Самозанятый сдаёт квартиру или автомобиль через агента: кто пробивает чек и почему это лучше проверить до запуска

Разберем кейс.

У физического лица есть имущество: квартира, автомобиль, оборудование. Собственник зарегистрирован как самозанятый и хочет сдавать это имущество в аренду. Сам искать арендаторов, принимать оплату и разбираться с платежами он не хочет, поэтому заключает агентский договор с ООО.

ООО ищет арендаторов, принимает деньги, пробивает чек, удерживает своё вознаграждение и перечисляет остаток собственнику.

На уровне договора всё может выглядеть аккуратно: собственник — самозанятый, ООО — агент, доход от аренды принадлежит собственнику, агент получает только комиссию.

Но в такой модели договор — только часть картины. Вторая часть — кассовый чек. И именно может возникнуть проблема.

Сначала нужно понять, что реально делает ООО.

Если ООО само арендует имущество у собственника, а потом сдаёт его дальше конечным клиентам, это не агентская схема. Это аренда и последующая субаренда. В таком случае деньги от конечных арендаторов — выручка ООО. Собственник получает доход от ООО по своему договору аренды.

Другая модель — агентская. ООО не берёт имущество себе в аренду, а ищет арендаторов для собственника, принимает оплату в его интересах, удерживает агентское вознаграждение и перечисляет собственнику оставшуюся сумму.

Внешне получается так: есть собственник, ООО, арендатор и платежи. Но для налогов это разные картины. В одной ООО — самостоятельный получатель выручки. В другой — посредник.

Главная ошибка — смешивать агентирование, аренду, субаренду и НПД в одну удобную конструкцию. Если договор называется агентским, а по факту ООО распоряжается имуществом как своим и сдаёт его дальше, при проверке вопрос будет не к названию договора, а к реальному содержанию отношений.

Обычно самозанятый сам формирует чек в приложении «Мой налог» и передаёт его покупателю или заказчику. Но для посреднических операций в Законе № 422-ФЗ есть отдельная статья именно про посредническую конструкцию, но не путайте, самозанятый не может быть посредником в силу Закона 422-ФЗ, он может быть только на другой стороне)

Если продажа товаров, работ, услуг или имущественных прав идёт в интересах плательщика НПД через договор поручения, комиссии или агентский договор, и посредник участвует в расчётах с применением ККТ, сведения может передать посредник.

Эти сведения должны отразиться у самозанятого в приложении «Мой налог». В такой ситуации самозанятый не обязан сам передавать покупателю чек по этой операции.

То есть если ООО действительно работает как агент и корректно пробивает чек, самозанятый-собственник не должен вручную дублировать чек в «Мой налог».

Но это сработает только при правильном выбитом кассовом чеке.

Когда агент принимает деньги от арендатора, чек выдаёт ООО. Но чек должен показывать, что поставщик услуги — не ООО, а собственник имущества.

Для этого в кассовом чеке должны быть заполнены агентские реквизиты, в том числе данные поставщика и ИНН поставщика. В нашей ситуации поставщик — самозанятый собственник квартиры, автомобиля или другого имущества.

Если ООО-агент не указывает в чеке поставщика, для налоговой такой расчёт выглядит как собственная реализация ООО. А это уже не техническая мелочь.

В договоре указано: ООО — агент, доход принадлежит собственнику. А кассовый чек показывает другое: деньги получил и услугу оказал сам агент.

В результате вся сумма, прошедшая через кассу, может быть отнесена к выручке ООО. Тогда налоговая может задать простой вопрос: почему агент отразил у себя только вознаграждение, если по кассовым данным получил оплату за всю услугу?

Для самозанятого это тоже проблема. Если чек не связан с его ИНН как поставщика, доход может не появиться в «Мой налог». А значит, схема на уровне договора вроде бы есть, но в цифровых данных ФНС она не сработала.

Поэтому данные поставщика в агентском чеке — не формальность. Это реквизит, который показывает, кому принадлежит доход по операции.

Если поставщик указан правильно — расчёт связывается с самозанятым собственником.

Если поставщик не указан — расчёт остаётся на агенте.

Есть ещё один момент, который часто упускают.

Допустим, арендатор заплатил агенту 50 000 рублей. Агент удержал своё вознаграждение 5 000 рублей и перечислил собственнику 45 000 рублей.

Доход самозанятого в этой модели — не 45 000 рублей, а 50 000 рублей.

Почему так?

Потому что арендатор заплатил за аренду имущества собственника 50 000 рублей. Агентская комиссия — это расход собственника на услуги агента. Но на НПД расходы не уменьшают налоговую базу.

Поэтому в «Мой налог» должна попасть полная сумма расчёта с арендатором, если чек агента оформлен правильно и самозанятый указан как поставщик.

В примере с арендой за 50 000 рублей налоговая база по НПД формируется исходя из 50 000 рублей. Агентское вознаграждение подтверждается договором и отчётом агента, но не уменьшает доход самозанятого для расчёта налога.

Иногда собственник пытается закрыть неопределённость простым способом: агент чек пробил, но непонятно, попадёт ли доход в «Мой налог», поэтому самозанятый формирует чек сам. И с максимальной вероятностью укажет поставщиком именно ООО!

А если еще и агент передал сведения корректно, повторный чек приведёт к задвоению дохода. Один и тот же платёж попадёт в налоговую базу дважды: через ККТ агента и через чек, который самозанятый сформировал вручную.

Лучше не дублировать чек, а проверить цепочку целиком: договор, кассу агента, ОФД, электронный чек и отражение дохода в «Мой налог».

На практике я бы не запускала такую модель сразу на потоке. Сначала нужен тестовый расчёт на небольшой сумме.

Агент пробивает чек. После этого проверяется не только печатная форма, а электронная структура: есть ли агентские признаки, указаны ли данные поставщика и ИНН поставщика, какая сумма отражена, появился ли доход у самозанятого в приложении.

Если доход появился корректно — модель можно настраивать дальше.

Если не появился — нужно разбираться с кассовым ПО, ОФД и заполнением реквизитов. Один агентский договор сам по себе не гарантирует, что данные ушли в ФНС правильно.

Даже если с агентским чеком всё правильно, тут опять же нужно проверить сам объект аренды.

С жилой квартирой ситуация понятна: доход от аренды или найма жилого помещения может облагаться НПД при соблюдении условий режима.

С нежилой недвижимостью иначе. Офис, склад, торговое помещение, производственный объект — это не жилая недвижимость. Доходы от передачи прав на такую недвижимость не относятся к объекту НПД. Статус самозанятого здесь не помогает: аренда нежилой недвижимости не становится НПД только потому, что собственник зарегистрирован в приложении.

С автомобилем по- другому. Закон запрещает применять НПД к доходам от продажи транспортных средств, но не запрещает сдачу автомобиля в аренду. Поэтому аренда автомобиля самозанятым возможна, если соблюдаются общие условия режима: лимит дохода, отсутствие работников, отсутствие отношений с действующим или бывшим работодателем менее двух лет назад и другие ограничения НПД.

То же относится к другому движимому имуществу: оборудованию, технике, инвентарю. Сам по себе движимый объект не закрывает применение НПД. Но модель отношений всё равно нужно смотреть по факту.

В такой схеме я бы не ограничивалась стандартным агентским шаблоном.

В договоре нужно прямо описать роль агента: поиск арендаторов, приём оплаты, применение ККТ, удержание вознаграждения, перечисление остатка собственнику.

Отчёт агента должен быть рабочим документом, а не формальностью. В нём должны сходиться суммы, которые агент принял от арендаторов, удержал как вознаграждение и перечислил собственнику.

По кассе нужно проверить не внешний вид чека, а электронные реквизиты. Если поставщик — самозанятый собственник, в чеке должны быть указаны именно его данные и ИНН.

Самозанятый должен сверять отчёты агента с тем, что появляется в «Мой налог». Если суммы не совпадают, это нужно выяснять сразу, а не через несколько месяцев, когда операций уже много.

Если самозанятый сдаёт имущество через агента, он не всегда должен сам формировать чек в «Мой налог».

Закон допускает модель, при которой чек конечному клиенту выдаёт посредник с применением ККТ, а доход отражается у самозанятого в приложении.

Но для этого должны совпасть несколько вещей: договор действительно агентский, доход подходит под НПД, чек содержит данные поставщика и ИНН поставщика, а сумма фактически появляется в «Мой налог».

Основные два момента, которые необходимо запомнить:

Если агент не указывает поставщика в чеке, вся сумма может выглядеть как выручка ООО, а не доход самозанятого.

Если агент удерживает своё вознаграждение, доход самозанятого всё равно считается от полной суммы аренды, а не от остатка после комиссии.