Сделка без риэлтора: риски и плюсы самостоятельной купли-продажи недвижимости

Продажа или покупка квартиры без участия риэлтора — смелый шаг. С одной стороны, это экономия на комиссии (от 30 до 100 тыс. рублей), с другой — риск нарваться на мошенников или юридические ошибки. Разберемся, когда самостоятельная сделка оправдана, а когда лучше довериться профессионалам.

Как отмечает Ксения Никулина, директор компании «Бриллиантовый Стандарт - Недвижимость»:

«Самостоятельные сделки требуют не только времени, но и экспертных знаний. Если вы решили обойтись без риэлтора, минимизируйте риски: используйте эскроу, проверьте историю объекта через ЕГРН и привлеките юриста. Помните: даже мелкая ошибка в договоре может привести к потере денег.»

Плюсы сделки без риэлтора

1. Экономия денег

Средняя комиссия агентства — 2–5% от стоимости квартиры. При цене объекта в 5 млн рублей экономия составит 100–250 тыс. рублей.

2. Полный контроль процесса

Вы лично общаетесь с продавцом/покупателем, проверяете документы, выбираете удобные сроки и условия.

3. Отсутствие навязчивого посредничества

Нет давления со стороны агента, который может торопить с решением ради быстрого закрытия сделки.

4. Конфиденциальность

Не нужно раскрывать личные данные и детали сделки третьим лицам.

Риски: что может пойти не так?

1. Юридические ошибки в документах

- Неправильно оформленный договор купли-продажи (ДКП);

- Отсутствие согласия супруга/наследников;

- Пропуск обременений (ипотека, арест).

2. Мошеннические схемы

- Двойная продажа;

- Подделка документов;

- Продажа муниципальной или арестованной недвижимости.

3. Непрофессиональная оценка объекта

- Риэлторы знают реальную рыночную цену. Самостоятельно вы можете завысить или занизить стоимость.

4. Сложности в переговорах

- Эмоциональные конфликты из-за несовпадения ожиданий;

- Срывы сделок из-за неумения договориться о деталях.

5. Ошибки в расчетах

- Неправильное использование эскроу-счетов;

- Передача денег без расписки.

Когда можно обойтись без риэлтора?

1. Вы имеете юридический/финансовый опыт

Например, работали с договорами, знаете, как проверить выписку из ЕГРН.

2. Сделка простая и прозрачная

- Покупка у близких родственников;

- Обмен квартирами без доплат;

- Продажа единственного жилья без обременений.

3. Есть доступ к надежным ресурсам

- Онлайн-проверка объекта через Росреестр;

- Использование типовых договоров с сайта Минюста.

Когда риэлтор необходим?

1. Сложные случаи

- Квартира в ипотеке, под арестом или в долевой собственности;

- Продажа коммерческой недвижимости.

2. Отсутствие времени

Риэлтор берет на себя:

- Поиск покупателей/объектов;

- Организацию показов;

- Согласование встреч.

3. Сделка с «подводными камнями»

- Объект с незаконной перепланировкой;

- Наличие прописанных несовершеннолетних или недееспособных лиц.

Как провести сделку безопасно: инструкция

1. Проверьте объект

- Закажите выписку из ЕГРН (обременения, собственники);

- Изучите технический паспорт БТИ на предмет перепланировок;

- Запросите справку об отсутствии долгов по ЖКУ.

2. Подготовьте документы

- Паспорта сторон;

- Согласие супруга/наследников (если нужно);

- Нотариальная доверенность (если участвует представитель).

3. Составьте договор купли-продажи

- Используйте шаблон с сайта Росреестра;

- Укажите:

- Полную стоимость;

- Порядок расчетов (эскроу, аккредитив);

- Ответственность за срыв сделки.

4. Обеспечьте безопасный расчет

- Эскроу-счет: деньги блокируются в банке до регистрации перехода права;

- Нотариальное сопровождение: специалист проверит документы и заверит сделку.

5. Подайте документы на регистрацию

- Через МФЦ, Росреестр или онлайн (Госуслуги).

Советы для минимизации рисков

- Потратьтесь на юриста для однократной проверки документов (3–5 тыс. рублей).

- Не экономьте на эскроу — это страховка для обеих сторон.

- Сверяйте подписи и паспортные данные продавца/покупателя.

Заключение

Сделка без риэлтора — как вождение без инструктора: возможно, но рискованно. Если вы готовы потратить время на изучение законов, проверку документов и переговоры — пробуйте. В сложных случаях (ипотека, доли, судебные споры) лучше заплатить за профессионала.