О выборе и последствиях

Каждая презентация нового проекта сопровождается словами о дефиците офисной недвижимости, оправдывая этим все: от сомнительного расположения, до объективно завышенных ожиданий по будущей стоимости готового объекта. Но причина стремительного роста количества новых проектов не столько в реальной нехватке офисной недвижимости в непонятных локациях, сколько в целях города, его стремлении решить давно назревшие и будущие проблемы моноцентричного развития, в том числе ежедневную маятниковую миграцию из периферии в центр и обратно.

Как

Приобретая земельный участок для строительства ЖК, чаще всего девелоперу необходимо изменить вид его разрешенного использования, это дорого (вплоть до 150-180% от кадастровой стоимости самого участка), и город, посредством предоставления скидки на смену ВРИ, мотивирует строить места приложения труда (МПТ), в том числе бизнес-центры.

В целом логика ясна: необходимо разгрузить транспортную инфраструктуру, дать толчок к развитию менее популярных районов, решить проблемы экологии, социалки и так далее, к тому же Москва не первый город в мире, который заметил негативное влияние моноцентричного развития. Сингапур, например, с задачей справился, они еще в 90-х внедрили мастер-план по развитию города со снижением зависимости от единого крупного кластера в пользу распределения деловой активности. А вот Лондон решил сделать второй деловой район и проблема не решилась, теперь их стало две)

Примеров много, но сейчас не об этом. Итак, с мотивацией города и застройщиков разобрались, теперь нужно понять, а рынку-то вообще все эти проекты нужны? Если коротко - да, нужны, дефицит офисной недвижимости действительно есть, но стоит понимать что общий дефицит не равно быстрое поглощение абсолютно каждого проекта в любой локации.

Очевидно на Белорусской поглощение будет более быстрым, а вот в новой для бизнеса локации - нет, особенно если объем проекта достаточно большой. Здесь можно привести в пример один из самых новых проектов класса А - Stone Towers, вроде бы дефицит и проект хороший, и локация нормальная, а за девять месяцев после ввода заполнились процентов на 20 (имею ввиду розницу). Здесь конечно свое влияние оказывает изменившийся рынок, если раньше можно было сдать бетон и арендатор там сам как-нибудь разберется, то теперь нужен ремонт, а это и согласование проектов, и сам срок ремонта, более длительный цикл поиска арендатора, ведь сейчас переезд нужен здесь и сейчас, без дополнительного ожидания, все это добавляет к сроку поглощения дополнительные месяцы.

Если говорить про проекты в непривычных локациях, то есть отличный пример: бизнес-центр у метро Калужская - Нео Гео, сейчас там почти нет свободных площадей, но заполнялся он лет пять (помню как некоторые инвесторы жалели о покупке), здесь причины другие - Калужскую, раньше, врядли можно было назвать привычным деловым районом. Но именно Нео Гео, на мой взгляд, послужил толчком к развитию всей локации и появлению там новых проектов: STONE Калужская, две очереди Geolog, Level, Afi - возможно эти проекты будут заполняться быстрей.

Премия к доходности

Любые инвестиции - это риски и решение инвестора о том, какое количество рисков он может на себя принять. В первую очередь на такое решение влияет премия к доходности, которую он за этот риск получает. Сомнительная локация - это риск, он должен быть компенсирован существенным дисконтированием по отношению к таким же проектам с более понятным расположением.

Что в итоге

Усилия города - ключевой фактор развития коммерческой недвижимости Москвы, офисы в непривычных локациях - это нормальный инвестиционный инструмент, но это в первую очередь цели города, а город врядли в своих планах учитывает скорость возврата инвестиций розничных инвесторов. Самостоятельно учитывайте более длинный срок поглощения проектов в непривычных локациях. Компаний предпочитающих арендовать офис в ЦАО - много, а вот где-то далеко от ЦАО - меньше, тем более если нет дополнительных факторов стимулирующих спрос именно здесь.

Подписывайтесь и читайте: