Никогда не покупайте комнату в коммуналке!!!
Коммунальные квартиры не редкость в Санкт-Петербурге. Их особенность в том, что разные комнаты, как правило, принадлежат разным людям. Такой вид собственности называется "долевой собственностью" или просто "долевкой".
Не путать с "совместной собственностью", где доли не выделены. Например, если пара покупает свою первую общую квартиру и регистрирует недвижимость на двоих, при этом доли не выделены.
Но мы будем говорить только о "долевке", по крайней мере пока.
Итак:
- Много кто знает, что при продаже доли необходимо соблюдать принцип "преимущественного права покупки", определенный в ст. 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Суть этой статьи в том, что если собственник доли, захочет её продать, то сначала он должен предложить её своим соседям по коммуналке и выждать месяц.(о пользе данной статьи "для народа", будет отдельная публикация).
- Также, уверен, многие слышали о так называемых "нотариальных отказах", которые необходимо получить продавцу доли, чтобы он смог продать свою комнату постороннему лицу, не являющемуся соседом (владельцем другой доли/долей) на момент сделки.
- И последнее, но важное, данные тип сделок требует заверения нотариусом в обязательном порядке, что "как бы" гарантирует юридическую чистоту и полноту процесса купли-продажи.
Вот собственно и всё!!!
Уверен, для 99% граждан понимание данного вопроса заканчивается здесь.
Спешу вас разочаровать.
На сегодняшний день законодательство таково, что никто и никак , ни за какие деньги не даст вам гарантий, что сделка не будет оспорена в суде и вы не ПОТЕРЯЕТЕ свою недвижимость в последствии.
ГАРАНТИЙ НЕТ НИКАКИХ!!!
Несмотря на то, что процедура продажи доли, например комнаты в коммуналке, будет вам объяснена нотариусом или риелтором в деталях, на самом деле, от правовых последствий вас не защитит никакой механизм и никаких гарантий ни за какие деньги просто не существует.
А теперь спросите себя, если нотариус вам расскажет такое, будь вы продавцом или покупателем, вы пойдете на это?
Конечно, у каждого свой аппетит к риску, но что-то мне подсказывает, что у большинства граждан лишнего миллиона, двух, для игры в эту рулетку нет.
Вдобавок, мало найдется нотариусов и риелторов, которые имеют достаточно опыта судебной практики и достаточное количество времени, чтобы рассказать своим потенциальным клиентам обо всех проблемах, которые их могут в дальнейшем догнать. Да и потом, расскажи они клиентам о проблемах, и клиентов у них не будет, а жить на что-то надо. Поэтому работаем от статистики, то есть говорим всем, что всё будет "OK", а если потом с кем-то происходит "не OK", то это небольшой процент, статистическая погрешность.
Начиная с этой статьи, я буду подробно рассказывать свою историю, о покупке, восстановлении и ремонте, но...
ГЛАВНОЕ...
о долгом судебном процессе, который продолжается уже больше полутора лет, и, на текущий момент, находится в той стадии, что недвижимость мы потеряли.
Да, уважаемые читатели. Вам не показалось. Это не шутка, не розыгрыш и не пранк, не заказуха застройщиков, чтобы обрушить рынок вторички...
Это суровая правда жизни, о которой я не вижу смысла молчать, поскольку,"стоит промолчать и зло восторжествует."
Я хочу рассказать это для того, что бы обычные люди, такие же как я, подумали МИЛЛИОН раз, прежде чем покупать то, что по закону можно потерять и ничто вас на 100% не защитит. Механизма просто нет! Покупка может обернуться колоссальными проблемами, потерей денег и времени.
Только вдумайтесь и представьте себе максимально ярко:
- вы купили и все документы в порядке
- не жалея денег и времени, обустраивали и обживали
- а через пару лет у вас это просто отобрали
Все это завернуто в благообразные судебные формулировки с печатями и подписями, но это не меняет факта.
Было ваше, стало наше!
В 90-е это называлось "рэкет", а теперь это называется "судебный акт" о переводе прав и обязанностей покупателя. (с вас на другого человека)
И самое замечательное, что можно, оказывается, обойтись без паяльников, утюгов, бейсбольных бит и выездов в лес с мешком на голове... Зачем так рисковать, когда можно всё провернуть через судебную систему. Прикрыть кучей бумажек (а в моем деле 2 тома и более 500 страниц), красивыми и невнятными формулировками, ссылками на статьи и законы, которые ссылаются на другие статьи и законы и так далее.Да, долго, но зато гарантирован результат, а главное - всё по закону!
Если вам кажется, что это чушь и вымысел, что скорее всего кто-то что-то не понял, в чем-то не разобрался, что-то упустили... то нет - это не так.
Для того, чтобы вам было проще понять, что я имею в виду, позвольте вбросить несколько утверждений, доказанных личным опытом, но три года назад они мне казались полным бредом. И я бы покрутил пальцем у виска, если бы мне такое сказали:
- Любая сделка может быть оспорена. Вот это поворот! Да, уважаемые читатели, наличие в сделке нотариального договора, то есть физическое доказательство того, что сделку контролировало лицо, назначенное государством именно для контроля юридического аспекта, не защищает вас от дальнейших разбирательства в суде.
- Любая сторона в суде может врать. И снова поворот! Если ваши представления о суде, как мои три года назад, базировались в основном на эпизодах из фильмов, где человек кладет руку на Библию и говорит, что клянется говорить правду, только правду и ничего кроме правды... так вот это не так. Врать, оказывается, можно и если тебя не поймали на вранье, то это уже не враньем называется, а "позицией стороны" по делу.
- Суд выносит решение по своему "внутреннему убеждению" (ст. 67 ГПК РФ). Суть данной статьи сводится к тому, что люди, называемые судьями наделены полномочиями выносить решения на свое усмотрение. И да, в статье написано, что оно должно быть взвешено, обосновано, аргументировано и так далее. Но вот вопрос: а где мерило, где линейка по которой мы замерить можем, на сколько то или иное решение взвешено, обосновано, аргументировано. Ведь если надо влить литр воды в литровую тару и нам не долили до края - это видно сразу, невооруженным глазом, так сказать. А если нам говорят, суд оценил относимость доказательства, или суд оценил достаточность - это как? Ответов нет.
- Детали реализации статьи 250 ГК РФ не описаны нигде. Их просто нет! Нет пошаговой четкой инструкции кто и что должен сделать, чтобы потом не иметь последствий - такого просто нигде нет. Это ФАКТ. (если кто-то считает, что я ошибаюсь, то буду рад увидеть в комментариях ссылку на документ). Другими словами, законодательство ввело обязательства, но не дало механизма их 100% исполнения. А зачем? Сами разберутся, а мы посмотрим. Это как поставить задачу вырыть яму и не дать лопату, не задать параметры ямы, не указать место, где копать и как, когда можно копать, и когда нельзя и так далее. Но думаю, вы меня поняли.
Своими дальнейшими публикациями я во всех подробностях и красках расскажу о своем деле и о всех подводных камнях и нюансах покупки доли, расскажу о том, что представляет из себя современный суд в Санкт-Петербурге, что из себя представляет нотариат и адвокатура. Порассуждаем о том, на какую правовую защиту мы, обычные граждане, можем рассчитывать в наше время, что из конституционных прав нам реально гарантируется, а что нет и как осуществляются эти гарантии. И многое другое.
Заходите. Будет интересно.