«Вторичка всегда дорожает»: что остается от тезиса, если пересчитать сделку в реальных деньгах за десять лет

Тезис живет в объявлениях, в разговорах на кухне и в комментариях под любым постом про рынок: купил вторичку - сохранил деньги и еще заработал сверху, недвижимость дорожает всегда. На горизонте год-два с этим спорить бессмысленно: локальные скачки бывают в любую сторону, тут решает момент входа. На горизонте десять лет тезис перестает быть житейской мудростью и превращается в конкретную арифметику, которую можно проверить. Посчитаю полными деньгами: с расходами на владение и с поправкой на инфляцию поверх голой разницы между двумя ценниками из объявления.

На коротком интервале цена гуляет от ставки, сезона, новостей и локального спроса в конкретном доме - тут можно и выиграть, и потерять, решает по большей части момент входа. Десять лет - другой разговор. На таком сроке случайность усредняется, и видно, что реально происходило с деньгами за все эти годы.

Ценник в объявлении растет в номинальных рублях, и именно эту цифру люди держат в голове, когда говорят «квартира подорожала в полтора раза». За те же годы дорожает и все остальное - хлеб, коммуналка, стройматериалы, будущая зарплата. Номинал без поправки на инфляцию и реальные деньги - это разные величины, их нельзя вычитать одну из другой напрямую, хотя в разговорах так делают постоянно.

Возьму пример без адреса и без имен, с реальной историей - я вел эту сделку. Двушка в панельной девятиэтажке на окраине спального района. Взяли в 2015-м за 3 миллиона - объект тогда провисел на рынке около двух месяцев, торг ушел тысяч на 100 от старта. По ЕГРН смотрел историю дома: за одиннадцать лет соседняя квартира того же метража прошла через три сделки, и цена по годам двигалась скачками - подъем на фоне ставок, потом полтора-два года на одном уровне. К 2026 году такой же объект в этом доме уходит примерно за 5,5 миллиона - смотрел три похожих в этом квартале за последний месяц, цифра держится. В номинале это плюс около 83 процентов за одиннадцать лет, и на этом месте обычно заканчивается вся арифметика в разговорах про «вторичка всегда растет».

А дальше - то, чего в такой версии истории никогда нет: полная стоимость владения за эти годы. Коммуналка и содержание дома - за одиннадцать лет по среднему объекту набегает несколько сотен тысяч рублей, на глаз 400-500 тысяч. Налог на имущество - сумма скромная в год, но за одиннадцать лет накапливается тысяч 60-100. Ремонт за такой срок неизбежен хотя бы раз, даже косметический - от 200 до 500 тысяч в зависимости от того, что меняли. Ипотечный сценарий отдельный: переплата по телу кредита за эти годы может превышать саму стоимость квартиры на старте, и это часто самая крупная статья. Дальше считаю сценарий без ипотеки, только на свои деньги, чтобы цифры было проще сравнивать.

Соберу расчет:

• цена входа: 3 000 000;

• цена выхода через 11 лет: 5 500 000 (моя прикидка по дому);

• коммуналка и содержание за период: минус 450 000;

• налог на имущество за период: минус 80 000;

• ремонт за период: минус 350 000.

Итог на руках номинально - около 4,6 миллиона против 3 вложенных. Прирост в номинале падает с 83 примерно до 53 процентов. И это без учета того, что деньги на коммуналку и ремонт могли бы вместо этого работать где-то еще.

Тут я про метры: за точной инфляцией - к Росстату, за процентом по вкладу - в банк. Но порядок цифры знаю, его легко сверить самому: по Росстату совокупная инфляция за 2015-2026 годы - это примерно двукратный рост цен, точную цифру можно посмотреть по индексу потребительских цен. Рубль 2026 года по покупательной способности - это примерно полрубля 2015-го. Если пересчитать 4,6 миллиона на руках в деньги 2015 года, получится сумма в районе 2,2-2,4 миллиона - меньше изначально вложенных 3 миллионов. Человек, который «сохранил и приумножил», в реальных деньгах фактически потерял часть капитала - просто не заметил, потому что смотрел на растущий номинал.

Дальше стоит сверить с самым скучным вариантом - вкладом. Если бы те же 3 миллиона в 2015 году положили на депозит под среднюю за период ставку, грубо 7-9 процентов годовых (тут снова прикидка, за точными ставками по годам - в банк), к 2026 году сумма выросла бы примерно в 2,2-2,4 раза, до 6,5-7 миллионов номинально. С поправкой на ту же инфляцию депозит в этом сценарии в среднем обгоняет вторичку - без коммуналки, ремонта и звонков от жильцов.

Тут я сам себя ловлю на той же ошибке, за которую гоняю продавцов. В этом счете нет главного: в квартире-то живут. Пока деньги лежат на вкладе, жилье надо где-то снимать - и эту аренду за одиннадцать лет надо вычесть из результата депозита. С квартирой наоборот: то, что не платил за съем все эти годы, - это тоже доход, просто не в виде цифры на счете, и его надо прибавить к арифметике владения. Без этой поправки в обе стороны сравнение снова нечестное - тот же недосчет, который я вскрываю у чужих тезисов.

Грубо: аренда похожей квартиры сейчас держится в районе 25-30 тысяч в месяц, одиннадцать лет назад была раза в два ниже - за весь период набегает что-то в районе 2-2,5 миллиона вмененной стоимости жилья. Эту сумму надо приплюсовать либо к депозиту как расход, либо к квартире как доход. С такой поправкой разрыв между депозитом и вторичкой заметно сжимается, а в отдельных случаях может и развернуться - тут уже зависит от конкретного дома и ставки аренды в районе.

Тезис «вторичка всегда растет» продается легко, потому что он приятный и не требует калькулятора. Его повторяют продавцы конкретных квартир, которым нужно оправдать цену выше рынка ссылкой на «а вот раньше и так все время дорожало». Его повторяют застройщики - Тимур, приятель из отдела продаж, не даст соврать: на фоне растущей вторички новостройку сбывать проще, «еще не поздно войти». Его повторяют инвест-гуру с ютуба, для которых «недвижимость всегда в плюсе» - универсальный тезис под любой ролик. Никто из них не считает полную стоимость владения и не переводит номинал в реальные деньги - такой счет портит картинку, а испорченная картинка не продается.

Я сам десять лет смотрю на вторичку как на дорогой способ где-то жить. Инвестицией по умолчанию она у меня не числится - и, честно говоря, до сих пор снимаю квартиру сам, хотя вожу чужие сделки каждую неделю. Локация, цена входа и горизонт бывают такими, что расчет выходит в честный плюс, я такие объекты тоже видел - многое тут решает конкретный дом, общие правила работают слабо. Но «всегда дорожает» - это недосчитанная арифметика: без вычета расходов на владение и без пересчета в реальные деньги любой рост на бумаге можно принять за прибыль, которой на самом деле нет.

Горизонт год-два ничего не докажет ни в одну, ни в другую сторону - это вопрос везения с моментом входа. На десяти годах вопрос уже другой: в каких деньгах считать и что вычесть из результата, кроме разницы между двумя ценниками. У меня самого до конца нет уверенности, где проходит граница выгодной сделки - зависит слишком от конкретного дома и ставки аренды в районе. Но точно одно: пока в расчете нет полной стоимости владения и поправки на инфляцию, это не расчет, а красивое число из объявления.