Добровольное рабство за 11 миллионов переплаты. Посчитал экономику популярной ипотеки под 21% и ужаснулся
Листал тут ленту и наткнулся на видео молодой блогерши. Сияет от счастья, показывает ключи (виртуальные, правда). Купила квартиру в Москве. Студия, 34 квадрата, цена почти 14 миллионов рублей.
Нюанс первый: дом сдадут только в 2027 году. То есть пока это бетон, воздух и красивый рендер на сайте застройщика.
Она радостно рассказывает условия сделки, а у меня, как у человека, который привык считать P&L и ROI, волосы на голове начинают шевелиться.
Вводные данные (Следите за руками)
На дворе 2026 год.
- Первоначальный взнос (ПВ): 5.5 миллионов рублей (это кэш, который был у неё на руках).
- Сумма кредита: 8 миллионов рублей.
- Срок: 10 лет.
- Ставка: 21%.
И тут она с улыбкой озвучивает ежемесячный платеж: 159 000 рублей.
И добавляет (внимание!): Ну, из них примерно 130 тысяч - это проценты банку, а 30 тысяч - погашение основного долга
Я на этом моменте чуть чай не пролил. Человек ежемесячно отдает 130 000 рублей просто дяде за право пользоваться деньгами. Это не выкуп квартиры, это аренда денег.
Итоговая математика сделки:
За 10 лет она переплатит банку 11 миллионов рублей. То есть подарит банку еще одну такую же квартиру, но чуть поменьше.
И в конце видео она спрашивает подписчиков: Мол, как думаете, лучше снимать или вот так, зато в своё?
Альтернативная математика
Я не выдержал, достал калькулятор и посчитал то, о чем она, видимо, не подумала.
В уравнении есть важная переменная: 5.5 миллионов рублей живых денег на руках.
Давайте посчитаем альтернативные издержки (Opportunity Cost).
Сейчас (в 2026 году) ставки в банках и фондах ликвидности — около 15%.
Сценарий Инвестор:
- Берем её 5.5 млн и кладем на вклад/фонд под 15%.
- Это дает нам ~68 750 рублей в месяцпассивного дохода. Чистыми.
- За эти 70к в Москве можно снимать отличную квартиру. Уже готовую, с ремонтом, а не ждать котлован до 2027 года.
Считаем Cash Flow (Денежный поток):
У девушки есть возможность платить 160к в месяц (она же подписалась на ипотеку).
Плюс ей сейчас надо где-то жить, пока дом строится. Значит, она платит ипотеку (160к) + аренду (допустим, те же 70к).
Итого её ежемесячный расход (Burn rate): 230 000 рублей.
А теперь магия сложного процента:
Если мы идем по пути инвестора:
- Проценты с вклада (70к) гасят аренду. Живем бесплатно.
- Те 160 тысяч, которые она отдает банку, мы не отдаем, а откладываем. Тоже под 15%.
Я прикинул.
Если откладывать по 160 000 рублей в месяц под 15% годовых с капитализацией:
- Через 1 год: на счете накоплено 2.1 млн + тело вклада 5.5 млн.
- Через 3 года (к моменту сдачи её дома): на счете накоплений 7-8 миллионов. Плюс наши изначальные 5.5 миллионов.
ИТОГ ЧЕРЕЗ 3 ГОДА:
- У блогера: Бетонная коробка, в которую еще надо вложить миллионы на ремонт, и остаток долга перед банком на 7 лет.
- У инвестора: 13+ миллионов рублей кэшем.
За 13-14 миллионов через 3 года можно пойти и купить готовую вторичку. Сразу. Без ипотеки. Без долгов. Без переплаты в 11 миллионов. Без рисков, что стройка встанет.
Вывод
Но нет. Человек добровольно надел на себя кабалу под 21%, платит по 160к, живет на стройке (или платит двойной тариф за аренду + ипотеку) и радуется мантре зато своё.
А банк потирает руки. Менеджер, выдавший этот кредит, наверняка получил премию как лучший продавец месяца. Потому что найти клиента, который купит деньги с наценкой в 300% (переплата за 10 лет) это надо уметь.
Мне в комментариях часто пишут: зачем ты свою дочь мучаешь финансовой грамотностью с 11 лет? Дай ей побыть ребенком!
А вот ровно для этого.
Чтобы когда моей дочери исполнится 25 лет, она перед подписанием договора сначала брала в руки калькулятор, а потом ручку. Потому что финансовое рабство в XXI веке выглядит не как цепи, а как красивый ипотечный договор с улыбкой менеджера и словами Зато не дяде.
Извините, накипело.
👇 Подписывайтесь на мой ТГ-канал Папа Инвестор и дети
Там я без цензуры разбираю такие кейсы, показываю свой портфель и рассказываю, как учу дочерей не совершать ошибок на миллионы рублей.