Как выбрать инвестиционную недвижимость в ОАЭ — опыт novel estates
В недвижимости Дубая легко утонуть. Каждый второй агент говорит о «перспективной локации» и «высокой доходности». Каждый - обещает от 7% годового дохода в валюте. Но что действительно влияет на прибыль инвестора недвижимости в ОАЭ — адрес или концепт, стоящий за девелопментом?
Девелопер важнее, чем локация
Это может звучать парадоксально, особенно для тех, кто привык мыслить категориями "район престижный — значит, будет расти". Но в Дубае правила другие: здесь именно застройщик формирует район, а не наоборот.
Например, Dubai Hills от Emaar. Когда проект только появился, участок считался "вне интереса": ни метро, ни развитой инфраструктуры. Сегодня — это один из самых ликвидных кластеров, где стоимость квадратного метра за 3 года выросла почти на 70%. Почему? Потому что крупный девелопер действует как городостроитель: он не просто строит корпуса, он заливает дороги, запускает школы, открывает ТЦ и рестораны, делает маркетинг — и создаёт новую точку притяжения на карте.
И наоборот — бывают локации с громким названием, но объекты там строит малоизвестная компания, без поддержки, без стратегии и без репутации. Итог: задержки, плохой менеджмент, проблемы с эксплуатацией, нулевая аренда и трудности с перепродажей.
Вывод: В Дубае застройщик — это не только качество, но и сигнал рынку: проект можно воспринимать всерьёз или нет. Банк, кстати, выдаёт ипотеку только на готовое жильё, а значит, на стадии off-plan единственный ориентир — надёжность девелопера.
Адрес — не всё, важно, кто и что за ним стоит
Многие ориентируются на «карточную карту»: Downtown — это всегда хорошо, JVC — непонятно. Но в реальности всё зависит от застройщика и масштаба его присутствия.
Возьмём Sobha Hartland: район начинался как точка на окраине без метро. Сейчас — это полноформатный жилой кластер с международными школами, собственными парками и стабильным спросом. Всё потому, что Sobha вложился в инфраструктуру и создал полноценную экосистему внутри проекта.
И наоборот: в том же Downtown можно найти проекты, которые стоят на рынке по 1,5–2 года без движения. Почему? Потому что в них не было сделано ничего, кроме самого здания: нет управляющей компании, нет поддержки, нет бренда. Люди выбирают не только адрес, но и опыт, который им даёт объект.
Вывод: геолокация сама по себе ничего не решает. На цену, аренду и перепродажу влияет то, насколько район «собран» и развит девелопером.
Государственная поддержка = инвестиционный успех
Здесь правило ещё более чёткое: если в проекте участвуют структуры, связанные с государством или королевской семьёй — объект почти гарантированно получит инфраструктуру, внимание СМИ и туристический трафик.
Downtown Dubai (Burj Khalifa, Dubai Mall) — проекты Emaar, тесно связанные с городским развитием. Эти локации стали не просто коммерческими, а символическими — потому что ими занималось государство.
Dubai Creek Harbour — совместная разработка Emaar и Dubai Holding. Государство обеспечило развитие района: дороги, станции водного транспорта, развитие набережной и культурных объектов.
Bluewaters Island — Meraas и участие властей в транспортной доступности и туристическом продвижении.
Когда в проекте участвует государство, включается не только маркетинг, но и логистика, транспорт, туризм. Это создаёт устойчивый спрос как со стороны арендаторов, так и покупателей.
Вывод: смотрите не только на рендеры, но и на то, кто стоит за проектом. Есть ли у застройщика доступ к инфраструктурному ресурсу? Поддерживается ли район на уровне стратегии города?
📌 Итог
Высокодоходная недвижимость — это не ставка на случай. Это стратегия.
Что мы оцениваем в novel estates:
- Кто строит
- Как строит (история сдачи и инфраструктура)
- Есть ли поддержка от государства
- Насколько проект масштабен и интегрирован
Если вы хотите понимать рынок так же, как его понимают внутри девелоперских компаний и банков, — читайте нас и задавайте вопросы.
📲 Подписывайтесь на наш Telegram-канал @novelestatesae — разбираем проекты без купюр, считаем доходность и рассказываем, где маркетинг, а где реальный рост.