Ритейл

Еще в античные времена рынки и возможность продавать свои товары привлекала людей в города и городские центры со всех концов страны проживания. Но ключевым этапом в формировании торговли в современном ее виде стала индустриализация со своими конвейерами, машинами, железными дорогами и пароходами, она же изменила и продаваемый продукт/услуги, и способ их реализации. Примерно тогда же помещения на первых этажах зданий стали рассматриваться как инвестиционный инструмент.

До революции в Российской Империи развитие торговли пусть и медленней чем в Европе, но шло в том же направлении: строились доходные дома, в которых первые этажи использовались под торговлю, или каменные лавки, на Никольской улице например - купить такую лавку можно было за 3000-5000 рублей серебром, что очень приблизительно эквивалентно 30-40 млн руб современных денег (интересно посчитать рост стоимости:)), или Гостиные Дворы Санкт-Петербурга и Москвы, в которых лавки сдавались в аренду.

Но индустриализация принесла не только товары массового спроса, но и в корне изменила представление о том, как должен развиваться город и его уличная сеть. С появлением машин улица утратила роль общественного пространства и превратилась в коридор для движения транспорта - тротуары сужались, проезжие части расширялись, а людей отправляли в подземные переходы, что очень сильно било не только по бизнесу и привлекательности недвижимости, но и по экономке города.

В 1961 году, урбанистка Джейн Джейкобс выпустила книгу «Смерть и жизнь больших американских городов» где показала, что улицы безопасны и привлекательны только там, где есть люди, витрины, кафе, магазины и тд. Это стало началом переосмысления: улицу начали снова воспринимать как пространство для жизни и людей

Именно тогда начались эксперименты с закрытием целых улиц для движения транспорта и создания крупных пешеходных зон и это сработало: повысилась безопасность, комфорт, бизнес начал приносить больше денег в казну города, недвижимость на таких улицах росла в цене и становилась более привлекательной и тд. Опыт признали удачным и понеслось по всему миру.

После революции, из-за совсем другой социально-экономической политики СССР, этот процесс у нас встал на паузу - ведь именно бизнес был катализатором развития улиц, а не просто пешеходные зоны, а его у нас не было.

В России уже в 90-х массово и очень хаотично первые этажи жилых домов стали переводить в нежилое назначение и использовать под торговлю. В 2000-х и у нас стали менять формат улиц от автомобильных к пешеходным, наводить порядок и улучшать качество среды. Потом ковид, который обострил проблему удаленности инфраструктуры и работы от места проживания, что еще больше подтолкнуло урбанистов и город к развитию идей созданных еще в 1960-х, той самой Джейн Джейкобс о 15-ти минутном городе, когда дом, работа и услуги расположены в непосредственной пешеходной близости (сейчас почти в каждой презентации проекта это есть).

Торговая коммерческая недвижимость (в этом посте говорим только о так называемом стрит ритейле, ТЦ и пр в расчет не берем) с переменным успехом почти всегда была востребованным для бизнеса и инвесторов активом. Но если раньше это были исключительно торговые улицы например в историческом центре, каких-то пешеходных зонах, набережных и так далее, то сейчас благодаря развитию урбанистической/архитектурной мысли и заботе о комфорте людей ритейл стал массовым продуктом.

Сейчас

Ритейл для инвесторов стал понятным, надежным инструментом, ведь у квартир доходность небольшая, арендаторы физики - то оплатить забудут, то технику сломают, то ремонт нужно делать, а вот в ритейле все получше - арендатор и сам ремонт сделает, и аренду платит стабильней, и с техникой заморочек особо нет, что привело к постоянному росту спроса на такой тип активов.

В США рентная доходность торговых помещений за последние 30 лет стабильно снижается и сейчас находится в диапазоне 3-5% сверх инфляции, в Европе 2-4%, у нас считалась нормой доходность в 9-12% годовых. И как мы обсуждали в посте БЦ AIR (и все остальное) наш рынок стремительно движется к снижению доходности от инвестиций в любой тип недвижимости. Как справедливо отметил подписчик в комментариях к предыдущему посту (спасибо :)) - окупить торговое помещение за 10 лет при текущих ценах невозможно.

Ритейл в ЖК

Поскольку я профильно занимаюсь по большей части офисной и торговой недвижимостью в бизнес-центрах, в ритейл в ЖК я погружен не очень сильно. Со всеми этими жилыми кварталами в полях я не сталкивался особо, но проблемы, мне кажется, там очевидны ключевая из которых, помимо высокой стоимости метра относительно потенциальной арендной доходности: слишком много предложения и слишком мало спроса. Здесь как повезет, либо ваше помещение выберет арендатор, а все остальные точно такие же помещения будут простаивать, либо ваше будет простаивать, а единственное условное К&Б (сетевик может быть любым) на весь район заедет к соседу. Слишком рандомно все, слишком много влияющих факторов, от стихийного пешеходного маршрута, до внезапно открывшегося детского сада в соседнем помещении. Все эти дополнительные риски частично компенсируются ценой, там можно найти помещения почти с любым чеком, но вот успешно реализовать такую инвестицию уже сложней.

Ритейл в БЦ

Торговые помещения на первом этаже бизнес-центра продукт относительно новый, но уже очень востребованный, причины понятны: здесь концентрация платежеспособных потребителей практически для любого вида бизнеса. Ключевая проблема - цена, мы привыкли оценивать будущую ставку, если проект строится или текущую ставку, если покупаем что-то готовое, через десятилетнюю окупаемость. Но теперь, в большинстве новых проектов, стоимость продажи слишком высока и ставка рассчитанная таким методом просто не позволяет потенциальному арендатору зайти в помещение, а инвестору окупиться за 10 лет. При текущих ценах какого-то компенсирующего период строительства роста стоимости нет, практически каждый проект реализует ритейл по цене уже готового объекта (иногда даже выше). Если исходить только из рентой доходности, то ориентир по окупаемости таких помещений 15-20 лет с учетом сроков строительства.

Как ближайший пример проект Стоун Тауерс, там ритейл покупали гораздо дешевле чем он продается сейчас в других проектах Стоуна, но найти арендатора на те ставки, которые удовлетворяют требования собственников очень сложно, бизнес просто не готов платить настолько много. Еще один пример: чтобы окупить ритейл в Стоун Ходынка 1 за 10 лет с момента покупки, ставка аренды после ввода должна быть 235 тыс. руб./кв.м./год, при стоимости продажи 1,65 млн руб/кв.м., и это при условии что арендатор заедет сразу после ввода, без длительного поиска, для понимания - на Патриках ставка аренды 150-200 тыс руб./кв.м./год.

Вывод

Московский рынок коммерческой недвижимости проходит стремительную трансформацию, спекулятивные сделки в качественных проектах - в прошлом и если в офисной недвижимости это в первую очередь объективные причины (рост стоимости стройки), то в ритейле - это понимание девелоперами востребованности продукта. Но мне кажется цены завышены относительно и вторички, и собственного потенциала рентой доходности, и возможно я думаю так не один, продажи ритейла просели, дело либо в цене, либо в общем снижении инвестиционной активности. Как пройдет трансформация покажет время, либо мы живем в новой мире где для ритейла окупаемость 15-20 лет норма, либо девелоперы начнут снижать цены.

Подписывайтесь и читайте в телеграм: