Как работает риелтор

Самостоятельная продажа квартиры может сэкономить деньги. Но потребуется значительно больше времени, нервов и сил. Плюс — велика вероятность ошибки при оформлении документов: не только случайной, но и специальной. То как работают риэлторы — это целый комплекс профессиональных задач: юридических, экономических, бюрократических и технических. А для начала — заботы по размещению объявлений.

Алгоритм на практике. Как риэлторы продают квартиры пошагово:

При продаже квартиры риэлтор выступает одновременно в качестве оценщика и юриста, инженера и брокера, фотографа, маркетолога, психолога.

Платформы для информации различны — одни ориентированы исключительно на сделки по недвижимости, другие включают полный набор услуг от покупки загородного дома до ремонта сантехники. Следующее отличие — локация: запросы на конкретном городе/области или всероссийская база данных. Каждый из вариантов имеет собственные преимущества. Как работают риэлторы по недвижимости при продаже — учитывают все характеристики продаваемого объекта, запросы его владельца, актуальный рейтинг на рынке — а он меняется постоянно.

Краткий обзор наиболее популярных площадок для объявления:

Неудивительно, что разместив информацию самостоятельно, продавец не всегда может обеспечить просмотр своего объявления покупателями в нужном регионе или отфильтровать тех, кому не подходит стоимость.

Существуют и различия в структуре этих сервисов. На Авито достаточно активная аудитория, отлажена система сообщений «продавец-покупатель». Объявлений много, это удобно, но есть оборотная сторона — модераторам сложно оперативно справиться с мониторингом актуальных предложений.

2. Яндекс Недвижимость. Большой выбор недвижимости различного назначения — жилой и коммерческой. Платформа немного неудобна для покупателей — в первую очередь из-за технической поддержки: на заданные вопросы отвечает бот, а периодически и такой диалог «зависает».

В доступе объекты первичного и вторичного рынков. Внимание: разместить информацию на платформе возможно лишь при условии авторизации через «Яндекс Почту».

3. ЯНайду. Одно из главных преимуществ — размещение на платформе не просто бесплатное, но можно заливать объявления в любых объёмах без оформления подписок и премиумов. Поэтому риэлторы и застройщики используют сайт как дополнительный способ найти аудиторию.Есть недостаток — большинство предложений ориентировано на недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга. Но именно для данных регионов это оптимальный вариант — автоматическая фильтрация предложений, которые не подходят к локации, быстрый поиск для покупателя и моментальное обновление информации по новым объявлениям продажи. Речь идёт о самих городах и обеих областях, Ленинградской и Московской.

Портал работает и с профессиональными агентствами, и частными продавцами. В этом случае основное отличие — риэлторы более точно составляют описание недвижимости, ориентируясь на конкретный контингент покупателей.

4. Домклик. Эта площадка чаще всего интересует не среднестатистического покупателя недвижимости, а тех, кто намерен оформить ипотеку. Платформа напрямую связана со Сбербанком, поэтому и основные читатели предложений — именно его клиенты.

Внимание: размещают информацию о продаже дома или квартиры на этом портале только юридические лица либо индивидуальные предприниматели. Физические лица выставить объявление на Дом Клик не смогут.

5. «EDC.SALE». Аудитория потенциальных покупателей меньше, чем на Авито. Остальные функции аналогичны. Из проблем — общение с модераторами. Размещение фото: периодически снимки реального продавца блокируются с пометкой, что они взяты из интернета.

Публикация объявлений в категории «условно-бесплатные». Предложения здесь размещены разнообразные, включая аграрный сектор. Но это одновременно и проблема — покупателю при просмотре сложно самостоятельно систематизировать данные и сосредоточиться на нужном варианте. Максимальное количество фотографий в объявлении — 12.

6. WinNER. Платформа охватывает информацию не только по жилой недвижимости, но и по гаражам плюс машиноместам. В каталог предложений входит: загородное жильё, дома, квартиры и комнаты. Размещаются и данные по коммерческим площадям. Стоимость пользовательских лицензий для площадки зависит от срока, на который они приобретаются.

Локация — Москва и Подмосковье. Представленная здесь база удобнее именно для профессиональной работы риэлторских компаний. Для рядового пользователя и частного специалиста не предусмотрена бесплатная публикация даже по единственному продаваемому объекту.

7. Этажи. Площадка для всех видов работы с объектами недвижимости — от квартир до земельных участков. Преимущество — возможно получить поддержку юриста при выходе на сделку. Дополнительно — консультация по ипотечным вопросам. Онлайн-советы предоставляются бесплатно

Проблемы: стоимость услуг выше средней по рынку. Основная локация — Москва и МО. Как риэлтор продает дом на таком портале — отслеживает весь сектор аналогичных предложений.

8. Юла. Бесплатная площадка. Работает не только в сфере недвижимости, но и с целым перечнем товаров и услуг. Локация объявлений — практически все регионы России. Проблемы — низкий охват, минимальное число просмотров. Периодическое появление мошеннических объявлений приводит к настороженности покупателя в отношении реальных продавцов жилья

Реакция модераторов достаточно быстрая. Возможная проблема — требуется высокое качество фотографий в объявлении. Преимущество — предложения сортируются по локации потенциального покупателя. Минус — такой метод наиболее эффективен при покупке мелких товаров, но не недвижимости.

9. Move.ru. На платформе размещено множество информации от агентств и непосредственно от застройщиков. Воспользоваться такой площадкой достаточно комфортно и профессиональному риэлтору, и обычному продавцу или покупателю. Объявления представлены в различной ценовой категории. Здесь есть и элитные квартиры, и бюджетные садовые участки.

Размещать объявления можно бесплатно. Поиск удобный: возможностью фильтрации. Проблема — многие объявления потенциальный покупатель не увидит без авторизации, а это отпугивает значительную часть клиентов. Второй недостаток — к рекламным объявлениям человек не может разместить собственный комментарий, что осложняет диалог «покупатель-продавец».

10. Для работы с коммерческой недвижимостью возможно и обращение к сети «Карусель». Она занимается различными задачами, включая продажу торговых площадей и земельных участков. Ведёт сделки в крупных городах европейской части России. С жилой недвижимостью не работает.

Помимо крупных порталов существуют тематические каналы, группы, чаты. Как работают риэлторы по недвижимости — точный алгоритм зависит от статуса и параметров объекта, актуальности цены (она диктуется не только качеством жилья, но и текущим спросом). Техническая сторона: для того чтобы привлечь первоначальное внимание покупателя, необходимы и качественные фотографии. Не просто с высоким разрешением кадра, важнее — с продуманной обстановкой. Например, снимки, сделанные в солнечный день, покажут квартиру более уютной, просторной и комфортной, чем на тусклых кадрах.

То, что риэлтор нашёл собственника квартиры лишь первый этап работы. Необходимо убедиться в полной законности процедуры и отсутствии подводных камней. Сделка купли-продажи сложна даже в идеальном случае, когда продавец совершеннолетний, не состоящий в браке, без малолетних детей, а покупатель обходится без ипотеки.

На практике процедура осложняется и присутствием родственников, и вопросами прописки, а зачастую — комплектом задач с обычной или льготной ипотекой. Требуется не только полный пакет документов (от паспорта самого владельца до справок об отсутствии коммунальных долгов), но и множество другой информации. Например:

Органы опеки обладают рядом полномочий — от простого контроля сделки до требований предоставить документы на новое жильё. Отсутствие любой из справок может поставить под сомнение законность купли-продажи.

Как происходит продажа квартиры через риэлтора — профессионалы не просто размещают подробную информацию с комплектом фотографий, но и отслеживают каждую реакцию. Ситуация на рынке недвижимости меняется достаточно быстро. К общему требованию «качественно+недорого» любой адекватный покупатель добавляет десятки личных параметров:

Контроль юридической и финансовой стороны, изучение характеристик жилья — эти этапы входят в задачи профессионала: так работают и частные риэлторы, и крупные агентства недвижимости. Проверять необходимо всё — от наличия брачного контракта у продавца до ипотечных обязательств покупателя. Да, кредитующая организация в данном случае выступает в качестве третьего участника сделки.

При аренде нет огромного списка документации, но алгоритм размещения на площадках объявлений такой же, как при продаже. Нужны качественные фотографии, точное описание параметров квартиры. Требуется и анализ текущих рыночных цен — они зависят не только от уровня комфорта квартиры, но, в первую очередь от локации. Студия с минимальным ремонтом в центре, как правило, обходится арендатору не дешевле, чем двухкомнатная уютная квартира в промышленной зоне.

Что влияет на итоговый прайс, помимо локации и качества ремонта:

Если сделка выполняется дистанционно, потребуется больше фотографий — не только комнат, но и санузла, кладовок, балкона. Понадобится более подробная информация: от вида из окна до размеров встроенного шкафа и ширины коридора.

Нередко возникают и дополнительные запросы арендатора — тип и год постройки, экологическое состояние района, близость ресторанов или площадок для выгула собак. К транспортной развязке требования различны: для одной семьи соседство вокзала — это возможность сделать собственные поездки более комфортными. Для другой — лишний шум, много людей и не всегда идеальная чистота соседних улиц.