Убитые помещения, которые зарабатывают больше новостроек

MAXCAPITAL | Private Investment Office

Есть сегмент московской коммерческой недвижимости, о котором редко говорят вслух. Не потому что это секрет — просто он требует понимания, которое приходит с опытом. Речь о трансформации неликвидных коммерческих помещений: первые этажи в старом фонде, цоколи, помещения после несостоявшихся арендаторов, «убитые» офисы в зданиях 90-х.

Именно здесь, по нашему наблюдению, частный инвестор с капиталом от 50–100 млн рублей получает одни из самых интересных результатов на московском рынке.

Стандартная логика «купить в котловане — продать при сдаче» сломалась несколько лет назад. Разрыв между ценами первичного и вторичного рынка стал структурным — и не в пользу инвестора. Арендная доходность жилья в Москве держится на уровне 4–6% годовых, что при ключевой ставке ЦБ выглядит откровенно слабо.

Коммерческая недвижимость на этом фоне демонстрирует другие числа. По данным NF Group и ЦИАН, средняя арендная доходность коммерческих помещений в московских ЖК — 8–10% годовых. Объекты с арендаторами-продуктовыми сетями торгуются в диапазоне 8–10% cap rate. Это уже интересно.

Но редевелопмент — это другая история. Здесь мы говорим о доходности на вложенный капитал в диапазоне 25–40% за цикл сделки продолжительностью 12–18 месяцев.

Объект покупается в состоянии, которое большинство покупателей игнорирует: нет арендатора, плохое техническое состояние, непонятное назначение, возможно — обременения. Именно поэтому цена входа на 25–40% ниже рыночной для аналогичного готового объекта.

Дальше команда проходит полный цикл: юридическая чистка, CAPEX-планирование, ремонт под конкретный формат, поиск арендатора, оформление долгосрочного договора. После этого объект превращается в готовый арендный бизнес (ГАБ) — и продаётся уже по доходностной оценке, то есть дороже.

Разница между ценой входа и ценой выхода — это и есть инвестиционный результат. Арендный поток в период удержания — дополнительный бонус.

Объект: 180 кв. м на первом этаже жилого дома 1970-х годов, вход с улицы. Состояние — «под ключ» не делали с 2003 года. Предыдущий арендатор — небольшой ресторан, закрылся в пандемию.Цена входа: ~38 млн руб. (при рыночной стоимости аналогов с арендатором — 55–60 млн).

Что было сделано: полный ремонт под формат медицинского центра (один из самых стабильных арендаторов по длине контракта), согласование перепланировки, заключение договора на 7 лет с индексацией.

Стоимость объекта после реализации: 62 млн руб. CAPEX: ~7 млн руб. Итоговая доходность на вложенный капитал за 14 месяцев: ~38% (без учёта аренды в период цикла).

Помещение 240 кв. м в бизнес-центре класса B, цоколь, один выход. Три года стояло без арендатора — владельцы пытались сдать как офис, безуспешно. Продавалось «чтобы избавиться».

Решение: смена назначения под фитнес-формат (спрос устойчивый, аренда длинная), усиление вентиляции, отдельный вход. Арендатор найден до завершения работ.

Цена входа: 29 млн руб.
CAPEX: 4,5 млн руб.
Стоимость после оформления ГАБ: 48 млн руб.
Срок цикла: 11 месяцев.

Три принципиальных момента.

Первый — вход по нерыночной цене. Ликвидный объект с арендатором всегда будет стоить справедливо. «Убитый» объект — нет. Дисконт к рынку создаётся не удачей, а умением работать с тем, от чего другие отказываются.

Второй — управление CAPEX. Типичная ошибка — ремонтировать «под себя», а не под арендатора. Профессиональный подход начинается с понимания, кто именно будет снимать помещение и какие требования у него к техническому состоянию.

Третий — юридическая чистота на выходе. Покупатель ГАБ платит за стабильность. Любой изъян в документах на объект, в договоре аренды или в истории перепланировок снижает цену выхода или блокирует сделку полностью.

На московском рынке редевелопмент коммерческих помещений — это узкий круг игроков. Крупные девелоперы работают с большими объёмами, им неинтересны объекты до 500 кв. м. Частный инвестор без команды и опыта рискует купить проблему вместо актива.

Интересная ниша — соинвестирование с управляющей командой, которая берёт на себя весь цикл: поиск объекта, сделку, реализацию, продажу. Инвестор получает чистый финансовый результат, не погружаясь в операционное управление.

Именно по такой модели работает MAXCAPITAL: раздельная модель (объект оформляется на инвестора), прибыль делится 50/50, минимальный капитал от 50 млн руб. Команда ведёт до 10 собственных редевелопмент-циклов в год.

Несколько факторов делают этот момент интересным.

Во-первых, ставки по кредитам сделали девелопмент «в долг» нерентабельным для большинства участников рынка. Те, кто работает с собственным капиталом, получили временное конкурентное преимущество — меньше покупателей на те же объекты.

Во-вторых, рост арендных ставок на коммерческую недвижимость в Москве продолжается. По данным аналитиков, аренда в элитных локациях с начала 2024 года прибавила 15%. Это прямо влияет на капитализацию объектов при продаже.

В-третьих, запас «убитых» объектов не уменьшается. Постпандемийные потери, смена форматов, уход иностранных брендов — всё это создало устойчивый поток объектов с дисконтом к рынку.

Редевелопмент коммерческой недвижимости — это не про удачу и не про «держать и ждать». Это управляемый процесс с понятной механикой: дисконтный вход, CAPEX под конкретного арендатора, формирование ГАБ, выход по доходности.

При правильном исполнении это один из немногих российских активов, который в текущей макросреде даёт результат выше инфляции и выше депозита — без иллюзий и без плеча.

Сайт: maxcapital.ch
Бот для заявок: @maxcapitalch_bot
MAXCAPITAL CLUB: @maxcapital_clubСайт: maxcapital.ch Бот для заявок: @maxcapitalch_bot MAXCAPITAL CLUB: @maxcapital_clubСайт: maxcapital.ch Бот для заявок: @maxcapitalch_bot MAXCAPITAL CLUB: @maxcapital_clubСайт: maxcapital.ch Бот для заявок: @maxcapitalch_bot MAXCAPITAL CLUB: @maxcapital_clubСайт: maxcapital.ch Бот для заявок: @maxcapitalch_bot MAXCAPITAL CLUB: @maxcapital_clubСайт: maxcapital.ch Бот для заявок: @maxcapitalch_bot MAXCAPITAL CLUB: @maxcapital_clubСайт: maxcapital.ch Бот для заявок: @maxcapitalch_bot MAXCAPITAL CLUB: @maxcapital_club

MAXCAPITAL — Private Investment Office. Инвестиции в высокодоходную недвижимость Москвы, международные сделки, структурирование капитала.

#инвестиции #коммерческаянедвижимость #редевелопмент #недвижимостьмосква #пассивныйдоход #частныйинвестор #инвестициивнедвижимость #доходнаянедвижимость #капитал