Рынок недвижимости Рязани: уникальная модель девелопмента и стабильный спрос. 2025 г.
Рязань — город в 200 км от Москвы, сопоставимый по численности с Тулой (523 тыс. жителей), но заметно отличающийся по структуре и динамике рынка новостроек. В отличие от многих регионов ЦФО, Рязань демонстрирует интересную модель взаимодействия застройщиков, высокий уровень обеспеченности жильём и устойчивый спрос, слабо зависящий от ипотечных ставок.
1. Общая ситуация и макроэкономический фон
Влияние глобальных макрофакторов (ключевая ставка, госпрограммы) в ЦФО схожее для большинства городов, однако Рязань выделяется низкой зависимостью от ипотечного рынка: всего 33% сделок в I квартале 2025 года оформлено с привлечением ипотеки (против 60–80% в соседних регионах). Это означает более стабильный спрос и меньшую чувствительность к колебаниям ключевой ставки.
2. Уникальная модель девелопмента
Ключевая особенность рынка — объединение застройщиков. Компании координируют объёмы ввода и продаж, формируют единые отделы продаж, что позволяет:
- контролировать предложение,
- избегать ценовых войн,
- поддерживать баланс спроса и предложения.
Такая модель крайне редка для регионов России и даёт Рязани конкурентное преимущество.
3. Показатели рынка
В стройке: 27 тыс. квартир.
Рост цен за год: около 10% по новостройкам.
Средние цены: первичка — 121 тыс. ₽/м², вторичка — 77 тыс. ₽/м² (разрыв 36%).
Обеспеченность жильём: 36 м² на человека — один из самых высоких показателей среди городов ЦФО.
Степень распроданности: 35% (средний региональный уровень).
4. Структура предложения
Рынок ориентирован на компактные квартиры:
- 7% — до 25 м²,
- 18% — от 25 до 35 м²,
- преобладают однокомнатные планировки площадью 35–45 м².
При этом в городе 35% домохозяйств — семьи с тремя и более членами, что указывает на потенциальный спрос на более просторные квартиры.
5. Спрос и его динамика
- Годовой объём продаж — ~8 тыс. ДДУ, что на 30% выше, чем в Туле при сопоставимом населении.
- Пики активности были в 2019 и 2021 гг., в отличие от других городов, где основной рост пришёлся на 2023–2024 гг.
- Отмена субсидированной ипотеки в 2024 г. практически не повлияла на рынок — ещё один индикатор стабильного спроса.
6. Социально-экономическая база
- Средняя зарплата в 2025 г. — 67 тыс. ₽.
- Сильные отрасли: обрабатывающее производство (20% занятых, средняя з/п — 85 тыс. ₽), торговля, транспорт, образование.
- Высокая доля населения в трудоспособном возрасте занята в стабильных и относительно высокооплачиваемых секторах.
7. Демография и миграция
- Население стареет: 23% жителей — старше 65 лет.
- Наблюдается дефицит молодёжи 20–30 лет — демографическая яма.
- Миграция положительная (+2,9 тыс. человек в 2023 г.), значительная доля переезжает из районов области и других регионов.
8. Инвестиционный потенциал
- Объём вкладов — 312 млрд ₽ (ниже, чем в Туле, но тренд на рост).
- При снижении ключевой ставки ожидается перераспределение части сбережений с депозитов в недвижимость, что может ускорить рост цен.
- Текущий запас предложения при существующем спросе рассчитан примерно на 2,3 года — это меньше, чем в соседних городах, что создаёт потенциал для планомерного ввода новых проектов.
Выводы
Рынок новостроек Рязани — один из самых сбалансированных в ЦФО:
- Уникальная кооперация застройщиков,
- Высокое качество проектов и ориентация на современные стандарты,
- Стабильный спрос, слабо зависящий от ипотеки,
- Привлекательная миграционная динамика.
Для девелоперов Рязань может быть интересна как площадка с контролируемой конкуренцией и устойчивыми продажами, а для инвесторов — как рынок с потенциалом роста цен в среднесрочной перспективе.
Больше аналитики