14 примеров ипотечных пузырей разных стран
Ипотечные пузыри: как разные страны боролись с кризисами на рынке недвижимости
Ипотечные (или «жилищные») пузыри — это периоды, когда цены на недвижимость отрываются от реальной ценности из-за лёгкого доступа к кредитам и массовых спекуляций. Ниже представлен краткий обзор 14 случаев «перегретых» рынков жилья и земли: от земельных спекуляций в США XIX века до современных примеров в Китае, Австралии и Канаде.
1. США (1830-е): земельный бум
- Что продавалось: главным образом земля под сельское хозяйство и городскую застройку.
- Причина доступных кредитов: слабый надзор за банками, частный выпуск банкнот без жёсткого контроля.
- Хронология: Начало роста цен: 1830, Пик: 1836, Крах: 1837
- Последствия: массовые банкротства банков, строительный спад.
- Восстановление: около 5 лет.
2. Флорида (США, 1920-е)
- Что продавалось: земля и жилая недвижимость, нередко лишь «на бумаге».
- Причина доступных кредитов: лояльные условия банков и приток частных инвестиций.
- Хронология: Начало роста цен: 1923–1924, Пик: 1925, Крах: 1926
- Последствия: массовая «заморозка» проектов, банкротства застройщиков.
- Восстановление: 3–4 года.
3. Великобритания (1970-е)
- Что продавалось: в основном жилые дома и квартиры.
- Причина доступных кредитов: либерализация ипотеки и инфляция, «съедавшая» реальную долговую нагрузку.
- Хронология: Начало роста цен: 1974–1975, Пик: 1978–1979, Крах: 1980
- Последствия: падение цен на жильё, спад в строительстве, рост безработицы.
- Восстановление: 4–5 лет.
4. Скандинавия (1980-е)
- Что продавалось: жилая и коммерческая недвижимость.
- Причина доступных кредитов: дерегуляция финансового сектора, резкий рост кредитования.
- Хронология: Начало роста цен: 1985, Пик: 1989–1990, Крах: 1990–1991
- Последствия: банковские кризисы, банкротства застройщиков, обвал цен на недвижимость.
- Восстановление: 4–5 лет.
5. Япония (1980-е)
- Что продавалось: земля, а также жилая и коммерческая недвижимость.
- Причина доступных кредитов: очень низкие ставки и перегретый финансовый рынок.
- Хронология: Начало роста цен: 1985, Пик: 1988–1990, Крах: 1991
- Последствия: «потерянное десятилетие» (на практике дольше), дефляция, банковский кризис.
- Восстановление: более 10 лет.
6. Великобритания (1980-е) — «Boom and Bust»
- Что продавалось: жилые дома и квартиры.
- Причина доступных кредитов: финансовая либерализация, конкуренция банков, активная выдача ипотеки.
- Хронология: Начало роста цен: 1986–1987, Пик: 1988–1989, Крах: 1990–1991
- Последствия: резкое падение цен, рост «negative equity» (ипотека дороже, чем цена жилья), рецессия.
- Восстановление: 3–4 года.
7. Азиатский финансовый кризис (1990-е)
- Что продавалось: жилая и коммерческая недвижимость в Таиланде, Индонезии, Малайзии, Южной Корее.
- Причина доступных кредитов: либерализация и обилие внешних заимствований в иностранной валюте.
- Хронология: Начало роста цен: 1993–1994, Пик: 1996–1997, Крах: 1997–1998
- Последствия: массовые банкротства застройщиков и банков, девальвации валют, рецессия.
- Восстановление: 3–5 лет.
8. США (2000-е) — «Subprime Crisis»
- Что продавалось: жилая недвижимость.
- Причина доступных кредитов: минимальные требования к заёмщикам (subprime-сегмент), низкие ставки ФРС, секьюритизация ипотек (MBS, CDO).
- Хронология: Начало роста цен: 2002–2003, Пик: 2005–2006, Крах: 2007
- Последствия: волна дефолтов, обвал рынка жилья, банкротство крупных банков, глобальная рецессия.
- Восстановление: около 2 лет до стабилизации, однако полное оживление заняло почти десятилетие.
9. Испания (2000-е)
- Что продавалось: новостройки, курортная недвижимость.
- Причина доступных кредитов: низкие ставки в еврозоне, приток иностранного капитала, уверенность в постоянном спросе.
- Хронология: Начало роста цен: 2002–2003, Пик: 2006–2007, Крах: 2008
- Последствия: падение цен до 50%, банкротства девелоперов, банковский кризис.
- Восстановление: 4 года до первых признаков оживления, полноценный рост вернулся ближе к 2014–2015.
10. Ирландия (2000-е)
- Что продавалось: жилые дома и квартиры.
- Причина доступных кредитов: высокие LTV (соотношение «кредит-залог»), лёгкое одобрение ипотек.
- Хронология: Начало роста цен: 2002–2003, Пик: 2006–2007, Крах: 2008
- Последствия: падение цен до 50%, банкротства застройщиков, коллапс банков.
- Восстановление: 5–6 лет до выхода на стабильный рост.
11. Исландия (2003–2008)
- Что продавалось: вся недвижимость (жилая, коммерческая).
- Причина доступных кредитов: локальные банки активно занимали за рубежом и выдавали дешёвые кредиты внутри страны.
- Хронология: Начало роста цен: 2003–2004, Пик: 2007–2008, Крах: 2009
- Последствия: обесценивание кроны, банковский кризис, спад в строительстве и потреблении.
- Восстановление: 3 года, во многом благодаря обвалу нацвалюты, развитию туризма и рыболовства.
12. Китай (2000-е – 2010-е)
- Что продавалось: жилая и коммерческая недвижимость.
- Причина доступных кредитов: госбанки, низкие ставки, государственные стимулы, быстрая урбанизация.
- Хронология: Начало роста цен: 2003–2004, Пики цен: 2010, 2016, 2020, Крах: 2021–2022 (частичная коррекция, проблемы застройщиков)
- Последствия: рост долгов у девелоперов, замораживание ряда проектов, попытки властей «мягко» сдуть пузырь.
- Восстановление: в процессе; власти стараются не допустить резкого обвала.
13. Австралия (2000-е – 2010-е)
- Что продавалось: жилая недвижимость.
- Причина доступных кредитов: длительно низкие ставки, экономический рост, приток мигрантов.
- Хронология: Начало роста цен: с начала 2000-х, Пики: 2003–2004, 2007–2008, 2017, 2020–2021, Крах: резкого не было, только коррекции (2008–2009, 2017–2019, 2022–2023)
- Последствия: высокие долги домохозяйств, ужесточение ипотечных условий, кратковременные падения цен.
- Восстановление: после каждой коррекции рынок возвращался к росту; глобального провала не произошло.
14. Канада (2010-е – 2020-е)
- Что продавалось: жилая недвижимость.
- Причина доступных кредитов: низкие ставки, интерес иностранных инвесторов, стабильный рост доходов.
- Хронология: Начало роста цен: ~2014–2016, Пики: 2017–2018 и 2020–2021, Крах: резкого не было, коррекции в 2008–2009, 2017–2019, 2022–2023
- Последствия: введены налоги на иностранцев, «стресс-тесты» для ипотеки; цены остаются высокими.
- Восстановление: коррекции длились 1–2 года, затем рынок вновь шёл в рост.
Итоговые цифры и общие тенденции
- От начала подъёма до пика: в среднем 3–4 года.
- От пика до краха: около 1,5 года.
- Выход из краха: ~5 лет (но в некоторых случаях дольше — до 10+ лет, как в Японии).
Как страны восстанавливались после ипотечных пузырей: обзор мер и итогов
Ниже рассмотрены 14 случаев «ипотечных пузырей» в разных странах и регионах, а также основные шаги, которые предпринимали государства и международные организации для преодоления кризиса и восстановления рынка недвижимости.
1. США (1830-е): земельный бум
- Кто действовал: федеральные и местные власти.
- Меры: Ввели «Specie Circular» — покупка земли только за золото/серебро.Жёстко ограничили выпуск банкнот банками (многие банки обанкротились).
- Итог: экономика восстановилась за 4–5 лет без крупных программ господдержки (в то время их попросту не существовало).
2. Флорида (США, 1920-е): Florida Land Boom
- Кто действовал: региональные власти, банки, застройщики.
- Меры: Банки ужесточили требования к ипотеке и остановили выдачу рисковых займов.Масштабных мер господдержки не было (до наступления Великой депрессии).
- Итог: рынок «лежал» несколько лет, оживление началось только перед Второй мировой войной.
3. Великобритания (1970-е)
- Кто действовал: правительство и Банк Англии.
- Меры: Повышали процентные ставки для борьбы с инфляцией.Ужесточили требования к ипотечным заёмщикам, ограничили объёмы кредитования.
- Итог: рынок жилья восстанавливался к середине 1980-х, по мере снижения инфляции и ставок.
4. Скандинавия (конец 1980-х – начало 1990-х)
- Кто действовал: правительства Швеции, Финляндии, Норвегии и их центральные банки.
- Меры: Создали «плохие банки» (bad banks) для выкупа проблемных активов.Провели рекапитализацию банков и ужесточили регуляцию.
- Итог: быстрое восстановление (4–5 лет), считается одним из самых успешных примеров санации.
5. Япония (конец 1980-х – 1990-е)
- Кто действовал: правительство и Банк Японии.
- Меры: Сначала подняли ставки (в конце 1980-х), чтобы «охладить» рынок.Затем перешли к «нулевым» ставкам и масштабным программам стимулирования, но без быстрой «очистки» банков.
- Итог: «потерянное десятилетие» (фактически и дольше), дефляция, очень медленное восстановление.
6. Великобритания (конец 1980-х) — «Boom and Bust»
- Кто действовал: правительство Великобритании, Банк Англии.
- Меры: Резкое повышение ставок (борьба с инфляцией).Частичные налоговые льготы для ипотеки (смягчение массовых дефолтов).Выход из механизма ERM и девальвация фунта (1992).
- Итог: рынок восстановился за 3–4 года, но многие собственники жилья оказались в «negative equity».
7. Азиатский финансовый кризис (1997–1998)
- Кто действовал: правительства стран ЮВА (Таиланд, Индонезия, Малайзия, Южная Корея) и МВФ.
- Меры: Закрывали слабые банки, реструктурировали долги застройщиков.Получили кредиты МВФ: жёсткая бюджетная экономия и реформы финсектора.Девальвировали национальные валюты, стимулируя экспорт.
- Итог: рост возобновился через 3–5 лет, хотя социально-экономические последствия были тяжёлыми.
8. США (2000-е – 2007) — «Subprime Mortgage Crisis»
- Кто действовал: правительство США, ФРС, Конгресс.
- Меры: Запуск программы TARP (выкуп «токсичных» активов), рекапитализация банков.Снижение ставок почти до 0% и программы «количественного смягчения» (QE).Реформа Dodd-Frank, ужесточающая финансовое регулирование.
- Итог: глобальный кризис 2008–2009; рынок жилья восстанавливался почти десятилетие.
9. Испания (2000-е) — «Spanish Housing Bubble»
- Кто действовал: правительство Испании, ЕС, ЕЦБ.
- Меры: Создали «плохой банк» Sareb для проблемной недвижимости и кредитов.Реформировали «кассы» (Cajas), консолидировали слабые учреждения.Получили помощь от европейских фондов.
- Итог: высокая безработица (20%+), восстановление заняло более 5 лет, ощутимый рост цен вернулся только к 2014–2015.
10. Ирландия (2000-е) — «Irish Property Bubble»
- Кто действовал: правительство Ирландии, ЕС, МВФ.
- Меры: Госгарантии банковских долгов (резкий рост госдолга).Создание «плохого банка» NAMA для проблемных активов.Пакет помощи от ЕС и МВФ, жёсткая бюджетная экономия.
- Итог: цены упали до 50%, начали восстанавливаться с 2013–2014; к 2015–2016 рынок ожил, но госбюджет был под давлением.
11. Исландия (2003–2008) — «Icelandic Banking and Housing Boom»
- Кто действовал: правительство и Центральный банк Исландии.
- Меры: Крупнейшие банки не спасали — их ждал дефолт.Ввели жёсткий контроль за движением капитала, чтобы остановить бегство валюты.Реструктурировали ипотечные кредиты.
- Итог: кризис был глубоким, но кратким (2–3 года). Обесценивание кроны, рост туризма и рыболовства помогли восстановлению.
12. Китай (2000-е – 2010-е) — «Chinese Real Estate Boom»
- Кто действовал: правительство КНР, Народный банк Китая.
- Меры: Ограничения на покупку вторых/третьих квартир в крупных городах.Снижение ставок при замедлении рынка, льготы девелоперам.Реструктуризация крупных застройщиков (например, Evergrande) под контролем государства.
- Итог: явного «краха» не допущено; рынок корректируется «волнами», государство применяет точечные действия.
13. Австралия (2000-е – 2010-е) — «Australian Housing Market Boom»
- Кто действовал: правительство Австралии, Резервный банк Австралии.
- Меры: Низкие ставки, но жёсткие «стресс-тесты» для ипотеки.Налоговые льготы (negative gearing) для инвесторов.
- Итог: резких обвалов не было; после кратковременных коррекций рынок вновь рос.
14. Канада (2010-е – 2020-е) — «Canadian Housing Boom»
- Кто действовал: правительство Канады, Банк Канады, местные власти (Британская Колумбия, Онтарио).
- Меры: Налоги на иностранных покупателей, «stress-tests» для ипотеки.Повышение ключевой ставки при росте инфляции (2022–2023) для охлаждения рынка.
- Итог: цены корректируются, но значимых банкротств не было; рынок по-прежнему дорогой.
Общие черты восстановления
- Ужесточение денежно-кредитной политики и временное повышение ставок (борьба с инфляцией, стабилизация валютных курсов).
- Создание «плохих банков» или рекапитализация банков (там, где крах был масштабным).
- Государственные программы поддержки: выкуп «токсичных» активов (TARP, NAMA), кредиты МВФ, реформы финсектора (Dodd-Frank).
- Длительность восстановления: от 2–3 лет (Скандинавия, Исландия) до 10+ (Япония), в зависимости от глубины кризиса и методов его решения.
Начать дискуссию