Микродоли в недвижимости: как считать и от какой площади?

Разбираем важный вопрос: при продаже квартиры от какой площади считаются доли и те самые 6 м² на человека?

Обратимся сразу к Жилищному кодексу РФ, статья 30:

Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей, если в результате таких действий площадь, приходящаяся на каждого сособственника, составит МЕНЕЕ 6 квадратных метров.

Аналогично — обладатель доли тоже не вправе «дробить» свою часть, если при этом получится меньше 6 м² на нового участника.То есть, делить можно, но только до тех пор, пока каждому достается не менее 6 «квадратов» общей площади.

Важный момент

Сделки, нарушающие это правило, признаются ничтожными. То есть юридически они как будто бы и не происходили.

Когда это правило не работает?

Пункт 1.1 статьи 30 ЖК РФ не применяется, если:

— долевая собственность возникла в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений;

— жилье было приобретено с использованием материнского капитала (в этом случае обязательна передача долей детям и супругу/супруге). Размеры долей можно определить по соглашению, и «микродоли» здесь допустимы.

А как все-таки считать?

Формула простая: Площадь квартиры (считается от общей площади, указанной в ЕГРН) × размер доли = площадь, приходящаяся на сособственника

Примеры:

Квартира 30 кв. м, один получает 1/10 долю → 30 × 1/10 = 3 м² 30 × 1/10 = 3 м² — меньше 6, значит, сделка ничтожна.

Но здесь еще один очень важный момент!

Если у человека уже есть зарегистрированная доля (даже меньше 6 м²) — он может ее отчуждать (продать, подарить и т. д.).

Почему это разрешено?

Потому что ограничение на микродоли касается только результата сделки — то есть образования доли, меньшей 6 м², в результате именно этой сделки. Если доля уже существует, пусть даже 1/20 или 1/100, — ее владелец имеет полное право ею распоряжаться: продать, подарить, обменять и т. д.

Пример:

У Петра есть 1/10 доля в квартире 30 м² → это 3 м².Он хочет продать эту долю Ивану. Сделка возможна и не нарушает закон, потому что: Петр не создает новую долю меньше 6 м² — она уже существует. Он просто распоряжается своей собственностью.

А когда нельзя?

Если кто-то владеет 1/2 долей и хочет разделить ее на, например, 1/10 + 2/5, чтобы передать 1/10 другому лицу — и при этом 1/10 < 6 м², тогда нельзя.

Потому что новая доля создается в результате сделки — а она меньше 6 м².

Вывод

Продавать уже существующие микродоли — можно.

Создавать новые доли менее 6 м² при сделке — нельзя (если это не наследство, приватизация или маткапитал).