🏡 «Я же владел 5 лет!» — история одной налоговой ошибки
Вот вы продаёте свой участок с домами. Уверены, что владеете этим имуществом больше пяти лет — значит, НДФЛ платить не нужно. Спокойно подписываете договор, получаете деньги и уже строите планы, как их использовать.
Где подвох?
Через пару месяцев приходит «письмо счастья» от налоговой: камеральная проверка, доначисленный НДФЛ — более 2 млн рублей, плюс пени и штрафы.
Почему же так?
📌 Участок ≠ дом
Да, земельный участок был куплен давно. Но дома на нём вы оформили в собственность лишь недавно. А по закону срок владения недвижимостью отсчитывается с даты регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ и ст. 217.1 НК РФ).
То есть «5 лет» для участка и «5 лет» для домов — разные истории. Дом юридически считается приобретённым не в момент, когда вы залили фундамент, а когда право зарегистрировано в ЕГРН.
Именно по этой причине налоговая заявит: «льготы нет, платите налог».
🔍 Как налоговая узнаёт реальную цену
Многие до сих пор думают: «Ну, укажем в договоре меньшую сумму, чем на самом деле. Всё равно никто не узнает».
Но у ФНС арсенал шире:
• данные из Росреестра;
• сведения из банков о движении средств;
• сравнение с аналогичными сделками на рынке.
Если «бумажная» цена подозрительно ниже рыночной — налоговая вправе пересчитать налог, исходя из 70% кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ).
💥 Человеческий фактор
Для владельца это — настоящий шок.
«Как так? Я же много лет живу на этом участке! Почему вдруг налог?»
Непонимание. Стресс. Паника.
А потом — осознание: деньги уже потрачены, а государство требует миллионы.
И, увы, суды чаще соглашаются с налоговой. Потому что формально закон на её стороне.
✅ Что делать и как не попасть
- Проверяйте даты в ЕГРН. Если объект зарегистрирован недавно — счётчик льготного срока только пошёл
- Не занижайте цену в договоре. Это не спасёт, а создаст дополнительные проблемы
- Вычеты по ст. 220 НК РФ. Можно использовать имущественный вычет (до 1 млн руб. для жилья), но он ограничен
- Обжалование. Если налоговая доначислила налог, у вас есть право подать возражения и жалобу (гл. 19 НК РФ)
- Обращайтесь к юристу заранее. Перед сделкой лучше получить консультацию, чем потом отдавать миллионы
🎯 Вывод
Ошибки в налогах — это не про «невезение». Иногда это про незнание нюансов. Закон разделяет землю и строения, а налоговая видит все сделки — и прошлые, и настоящие.
Если вы уже получили письмо из ФНС — не паникуйте. Консультируйтесь, используйте права на обжалование.
💡 Главное: вовремя знать правила «игры». Тогда такие истории с «двумя миллионами сверху» останутся чужими, а не вашими.
Подписывайтесь на Telegram Юрфирма «Ветров и партнеры».