На пороге ипотечного кризиса 2026

С 1 января 2026 года в России вступило в силу решение Министерства финансов, которое существенно ударит по доступности ипотеки для граждан и кардинально изменит условия кредитования.

Минфин сократил размер государственного возмещения (компенсации) банкам по четырем льготным программам ипотеки на 0,5 процентного пункта. Это решение коснулось программ «Семейная ипотека», «Дальневосточная и Арктическая ипотека», «IT-ипотека» и «Региональная ипотека» - инструментов, через которые сотни тысяч российских семей решают жилищный вопрос.

Для наглядности: вместо компенсации в размере 3 процентных пункта для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) банки теперь будут получать 2,5 п.п., а при покупке квартир в многоквартирных домах вместо 2,5 п.п. будет выплачиваться только 2 п.п.

На первый взгляд это кажется незначительным изменением, однако его последствия для рынка жилья будут масштабными.

Чтобы понять масштаб проблемы, нужно разобраться в механике государственной поддержки. Когда заемщик берет ипотеку под 6% годовых (ставка по семейной ипотеке), а рыночная ставка составляет 17-18%, государство покрывает эту разницу для банков.

В 2025 году на субсидирование льготных ипотечных программ из бюджета потрачено 1,9 триллиона рублей. На 2026 год выделено 1,2 триллиона рублей, что уже отражает сокращение доступной поддержки.

Финансовый директор Сбербанка Тарас Скворцов дал четкую оценку последствиям: сокращение возмещения приведет к падению ежемесячных выдач льготной ипотеки на 20-25%. Это не прогноз на год или несколько месяцев - это снижение, которое уже начинает происходить в январе 2026 года.

По словам Скворцова, «если убрать все остальные факторы, которые влияют на выдачи: размер ставки, спрос, поведение других банков, то срезка этой дополнительной субсидии приведет к тому, что примерно 20-25% выдач мы не сможем осуществить».

Банки, получающие меньше компенсации от государства, вынуждены принимать ответные меры. Первое и самое ощутимое изменение - ужесточение требований к заемщикам. Предварительные оценки экспертов указывают на риск снижения одобрения заявок на 10-15%.

Эксперты прямо предупреждают: снижение одобрений может увеличить стоимость приобретаемого жилья примерно на 5% от суммы кредита либо потребовать большего первоначального взноса.

В конце 2025 года российские банки уже начали ужесточать требования к размеру первоначального взноса. Если раньше минимальный взнос составлял 20,01% от стоимости жилья, то к финалу 2025 года ВТБ и Сбербанк просили 20,1%, а Альфа-банк поднял планку уже до 30%. Специалисты прогнозируют, что в 2026 году эта тенденция усилится, и 25-30% может стать новой нормой для большинства кредитных организаций.

Кроме того, банки применят более жесткий скоринг, чтобы тщательнее анализировать доходы заемщиков, может потребоваться справка о доходах в более детальном виде, усилится проверка кредитной истории.

Некоторые ипотечные порталы уже отмечают, что приходится пересчитывать одобренные в конце прошлого года заявки - максимальная одобренная сумма может быть снижена, что помешает планам заемщика на покупку запланированной квартиры.

История показывает, что перед введением ограничений граждане активизируют обращения к банкам, пытаясь «поймать» старые условия. По данным Центробанка, в ноябре 2025 года выдачи по льготным программам составили 392 миллиарда рублей (против 313 млрд. в сентябре). Около 80% этой суммы пришлось на семейную ипотеку. Ажиотаж был спровоцирован известиями об ужесточении условий с 2026 года.

Однако спешить уже поздно. Министерство финансов в своем официальном документе подчеркивает, что лицам, которые планируют воспользоваться льготной ипотекой по старым условиям возмещения, нужно подать заявку банку до конца 2025 года - это последний шанс получить более благоприятные условия.

Программа «Семейная ипотека» продолжает лидировать по популярности среди льготных ипотечных предложений. Ставка по-прежнему составляет 6% годовых, но получить ее теперь сложнее. Минимальный размер первоначального взноса остается 20%, но банки могут потребовать больше. Максимальная сумма кредита - 12 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге и их областях, 6 миллионов в остальных регионах.

Дальневосточная и Арктическая ипотека предоставляется под 2% годовых, что при сокращении субсидий становится еще более убыточным делом для банков. Максимальная сумма - 6 миллионов рублей (или 9 миллионов для жилья площадью свыше 60 кв. м). Программа доступна только при покупке жилья в определенных регионах Дальнего Востока и Арктической зоны.

IT-ипотека предоставляется специалистам в аккредитованных IT-компаниях под ставку 6% годовых, максимум 9 миллионов рублей. Программа не действует в Москве и Санкт-Петербурге.

Региональная ипотека для жителей новых регионов России, Курской и Белгородской областей предоставляется под ставку до 2-3% годовых (в приграничных территориях до 0,1%).

Если ужесточение с 1.01.2026 касалось размеров субсидий и требований банков, то с 1.02.2026 вступают в силу уже структурные ограничения самой программы. Министерство финансов приняло решение, что семья сможет оформить только одну льготную ипотеку, а не по одной на каждого супруга, как было раньше.

Оба супруга теперь обязаны выступать созаемщиками по одному договору. Ранее муж мог оформить ипотеку на себя (с женой как поручителем), а затем супруги брали вторую ипотеку на жену - эта схема больше не работает.

Замгендиректора ДОМ.РФ Алексей Ниденс пояснил, что новые правила исключают использование льготной ипотеки для покупки нескольких квартир в инвестиционных целях.

Еще одна мера борьбы со злоупотреблениями - запрет на «донорскую ипотеку». Раньше семья, которая не подходила под условия программы (например, дети старше 6 лет), могла привлечь «донора» - третьего лица, имеющего право на льготу. Теперь это невозможно, за исключением случаев, когда собственного дохода супругов действительно недостаточно.

С 1.02.2026 заемщики получат возможность рефинансировать только рыночную часть комбинированной ипотеки, сохранив льготную ставку по семейной. Ранее любое рефинансирование приводило к полной потере льготы. Банки обязаны будут выдавать отдельные справки по каждой части кредита.

Руководители крупнейших банков предупреждают о грядущем сворачивании льготных программ. Глава Сбербанка Герман Греф считает, что механизм субсидирования необходимо постепенно сворачивать, но делать это нужно аккуратно, чтобы ипотечная отрасль успела адаптироваться и избежать новых шоков.

Замминистра финансов Иван Чебесков объяснил государственную стратегию: в рыночной экономике такая практика неуместна, поэтому доля субсидированных программ будет постепенно снижаться не завтра, а по мере роста объемов рыночной ипотеки.

По прогнозам ДомКлика (сервис Сбербанка), выдачи по госпрограммам в 2026 году могут вырасти до 3,8 триллиона рублей (с 3,2 триллиона в 2025), но это произойдет за счет массовости и объема, при одновременном ухудшении условий каждого отдельного кредита.

Если вы планируете купить квартиру в ипотеку в ближайшее время, есть несколько стратегических решений:

Сокращение государственного субсидирования льготной ипотеки на 0,5 процентного пункта с 1 января 2026 года - это не просто техническое изменение расчетов. Это сигнал того, что государство постепенно выводит себя из системы ежедневного субсидирования жилищного кредитования и переходит к более адресной поддержке.

Когда к этому добавляются новые ограничения с 1 февраля (одна ипотека на семью, запрет на донорскую ипотеку, обязательное участие супругов как созаемщиков), становится ясно: программы будут существовать, но станут менее доступны.

Для банков это означает повышение маржи за счет более жестких требований к заемщикам. Для граждан - снижение доступности жилья и необходимость аккумулировать большие первоначальные взносы.

Рынок ипотеки в 2026 году ожидает переходный период, когда произойдет перераспределение спроса и предложения, но в целом объемы выдачи льготных кредитов снизятся, по оценкам Сбербанка, на 20-25%.