КАК ЛЕГАЛИЗОВАТЬ САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ?

Уполномоченные органы достаточно часто предъявляют к организациям и гражданам иски о сносе самовольной постройки (222 ГК РФ).

Вместе с тем нередки ситуации, когда суд отказывает в сносе самовольной постройки по причине пропуска уполномоченным органом исковой давности, или в связи с тем, что единственным нарушением законодательства является отсутствие разрешения на строительство, что само по себе не является безусловным основанием для сноса объекта. Однако отказ суда в признании постройки самовольной не означает автоматическое признание права собственности на данный объект.

Встает закономерный вопрос, а что делать в такой ситуации правообладателю объекта?

ЧТО ТАКОЕ ОБЪЕКТ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА?

Если кратко, то самовольной постройкой, является объект, который имеет хотя бы один из признаков, перечисленных в ст.222 ГК РФ:

КАКИЕ СПОСОБЫ ЛЕГАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТА САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА СУЩЕСТВУЮТ?

Существуют два способа легализовать объект самовольного строительства:

1. Административный

Легализовывать объект самовольного строительства возможно через обращение в Градостроительную земельную комиссию (данный способ возможен для реализации в г. Москве).

Для оформления объекта самовольного строительства через ГЗК требуется предоставить ряд документов, включая документы на земельный участок, заключение о соответствии объекта градостроительным нормам и правилам.

При этом стоит отметить, что регламента того, как узаконить объект через ГЗК и в каких случаях это работает на данный момент нет. В связи с чем, по сути это вопрос общения с уполномоченными органами без гарантии результата. Также стоит отметить, что при реализации данного способа имеется риск того, что уполномоченные органы потребуют оплатить штраф в бюджет города по ст. 9.5 КоАП РФ (нарушение установленного порядка строительства). Вместе с тем суммы данного штрафа могут достигать миллиона рублей.

2. Легализация самовольной постройки через суд

С целью легализации объекта самовольного строительства через суд необходимо обратиться с исковым заявлением о признании права собственности на объект самовольного строительства (либо встречным исковым заявлением, если уже идет дело о сносе объекта по иску ДГИ).

ЧТО НУЖНО ДОКАЗАТЬ ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ?

По общему правилу для удовлетворения иска о признании права собственности на объект самовольного строительства (в рамках п.3. ст. 222 ГК РФ) необходимо доказать следующие обстоятельства:

1. Объект является самовольной постройкой по смыслу закона (п. 1 ст. 222 ГК РФ);

2. Самовольная постройка является объектом недвижимости;

3. В отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.

Данный аспект является весьма важным, поскольку суды отказывают в признании права собственности на объект самовольного строительства, если в ходе судебного разбирательства устанавливают, что земельный участок, на котором находится объект недвижимости, не предоставлялся уполномоченным органом в установленном законом порядке для строительства объекта недвижимости.

4. На день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом;

5. Сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Данные обстоятельства, как правило, устанавливаются судом в ходе проведения судебной экспертизы.

6.Правообладатель предпринимали надлежащие меры к легализации самовольной постройки.

Как видно из представленного выше перечня предмет доказывания по искам о признании права собственности на объект самовольного строительства является весьма обширным. Также судами неоднократно было отмечено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поэтому данный способ необходимо реализовывать только, когда нет альтернативных вариантов (не работает приобретательная давность, нет правовой возможности оспорить отказ в вводе в эксплуатацию объекта и др.).

При этом стоит отметить, что на данный момент, судебная практика «смягчилась» в отношении данной категории исков и суды все чаще удовлетворяют требования о признании права собственности на объект самовольного строительства, как по самостоятельным искам, так и по искам, заявленным, как встречные требования при рассмотрении спора о сносе объекта по инициативе уполномоченного органа.

Это связано, в первую очередь, с публикацией Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в котором суд, во-первых, повторил уже ранее высказанную позицию о том, что снос, это крайняя мера, во-вторых, сделал акцент на том, что незначительные нарушения не могут служить безусловным поводом для сноса, суд обязательно должен проанализировать возможность их устранения.

Так, суды признавая права собственности по п. 3 ст.222 ГК РФ указывают (в том числе, и в рамках рассмотрения встречных исков по делам, в которых уполномоченный орган обратился с иском о сносе):

«Учитывая отсутствие полученной в установленном порядке разрешительной документации, единственным способом легализации спорных объектов истца является признание на них права собственности в судебном порядке на основании статьи 222 ГК РФ» (Например: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.07.2024 N Ф05-13982/2024 по делу N А40-131171/2022, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.02.2025 N Ф05-3278/2024 по делу N А40-13678/2023 и др.).

Таким образом, вопросы, связанные с понятием надлежащих мер по легализации объекта самовольного строительства, остаются открытыми, тем не менее суды расширяют список действий, которые можно считать добросовестным поведением в таких случаях.

В заключение хочется отметить, что на данный момент наблюдается положительная тенденция, связанная с признанием права собственности на объекты самовольного строительства через суд. В связи с чем, у правообладателей появилась реальная возможность решить вопрос с самотроем и легализовать его.