешь, как выбрать правильный проект. При грамотном подходе новостройки дают возможность заработать больше, чем готовые объекты, но требуют тщательного анализа и стратегического выбора.
Поясню на примере👇
Представьте двух инвесторов, которые решили инвестировать в недвижимость на Бали.
- Первый купил готовую виллу за $250 000, рассчитывая на быструю сдачу в аренду.
- Второй вложился в строящийся проект, выбрав объект на этапе котлована за $180 000, который должен был быть готов через 18 месяцев.
Через 2 года:
- Цена на готовую виллу первого инвестора осталась на том же уровне, так как аналогичных предложений на рынке было много. Её сдача в аренду приносила 9% годовых, но из-за высокой конкуренции приходилось делать скидки.
- Вилла второго инвестора подорожала до $260 000, так как район активно развивался, а после сдачи в эксплуатацию проект оказался популярным среди туристов. Благодаря низкой входной цене и грамотному выбору локации его доходность составила 16% годовых.
✅ Почему стоит рассматривать стройку?
- Низкая стоимость на этапе котлована – цена недвижимости на ранних этапах может быть на 20-40% ниже, чем после сдачи.
- Высокая маржа при перепродаже – после завершения строительства цены на жильё обычно растут, обеспечивая дополнительную прибыль.
- Возможность выбора – на этапе строительства можно выбрать лучшие лоты с лучшими характеристиками.
Рекомендации, если хотите получать больше от недвижимости:
- Рассматривать проверенных застройщиков с успешными проектами, чтобы минимизировать риски.
- Покупать на ранних этапах строительства, когда цена ниже на 20-40%, а маржа выше.
- Анализировать рынок – где есть реальный спрос на новостройки и как меняются цены после сдачи объектов.
- Проверять условия оплаты – можно ли внести часть суммы сейчас, а остальное при сдаче.
📌 Вложение в строящиеся проекты может быть прибыльным, но требует тщательного анализа. Главное – не гнаться за низкой ценой, а проверять надёжность застройщика и перспективы роста рынка.
________________________________________________________
ОШИБКА 4. Игнорировать лицензирование и управление
Считать, что любую недвижимость можно сдавать в аренду без ограничений, и не разбираться в условиях управления объектом.
Например, в Турции с 1 января 2024 года вступил в силу закон № 7464, регулирующий краткосрочную аренду жилья для туристических целей. Согласно этому закону, для сдачи жилья в аренду на срок до 100 дней требуется специальная лицензия, а собственники обязаны получить согласие всех жильцов дома. Нарушение этих правил может привести к значительным штрафам
В Таиланде также существуют ограничения на краткосрочную аренду. Согласно законодательству, квартиры в кондоминиумах разрешено сдавать в аренду только на срок от одного месяца и более. При этом управляющая компания и совет жильцов могут устанавливать свои правила, например, разрешать аренду только от года или, наоборот, позволять посуточную аренду. Однако в большинстве случаев краткосрочная аренда в кондоминиумах запрещена, и нарушение этих правил может привести к штрафам и другим неприятностям.
Чтобы было понятнее, представьте ситуацию:
А. решил вложиться в недвижимость на Бали и купил виллу, рассчитывая на стабильный доход от аренды через Airbnb. Но после сделки выяснилось:
- Вилла не имела лицензии Pondok Wisata, необходимой для легальной краткосрочной аренды.
- Соседи подали жалобы на нелегальную сдачу, и управляющая компания потребовала прекратить размещение на платформах.
- А. был вынужден сдавать объект только на долгосрочную аренду, что снизило его доходность в 2 раза – вместо $3 000 в месяц он стал получать $1 500.
- Чтобы выйти из ситуации, пришлось срочно искать управляющую компанию, оформлять лицензию (дополнительные расходы $7 000) и терпеть простой объекта.
✅ Что важно учитывать:
- Лицензирование для краткосрочной аренды – во многих странах, включая Бали, требуется специальное разрешение (например, Pondok Wisata - специальная лицензия, необходимая для сдачи в аренду вилл или домов) для сдачи недвижимости в аренду через платформы вроде Airbnb.
- Законы об иностранном владении – в ряде стран (например, Таиланд) иностранцы не могут владеть землёй, а значит, необходимо тщательно изучать схемы оформления собственности.
✅ Что делать, чтобы избежать непредвиденных ситуаций:
- Проверять, разрешена ли краткосрочная аренда в вашей локации и нужна ли лицензия.
- Перед покупкой уточнить статус объекта – подходит ли он для аренды, можно ли оформить лицензию.
- Разработать стратегию сдачи с учётом местных законов
📌 Легальность сдачи в аренду и профессиональное управление – два ключевых фактора, которые напрямую влияют на доходность вашей инвестиции.
______________________________________________________
ОШИБКА 5. Игнорировать налоги и комиссии
Неправильно считать ROI без учета налогов, комиссий и скрытых расходов.
Представьте ситуацию: А. купила виллу на Бали за $250 000, ожидая стабильный доход $18 000 в год от аренды. Она рассчитывала на 15% годовых, но не учла важные расходы.
В итоге оказалось, что:
Объект бронируют только 7 месяцев в году (58% заполняемости) – доход получается $10 500 в год.
Управляющая компания, налоги, содержание виллы забирают до 50% дохода:
- Комиссия управляющей компании – 20% ($2 100 в год).
- Комиссия Airbnb/Booking – 15% ($1 575 в год).
- Налоги – 10% ($1 050 в год).
- Коммунальные платежи, маркетинг, уборка – 5% ($525 в год).
Итог:
Чистый доход после всех расходов оказался $5 250 в год, а не $18 000, как ожидалось.
Реальная доходность – 2,1% годовых, а не 15%.
Обязательно учитывайте комиссии и местные налоги. Например, на Бали важно считать дополнительно:
- Налог при покупке – 1% нотариальный сбор и 11% НДС (обычно включён в стоимость, но важно уточнять это у застройщика).
- Налог на прибыль – при продаже заплатите 10%, а при аренде 10/20% в зависимости от резидентства.
А также важно не забывать про:
- Ежегодные налоги и сборы – в зависимости от страны могут включать налог на недвижимость, сборы за владение землёй или налог на аренду.
- Комиссии – затраты на управляющую компанию, сервисные сборы на платформах бронирования (Airbnb, Booking) и маркетинговые расходы.
- Скрытые комиссии за услуги по управлению, ремонту, уборке, заселению
✅ Что делать, чтобы знать реальный доход, а не вестись на рекламные обещания застройщиков:
- Запрашивать полный расчёт налогов перед покупкой.
- Уточнять, какие расходы несёт инвестор, а что оплачивает застройщик.
- Закладывать в расчёты налоги, комиссии платформ (Airbnb, Booking), управление, ремонт, амортизацию.
- Выбирать надёжную управляющую компанию, которая не завысит комиссию и обеспечит реальный поток арендаторов.
📌 Игнорирование налоговой нагрузки может превратить перспективную инвестицию в убыточный проект. Учитывайте все сборы заранее, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
_________________________________________________________
ОШИБКА 6. Не учитывать сезонные колебания турпотока
Неправильно рассчитывать на постоянную заполняемость, не учитывая сезонные колебания спроса.
Также на ПРИМЕРЕ поясню:
Допустим, И. купил апартаменты в Дубае , рассчитывая на 80-90% заполняемости круглый год. Он посмотрел статистику застройщика, где обещали $3 000 дохода в месяц, и уже планировал выход на ROI 15% годовых.
Но в первый же год столкнулся с реальностью:
- В высокий сезон (ноябрь – апрель) заполняемость действительно была 85-90%, и он получал около $3 000 в месяц.
- Но в низкий сезон (май-сентябрь) бронирования резко упали – до 40-50%, а арендные ставки снизились, так как в это время высокие температуры и происходит отток не только туристов, но и жителей.
- В несезон пришлось давать скидки, делать акции, платить за рекламу, чтобы хоть как-то заполнить объект.
Итог:
Вместо ожидаемых $36 000 в год, И. заработал всего $24 000. А с учетом скидок, маркетинга и расходов – ROI снизился почти вдвое.
✅ Что важно учитывать:
- Высокий сезон (пик туристического потока) – заполняемость может достигать 85-90% в самых топовых локациях. Например, по Бали средние показатели заполняемости 75-80%. В хороших объектах колебание от месяца к месяцу находится в пределах 70-90% заполняемости, достигая 100% и более (платные отмены) в пиковые месяцы.
- Низкий сезон (снижение спроса) – заполняемость может упасть до 40-50%, а в некоторых случаях доходность может опускаться к нулю. Изучайте сезонность в каждой стране.
- Конкуренция на рынке аренды – рост предложений приводит к снижению средних ставок в несезон.
- Скрытые расходы на привлечение арендаторов – в несезон приходится вкладываться в маркетинг, скидки и акции, чтобы поддерживать спрос.
✅ Что важно делать, чтобы не потерять доход:
- Изучать сезонность спроса, анализируя реальные данные Airbnb и Booking.
- Закладывать в расчёты переменную загрузку: в пик сезона 85-90%, в низкий – 40-50%.
- Планировать бюджет на маркетинг в несезон, чтобы поддерживать спрос.
📌 Оценка сезонности и реалистичный прогноз доходности помогут избежать разочарований и финансовых потерь.
_________________________________________________________
ОШИБКА 7. Путать пассивный доход с ростом стоимости: ROI ≠ капитализация
📉 Факт: Многие застройщики заявляют ROI 25-30%, но в эти цифры включают не только доход от аренды, но и прирост стоимости недвижимости (капитализацию).
В результате инвесторы ожидают высокий пассивный доход, но на практике оказывается, что реальный доход от аренды в 2-3 раза ниже, а чтобы получить прибыль, объект нужно продать.
✅ Как отличить реальный доход от маркетинговых уловок:
- ROI (доходность от аренды) – это реальная прибыль после вычета всех расходов: налогов, комиссий управляющей компании, амортизации и маркетинговых затрат.
- Капитализация – это рост рыночной стоимости объекта, который не гарантирует доходности, если вы не планируете быструю перепродажу.
- Скрытые расходы – некоторые застройщики не включают в расчёты налоги на доход, комиссии Airbnb/Booking (до 20%) и операционные издержки.
✅ Что важно делать инвесторам:
- Разделять доход от аренды и прирост стоимости (капитализацию).
- Запрашивать у застройщика раздельные расчёты по аренде и капитализации.
- Учитывать операционные расходы: налоги, комиссии управляющей компании, маркетинговые затраты.
📌 Разбирайтесь в структуре доходности, чтобы не попасть в ловушку завышенных ожиданий и не переплатить за маркетинговые обещания.
_____________________________________________________________
ОШИБКА 8. Не проверять реальную загрузку рынка
Не стоит полагаться на слова застройщика, что объект будет сдаваться 90-100% времени.
Пример ситуации:
Инвестор купил апартаменты в новом жилом комплексе, ориентируясь на прогноз застройщика, что объект будет сдаваться 90% времени, а годовая доходность – 25%
В реальности в низкий сезон спрос упал – заполняемость не превышала 40-50%, а чтобы привлечь арендаторов, пришлось делать скидки. Цена аренды также упала по сравнению с высоким сезоном.
Что важно делать инвестору, чтобы получать реальные данные:
- Проверять реальные данные по загрузке на Airbnb, Booking, запросить статистику у управляющих компаний.
- Сравнивать ставки аренды с фактическими ценами аналогичных объектов в той же локации.
- Оценивать конкуренцию в районе – сколько аналогичных объектов уже сдается и какие у них показатели.
📌 Оценка реальной загруженности рынка поможет инвесторам избежать завышенных ожиданий и спланировать стратегию управления недвижимостью.
___________________________________________________
ОШИБКА 9. Игнорировать срок аренды земли
Не всегда недвижимость остаётся в собственности навсегда, важно разбираться в условиях leasehold в каждой стране.
Leasehold (полное право собственности на землю, ограниченное во времени) – это распространённая практика в странах, где иностранцы не могут владеть землёй. Вместо покупки в собственность, инвестор приобретает право собственности на 25-99 лет с возможностью продления.
Например, на Бали иностранцы не могут владеть землёй на правах полной собственности (freehold), но могут покупать недвижимость на условиях leasehold – право собственности на землю на 25–30 лет с возможностью продления.
В Таиланде похожая система: владеть землёй запрещено, но можно оформить долгосрочную аренду на 30 лет с последующими продлениями.
В Дубае иностранцы могут приобретать недвижимость только в специальных зонах freehold, в остальных районах доступен leasehold на 99 лет.
В Великобритании распространены оба варианта – freehold (полная собственность) и leasehold (собственность на 99–999 лет).
✅ Что важно учитывать:
- Продление лизхолда не гарантировано – всегда проверяйте наличие гарантии или приоритета продления в договоре!
- Стоимость продления – на Бали это обычно 10-20% от текущей рыночной стоимости объекта.
- Долгосрочная стратегия – покупая объект, инвестор должен заранее учитывать сценарий выхода: продление, продажу до окончания срока или другие варианты.
Также для успешной перепродажи важно учитывать возможность продления срока аренды перед выходом из сделки. Чем дольше срок лизхолда у нового владельца, тем выше ликвидность.
Чек-лист важных действий:
- Перед покупкой уточнять условия продления и его стоимость.
- Понимать, что продление базово не гарантировано –внимательно читайте договор
- Рассчитывать сценарии выхода: продление, перепродажа, альтернативные инвестиции.
📌 Игнорирование продления leasehold может привести к потере собственности или резкому снижению стоимости недвижимости. Учитывайте этот фактор при инвестировании!
_________________________________________________________
ОШИБКА 10. Думать, что можно легко продать и выйти в плюс
Не всегда недвижимость можно быстро продать с прибылью.
Представьте: Инвестор купил апартаменты в новом жилом комплексе на этапе строительства, рассчитывая через 2 года перепродать их с прибылью. По прогнозам застройщика, спрос на эти юниты должен был быть высоким, а цена после сдачи вырасти на 30%.
Но на момент завершения проекта:
✅ На рынок вышло ещё 200 таких же юнитов – владельцы, как и он, решили продать сразу после сдачи.
✅ Конкуренция резко возросла – покупатели выбирали среди десятков аналогичных предложений.
✅ Цена, вместо ожидаемого роста, начала снижаться, потому что инвесторы начали демпинговать, лишь бы продать быстрее.
✅ За 6 месяцев объект так и не продался, а инвестор продолжал платить за обслуживание, теряя деньги.
Итог:
Вместо быстрой прибыли инвестор оказался в ситуации, где продать можно только с дисконтом.
Что важно учитывать при покупке недвижимости:
- Конкуренцию вокруг – сколько аналогичных объектов уже выставлено на продажу?
- Количество строящихся объектов – новые проекты могут снизить интерес к вашей недвижимости.
- Спрос – какие объекты пользуются наибольшей популярностью у покупателей?
- Уникальность проекта – выделяется ли он среди конкурентов или является «типовой» недвижимостью?
- Концепцию – насколько проект соответствует тенденциям рынка и ожиданиям целевой аудитории?
- Соответствие запросу ЦА – попадает ли объект в тренды спроса или его сложнее будет продать?
Чтобы не попасть в такую ситуацию, рекомендую запрашивать данные у независимых оценщиков и аналитиков – застройщики могут предоставлять завышенные прогнозы, поэтому важно опираться на объективную рыночную аналитику.
📌Успешные инвестиции – это не только грамотный вход, но и продуманный выход. Оценивайте все расходы, чтобы избежать неожиданных убытков при продаже недвижимости.
___________________________________________________
🚀 Хотите инвестировать в недвижимость Бали и получать стабильный доход? Узнайте, как избежать ошибок и выбрать лучший объект!
Мы подготовили для вас бесплатный мини-курс:
«Недвижимость на Бали: Простая инструкция для старта»
💡 Что вы получите:
✅ Разберётесь в 4-х стратегиях инвестиций – от 12% до 50% годовых.
✅ Узнаете реальные схемы собственности на Бали – без рисков и подвохов.
✅ Научитесь определять рентабельность проекта за 10 минут – без сложных расчётов.
✅ Поймёте, как выбрать ликвидный объект, чтобы зарабатывать на аренде или перепродаже.
✅ Разберёте реальные примеры инвестиций с цифрами – без маркетинговых иллюзий.
✅ Узнаете перспективы рынка на ближайшие годы – стоит ли заходить в Бали сейчас?
Доступ бесплатный!
👉 Получите курс по ССЫЛКЕ
🔥 Только актуальная информация, реальные кейсы и проверенные стратегии!