Квартира в ипотеку и с маткапиталом: как делить при разводе?

Многие считают, что наличие ипотечного кредита препятствует разделу квартиры. Однако это не так, хотя и есть сложности. Давайте разберемся в основных нюансах.

Некоторые ошибочно полагают, что раздел ипотечной квартиры и раздел ипотеки – это одно и то же и происходит одновременно. На самом деле, это два разных, хотя и взаимосвязанных, процесса.

Раздел ипотечной квартиры – это определение долей каждого из супругов в праве собственности на квартиру. То есть, решается, кому какая часть квартиры принадлежит.

Раздел ипотеки – это определение порядка погашения ипотечного кредита. То есть, решается, кто и в каком размере будет выплачивать долг банку.

Раздел ипотечной квартиры не влечет раздела ипотечного долга, кредит и залог остаются на прежних условиях. Так, если до развода ипотека была оформлена на одного из супругов, то он и остается единственным должником перед банком, даже после раздела квартиры. Это означает, что именно он несет ответственность за своевременное внесение платежей.

Если супруги хотят разделить обязательства по выплате кредита поровну или иным образом изменить условия кредитного договора, им необходимо получить обязательное согласие банка. Но на практике, банк крайне редко одобряет внесение изменений в кредитный договор.

Сами же будущие обязательства по ипотеке (невыплаченные платежи) напрямую не делятся. Но существует два основных способа компенсации:

✔ Передача имущества сверх полагающейся доли: один из супругов может получить большую долю в другом совместно нажитом имуществе в качестве компенсации за будущие выплаты по ипотеке. Представьте ситуацию: Вы и ваш супруг владеете квартирой в равных долях, но ипотеку выплачиваете только Вы. В этом случае, Вам может быть передана большая доля в другом совместно нажитом имуществе, например, в той же квартире. Вместо положенной половины, Вам может быть выделено, скажем, две трети, чтобы компенсировать ваши будущие расходы на погашение ипотечного кредита. Размер этой компенсации будет пропорционален сумме долга, который вы фактически будете выплачивать в одиночку.

✔ Взыскание фактически произведенных выплат: супруг, выплачивающий ипотеку, может обратиться в суд для взыскания с бывшего супруга его доли в фактически произведенных выплатах по кредиту.

Пример: предположим, квартира была приобретена в ипотеку в браке, и после развода она разделена пополам. Один из супругов продолжает выплачивать ипотеку. Он имеет право требовать от бывшего супруга компенсацию половины всех платежей, внесенных после развода.

При разделе ипотечной квартиры важно понимать, что средства материнского капитала не считаются совместно нажитым имуществом. Это означает, что сумма материнского капитала, потраченная на погашение ипотеки, не подлежит разделу между супругами. Закон требует, чтобы часть квартиры, покрытая средствами маткапитала, была оформлена в долевую собственность всех членов семьи, включая детей.

Только оставшаяся часть квартиры, приобретенная за счет иных средств, подлежит разделу между супругами. Допустим, семья купила квартиру стоимостью 5 млн. руб., материнским капиталом оплачено 450 000 руб. (450 000 /5 000 000 х 100 % = 9 %). Таким образом, 9 % делятся между всеми членами семьи, а оставшиеся 91 % квартиры будут делиться между супругами как совместно нажитое имущество.

Прежде чем заключать брачный договор на ипотечную квартиру с материнским капиталом, необходимо выделить доли детям и супругу по соглашению.

В самом же брачном договоре супруги могут предусмотреть условие о том, что право собственности на ипотечную квартиру переходи, к примеру, к одному из супругов после погашения кредита и снятия обременения.

Преимущество брачного договора в том, что договоренности фиксируются заранее и исключают споры при разводе. При этом есть и недостатки:

✔ длительный период ожидания (до 30 лет), риск изменения обстоятельств за время погашения кредита (ухудшение отношений, смерть одного из супругов);

✔ при оформлении брачного договора возможны трудности с нотариусами, поскольку отношение к этому документу нередко вызывает разногласия в связи с обременением ипотекой и использованием материнского капитала. Вам придется посетить несколько специалистов, прежде чем найдется тот, кто согласится внимательно изучить и грамотно оформить условия.

Важно!

О заключении брачного договора необходимо обязательно уведомить банк. Однако регистрация права собственности на залоговую недвижимость по брачному договору возможна только после погашения кредита и снятия обременения.

В этом случае один из супругов обращается в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества, включая ипотечную квартиру. В исковом заявлении необходимо сразу указать доли, причитающиеся всем членам семьи, с учетом использования материнского капитала. Оставшаяся часть делится между супругами.

Хотя судебный порядок предполагает большие временные и денежные затраты (госпошлина, оплата юристов, экспертизы), его преимущества значительны. К ним относятся:

✔ Выделение долей по материнскому капиталу производится сразу на основании решения суда, не нужно дожидаться погашения ипотеки.

✔ Регистрация в ЕГРН смены собственников осуществляется также на основании решения суда, без согласия банка и ожидания погашения ипотеки.

✔ В ходе судебного разбирательства супруги могут заключить мировое соглашение, которое, по сути, является альтернативой брачному договору. В этом соглашении можно распределить имущество так, как удобно обеим сторонам, учитывая их личные обстоятельства и пожелания. Важно отметить, что мировое соглашение, утвержденное судом, считается более устойчивым инструментом по сравнению с брачным договором, особенно в случае оспаривания.

При приобретении жилья в ипотеку часто в дело вступают не только совместные, но и личные финансы. Разберем несколько распространенных сценариев и их последствия при разделе имущества.

Важно понимать разницу между первоначальным взносом и последующими платежами на погашение кредита.

✔ Если один из супругов использовал личные сбережения (например, вырученные от продажи добрачного имущества) для первоначального взноса, это может повлиять на распределение долей при разводе. Суд может признать за ним право на большую долю в квартире, учитывая его вклад.

✔ Если личные средства направлялись на погашение ипотеки в течение брака, супруг может претендовать лишь на компенсацию этих средств от второго супруга, а не на увеличение своей доли в самой квартире. Получение этой компенсации, к сожалению, не всегда гарантировано.

Подкаст на тему "Как сохранить личные денежные средства в браке" можете прослушать здесь.

Если ипотека была оформлена до брака на одного из супругов, квартира остается его личной собственностью. Однако, если в период брака ипотека погашалась из общего бюджета, второй супруг имеет право на компенсацию половины внесенных средств. То есть, в этом случае общим имуществом признаются не квадратные метры, а деньги, потраченные на выплаты по кредиту. Он не может претендовать на долю в самой квартире, но может вернуть часть вложенных в нее общих средств.

Использование материнского капитала для погашения ипотеки, оформленной до брака на одного из супругов, создает особую ситуацию. Несмотря на то, что квартира изначально является личной собственностью, вложение материнского капитала обязывает выделить доли в этой квартире супругу и детям. Это важный момент, который необходимо учитывать, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Про раздел военной ипотеки можете прочесть здесь.

Раздел ипотечной квартиры с маткапиталом не всегда проходит просто, часто есть нюансы, которые стоит заранее учесть. Если вам предстоит развод, обращайтесь за консультацией, чтобы понять, как будет делиться имущество.

Подпишитесь на мой Телеграмм- канал, чтобы узнать все нюансы и "подводные камни" раздела имущества👇