В Египте у россиян отобрали квартиры .

Новость с таким заголовком сегодня прочитала в одном телеграм канале .

И даю свой короткий комментарий к этой ситуации .

Очень показательный кейс, но, к сожалению, не уникальный для курортных стран с непрозрачной правовой системой. По сути, здесь столкнулись три вещи:

1. земля в долгосрочной аренде, а не в собственности девелопера;

2 .обременения перед банком, о которых покупатели либо не знали, либо им не придали значения;

3.законодательство, где права залогодержателя (банка) стоят выше прав конечных покупателей, если их титул оформлен «слабо» или не зарегистрирован должным образом.

Когда мы покупаем «квартиру у застройщика», важно понимать: мы покупаем не только стены и метры, мы «входим» в уже существующую юридическую конструкцию — с землёй, арендой, залогами, долгами и иногда — с очень сильной позицией банка или государства.

Что помогает снижать такие риски в разных странах:

• Всегда свой локальный юрист, который работает на покупателя, а не на застройщика/агента. Не «знакомый нотариус», а юрист, который делает полноценный due diligence объекта и земли.

• Проверка титула и обременений: выписки из реестра прав, информация о залоге, судебных спорах, арестах, долговых обязательствах перед банками. Если девелопер «сидит» в залоге, нужно понимать, как именно обеспечены права будущих владельцев.

• Понимание формата владения: freehold / leasehold, право собственности на землю или долгосрочная аренда, отдельный страта-титул или просто договор с компанией-владельцем.

Во многих странах иностранец юридически владеет не «квартирой», а правом пользования, и это принципиально другая защита.

• Структура сделки: отдельная компания-SPV под объект, где недвижимость — единственный актив, и покупатель становится совладельцем этой компании. Это часто лучше, чем «подписать контракт с бизнесменом, у которого ещё куча долгов и проектов».

• Расчёты через эскроу / поэтапно: деньги уходят продавцу только после регистрации прав или выполнения ключевых юридических условий.

• Титульное страхование, если оно доступно в юрисдикции, — дополнительный уровень защиты от скрытых рисков с правами собственности.

Полностью нивелировать страновой и юридический риск нельзя ни в одной стране мира. Но его можно радикально снизить за счёт выбора юрисдикции с понятной судебной практикой, прозрачного реестра прав и грамотной структуры владения.

Истории вроде египетской — напоминание, что в зарубежной недвижимости главное не вид из окна, а то, как именно оформлены земля, здание и ваши права в системе местного права.

Для личной консультации телеграм @ozturkalsu