Индекс московской недвижимости снова на максимуме. Что это значит для инвесторов?
Индекс MREDC, рассчитываемый Московской биржей совместно с ДомКлик, обновил исторический максимум. Он отражает среднюю стоимость квадратного метра по ипотечным сделкам в Москве — и это, по сути, главный барометр активности рынка капитала в недвижимости.
Рост индекса говорит о простом, но важном факте: рынок не замедляется. Несмотря на высокие ставки, дорогие кредиты и осторожность инвесторов, деньги продолжают двигаться в бетон.
И это движение не случайно.
Когда жильё дорожает, коммерция подтягивается
На первый взгляд, рост индекса кажется новостью для розничных покупателей жилья. Но для профессиональных инвесторов он означает куда больше.
Исторически между жилым и коммерческим рынком существует плотная корреляция. Когда стоимость квадратного метра в жилом секторе растёт, коммерческие помещения — особенно в районах активной застройки — неизбежно следуют за ним.
Причин несколько:
- новые жилые кварталы создают спрос на сервисы и торговые точки;
- девелоперы формируют баланс «жильё + коммерция» в каждой новой очереди;
- инвесторы, не находя выгодных входов в жилую недвижимость, переключаются на доходные активы — офисы, апартаменты, стрит-ритейл.
Именно поэтому рост индекса MREDC — это опережающий сигнал. Он показывает, что следующей волной подорожают как минимум качественные коммерческие объекты в локациях с сильным жилым ростом.
Почему коммерция выигрывает в таких циклах
Коммерческая недвижимость традиционно устойчивее. Когда ставки по ипотеке поднимаются, жильё становится менее доступным для массового покупателя — зато инвесторский капитал ищет инструменты с фиксированным доходом и понятной моделью возврата.
Офисы, стрит-ритейл, гибкие пространства или апарт-форматы с гарантированной арендой — все эти активы позволяют:
- зафиксировать доходность выше инфляции,
- не зависеть от краткосрочной волатильности рынка,
- получать денежный поток, а не просто «стоимость на бумаге».
В отличие от жилой недвижимости, где доход формируется только при продаже, коммерция работает на инвестора каждый месяц.
Где искать точки входа
Сегодняшняя стадия цикла — момент, когда важно входить не в рынок, а в проекты. Особенно в те, что ещё строятся или находятся на старте продаж.
Это возможность:
- зафиксировать цену на нижней границе,
- получить прирост к моменту ввода в эксплуатацию,
- минимизировать порог входа через рассрочку от застройщика или частичное финансирование.
Покупка на ранней стадии даёт ту самую разницу между рыночной стоимостью и ценой старта, из которой и рождается доходность 20–30% годовых на горизонте двух-трёх лет.
Как действовать инвестору сейчас
- Фиксировать цены на старте. Каждый новый квартал в Москве дорожает, и разница между первой и третьей очередью может составлять 25–40%.
- Выбирать качественные активы. Не все площади одинаково ликвидны — важна планировка, видимость, арендный потенциал, транспортный трафик.
- Использовать финансовые инструменты. Рассрочка, trade-in или частичное кредитование позволяют удержать ликвидность и не упустить момент.
Вместо вывода
Индекс MREDC — это не просто цифра в отчётах. Это индикатор доверия. Он показывает, что даже в сложной макросреде рынок московской недвижимости остаётся живым, гибким и адаптивным.
И пока спрос в жилом секторе толкает вверх стоимость квадратного метра, инвесторы в коммерцию получают шанс зафиксировать цену до следующего витка роста.
Вопрос уже не в том, стоит ли входить в рынок, — а в том, где именно вы это сделаете и с кем.
Если интересно, напишите, мне или моей команде WHYNOT realty, обсудим цифры и стратегию.