Почему девелопер может быть прибыльным в P&L, но задыхаться в cashflow
В девелопменте ставка ЦБ (далее - КЦБ) влияет не только на кредит. Она проходит почти через всю DCF-модель.
1. ВыручкаКогда КЦБ высокая, ипотека для покупателей становится дороже. Сделки откладываются, продажи растягиваются, деньги приходят позже. В модели это сразу бьет по cashflow: даже если цена квадратного метра не падает, поступления сдвигаются вправо по времени.
2. СебестоимостьМатериалы и подрядчики дорожают не только из-за инфляции. В цену зашивается стоимость денег: кредиты поставщиков, отсрочки платежей, риски долгого проекта, запас прочности на будущий рост цен.
3. Проектное финансированиеДля девелопера дорогая ставка — это дороже стройка, дороже земля, дороже задержка. Каждый месяц простоя начинает стоить больше.
4. ИнвесторПри высокой ключевой ставке инвестор сравнивает проект с альтернативой: депозитами, облигациями, более простыми инструментами. Поэтому требуемая доходность растет, WACC растет, а NPV падает.
Главная ошибка — смотреть только на маржу проекта.
В девелопменте проект может быть прибыльным “на бумаге”, но провалиться по cashflow, если продажи идут медленнее, стройка дольше, а деньги стали дороже.
Высокая КЦБ убивает девелоперский проект не через прибыль, а через время.
Те же квадратные метры можно продать и по той же цене. Но если продажи растянулись с 2 до 5 лет, DCF может превратиться из положительного в отрицательный.
И вот почему : да, в финансовой модели обычно закладывается рост цены в будущем , допустим старт продаж 100 тыс руб/кв м , через год 130 тыс руб./год . Но в реалиях при высокой ставке рост цен редко полностью компенсирует ограничение платежеспособного спроса. Можно нарисовать в модели хоть 20% роста цены в год. Но если бизнес или инвестор не готов покупать по этой цене, продажи просто остановятся.То есть возникает потолок цены.
К посту приложена excel-модель . С её помощью можно быстро оценить влияние изменения КЦБ на драйверы роста доходов/расходов девелоперского проекта.
Мы считаем , что рост КЦБ означает не только рост не только доходов, но и расходов
Пока ты ждешь продажи:
● платишь проценты банку;
● содержишь объект;
● платишь охране;
● платишь налог на имущество;
● несешь расходы на продажи и маркетинг.
То есть время работает против тебя.
Сейчас ключевая ставка , наоборот , падает, а что вы думаете о влиянии этого падения на ваш бизнес?