В СНТ на ПМЖ: что нужно знать о рисках при строительстве на садовых участках?

За первый квартал 2025 года в Ленинградской области зарегистрировано 1,38 млн.м² индивидуального жилья на территориях ИЖС и СНТ и почти 11 тысяч частных домов. Примечательно, что больше половины из них построены на территориях садоводств. И это далеко не дачные «скворечники», а полноценные дома, в которых можно жить круглый год. Почему покупатели делают выбор в пользу СНТ и с какими рисками можно столкнуться, затевая там стройку или просто приобретая участок?

Тренд на индивидуальный образ жизни и организацию уникального жилого пространства последние лет пять толкает десятки тысяч людей покидать квартиры и уезжать на ПМЖ за город.

Плюсы такого выбора очевидны. Это и уединение, и простор, и близость с природой, и, в то же время, возможность оставаться рядом с городской цивилизацией. Когда стало очевидно, что на загородных участках возделывание грядок и выращивание картошки отошло на второй план, в СНТ разрешили прописываться. Такая возможность появилась в 2019 году. После этого садоводства начали активно разрастаться и застраиваться.

СНТ (Садовое некоммерческое товарищество) — это форма объединения собственников участков для возделывания земли и садоводства. Земля в СНТ в первую очередь предназначена именно для этого, так что постройка дома или хозяйственных строений на участках возможна, но не обязательна.

Удобная локация. Сейчас многие СНТ находятся либо в черте города, либо настолько близко к нему, что добраться до участка можно на общественном транспорте с минимальным количеством пересадок.

Привлекательная цена. Приобрести участок в СНТ значительно дешевле, чем идентичный по площади, но на землях категории ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство). В цене можно выиграть от 30 до 50 процентов.

Разрешение на строительство. Его не нужно получать и согласовывать проект дома в надзорных учреждениях. В СНТ можно построить дом, а потом узаконить его в рамках дачной амнистии. Программу продлили до 1 марта 2031 года.

Архитектурное ограничение: на участке в СНТ нельзя построить полноценный трехэтажный дом. Допустимый максимум — два этажа и мансарда, общая высота не более 20 метров. Для более грандиозных построек необходимо получить разрешение на строительство и согласовать всё с правлением СНТ.

Экология. Как правило, СНТ находятся вдали от промзон и автомагистралей. Воздух без смога, пение птиц, и вот уже никакой ретрит не нужен для восстановления внутреннего равновесия. А пара грядок обеспечат отличную физическую нагрузку.

Документы. При покупке удостоверьтесь, что продавец является единственным владельцем участка, а земля не находится в залоге у банка. Также стоит выяснить, установлены или нет границы садового участка.

Важно: С 1 марта 2025 года сделки с участками без границ в ЕГРН приостанавливаются. Проверить кадастровую карту можно на сайте Росреестра.

Коммуникации. Уровень комфорта проживания полностью зависит от собственника участка. Владелец сам оплачивает проведение всех коммуникаций (электричество, отопление, вода, иногда и газ) на свой участок. Централизованные коммуникации (как в городе) в СНТ сродни единорогу.

На практике электричество подключается через общий трансформатор. А он может не выдержать нагрузку, если, к примеру, на него запитано слишком много домов или все соседи разом решат включить обогреватели. Вода в дом подается через насос из колодца или из скважины (и то и другое собственник может вырыть на своей земле). Зимой вода в шлангах системы может замерзнуть. Летом другая беда — вода вообще может пропасть из-за особенностей почвы и большого количества скважин на территории. О водоотведении также придётся позаботиться. Как правило, на участках устанавливают септики, которые требуют обслуживания и ежегодной чистки.

Инфраструктура. По определению СНТ не является населенным пунктом. Это означает, что рядом с ним не обязательно должны находиться школы, детские сады, больницы и, элементарно, магазины. Дороги, которые ведут до ворот/шлагбаума СНТ, принадлежат муниципальным властям (они следят за состоянием полотна и занимаются его обслуживанием), а дальше начинается общая собственность членов СНТ. Ремонт дорог проводится за счет членских взносов.

Взносы в товарищество. За жизнь на природе придётся платить. Ремонт и содержание дорог, охрана, вывоз мусора — это минимальный перечень взносов.

Важно: Если председатель СНТ требует оплачивать взносы наличными и не выдаёт квитанции под любым предлогом — это явный признак мошенничества.

Соседи. В СНТ нет управляющей компании, зато есть устав, в котором правила устанавливают сами собственники участков. Поэтому, если кто-то из соседей решит разводить на своих шести сотках кур или будет жечь листву по ночам, то жаловаться придется в суд.

Риск изъятия: С 1 марта 2025 года заросший сорняками участок у владельца могут изъять через суд. При условии, что за 3 года хозяин не привел его в порядок. Поэтому, если вы приобрели землю в СНТ, но в ближайшую пятилетку не планируете строить на ней дом, не забывайте вовремя косить газон.

Важно: Участок признаётся заброшенным, если 50% его площади покрыто бурьяном выше 1 метра.

Чтобы не напороться на подводные камни при выборе участка, придётся провести собственное расследование. Уж лучше потратить время на сбор информации, чем потом тратить деньги на решение всплывающих проблем.

Но даже с соблюдением всех мер предосторожности, покупка участка в СНТ остаётся лотереей. Можно за копейки стать хозяином настоящего райского уголка, а можно погрязнуть в многолетних судах и спорах за коммуникации, дороги или границы участка. При выборе главное — не спешить.