260 000 или 650 000 рублей: почему налоговый вычет стоит учитывать еще до покупки квартиры

Когда человек выбирает квартиру, он обычно начинает с цены.

3,7 млн.5 млн.7 млн.10 млн.

Потом считает первоначальный взнос и ежемесячный платеж.

Но есть еще один вопрос, который покупатели часто откладывают на потом:

«А какую часть денег я смогу вернуть после покупки?»

Речь идет о налоговом вычете.

При определенных условиях покупатель может вернуть часть ранее уплаченного НДФЛ.

А если квартира приобретается в ипотеку, появляется возможность дополнительно получить вычет с уплаченных процентов.

При ставке НДФЛ 13% максимальная сумма по двум направлениям может составить до 650 000 рублей:

до 260 000 рублей — за покупку жилья;

до 390 000 рублей — с ипотечных процентов.

Но здесь есть важное «но».

650 000 рублей — это не сумма, которую автоматически получает каждый покупатель.

И именно поэтому я бы не воспринимал налоговый вычет как просто красивую цифру.

Я бы включал его в общий расчет покупки квартиры.

Допустим, семья выбирает квартиру стоимостью 5 млн рублей.

У нее есть первоначальный взнос.

Остаток планируется оформить в ипотеку.

На первый взгляд семья смотрит только на ежемесячный платеж.

Но если квартира приобретается в ипотеку, появляется еще один финансовый параметр — уплаченные проценты.

И здесь возникает уже два возможных вычета:

за саму квартируиза ипотечные проценты.

За покупку жилья установлен лимит расходов 2 млн рублей.

При ставке НДФЛ 13% это до 260 000 рублей.

По ипотечным процентам установлен отдельный лимит расходов 3 млн рублей.

При ставке НДФЛ 13% — до 390 000 рублей.

Получается потенциально до 650 000 рублей.

Но именно слово «потенциально» здесь самое важное.

Потому что налоговый вычет связан с НДФЛ, который человек фактически уплатил.

Если за налоговый период человек заплатил меньше налога, чем размер возможного вычета, вернуть больше уплаченного НДФЛ за этот период нельзя.

Остаток вычета за покупку жилья в предусмотренных законом случаях можно использовать в последующие налоговые периоды.

Поэтому я бы не строил финансовый план так:

«Куплю квартиру — и мне сразу вернут 650 тысяч».

Правильнее:

«Я могу получить налоговый вычет, но сначала нужно посчитать, сколько именно я смогу вернуть и когда».

Раньше покупатель мог сравнивать две квартиры достаточно просто:

квартира А — 5 млн;квартира Б — 5,5 млн.

Теперь этого недостаточно.

Нужно посмотреть:

стоимость квартиры;

первоначальный взнос;

сумму кредита;

ежемесячный платеж;

сумму процентов;

срок кредита;

возможный налоговый вычет;

и итоговую финансовую нагрузку.

Потому что две квартиры одинаковой стоимости могут иметь совершенно разную финансовую модель покупки.

Допустим, покупатель рассматривает квартиру стоимостью 3,7 млн рублей.

Для расчета основного имущественного вычета действует лимит расходов 2 млн рублей.

При ставке НДФЛ 13% максимальный размер вычета за покупку составит до 260 000 рублей.

Если квартира приобретается в ипотеку, дополнительно можно учитывать фактически уплаченные проценты — в пределах установленного лимита.

И здесь покупатель начинает смотреть на квартиру уже немного иначе.

Не только:

«Сколько она стоит?»

А:

«Какую часть расходов я понесу сейчас, какую — в течение нескольких лет и какую часть НДФЛ смогу вернуть?»

Это уже гораздо более полный расчет.

Здесь ситуация становится еще интереснее.

Представим, что у покупателя есть значительная часть стоимости квартиры, но он не хочет брать большой банковский кредит.

Тогда он может рассматривать рассрочку от застройщика.

Но сравнивать ее с ипотекой нужно правильно.

Не:

«Ипотека — 6%, рассрочка — 0%, значит рассрочка выгоднее».

А:

«Сколько денег мне нужно внести сейчас?»

«Какой платеж будет дальше?»

«На какой срок рассчитана рассрочка?»

«Есть ли у меня необходимые средства по графику?»

И только после этого — сравнивать варианты.

При рассрочке нет ипотечных процентов, а значит, не возникает и отдельного вычета именно с ипотечных процентов.

При этом расходы на приобретение самого жилья могут учитываться для имущественного вычета при соблюдении установленных условий.

Здесь тоже нельзя просто взять стоимость квартиры и умножить ее на 13%.

Расходы, оплаченные за счет материнского капитала и других бюджетных средств, не учитываются при расчете имущественного вычета в соответствующей части.

Поэтому если семья использует несколько источников финансирования, расчет становится индивидуальным.

И это еще одна причина заранее разобраться в финансовой модели покупки.

Сам факт того, что квартира приобретается в новостройке, не лишает покупателя права на имущественный вычет.

Но для строящегося жилья важно учитывать момент возникновения права на вычет и иметь документы, подтверждающие приобретение и оплату квартиры.

То есть подписать договор недостаточно для того, чтобы автоматически получить деньги обратно.

Нужно учитывать предусмотренные законом условия и подтверждающие документы.

Я бы не начинал с вопроса:

«Сколько налогового вычета я получу?»

Я бы взял конкретную квартиру и посчитал минимум три сценария.

Какой первоначальный взнос?

Какой ежемесячный платеж?

Сколько процентов будет уплачено?

Какой вычет за покупку возможен?

Какой вычет может возникнуть с ипотечных процентов?

Сколько нужно внести первоначально?

Какой платеж будет дальше?

На какой срок рассчитана рассрочка?

Сможет ли семья выполнять этот график?

Какую часть стоимости можно оплатить сразу?

Сколько денег останется после покупки?

Есть ли необходимость в дополнительном финансировании?

После такого расчета становится гораздо понятнее, какой вариант подходит конкретной семье.

Я бы не выбирал квартиру только потому, что по ней можно получить максимальный налоговый вычет.

Вычет не компенсирует слишком высокий ежемесячный платеж.

И не сделает неудобную планировку удобной.

Квартира — это не только финансовая модель.

Это место, где семья будет жить каждый день.

Поэтому логика, на мой взгляд, должна быть такой:

какая квартира нужна → какой бюджет комфортен → каким способом ее покупать → какой налоговый вычет возможен.

А не наоборот.

Она смотрит несколько новостроек.

В одном проекте нравится цена.

В другом — площадь.

В третьем — планировка.

В итоге семья находит вариант, который подходит ей по бюджету и характеристикам.

Например, квартиру в ЖК «ИЮЛЬ» — проекте «МК Групп» в Советском районе Брянска.

В проекте представлены квартиры площадью от 28 до 83 м².

Стоимость начинается от 3,7 млн рублей.

Но после выбора квартиры возникает следующий вопрос:

«Как ее покупать?»

Ипотека?

Семейная ипотека?

100% оплата?

Рассрочка?

У «МК Групп» предусмотрено несколько вариантов покупки, в том числе рассрочка 0% от застройщика с первоначальным взносом от 40% и дальнейшими платежами по согласованному графику без процентов.

И здесь появляется главный момент.

Покупатель выбирает не просто квартиру за определенную сумму.

Он выбирает финансовый сценарий на ближайшие годы.

А налоговый вычет — одна из составляющих этого сценария.

Я бы задал застройщику сразу несколько вопросов:

Сколько стоит подходящая мне квартира?

Какой нужен первоначальный взнос?

Какой будет ежемесячный платеж?

Какие способы покупки доступны?

Есть ли рассрочка?

Если я беру ипотеку, какой налоговый вычет потенциально могу получить?

И только после этого сравнивал бы варианты.

Потому что покупка квартиры — это не одна цифра в рекламном объявлении.

Это совокупность нескольких решений:

цена → способ оплаты → платеж → срок → проценты → возможный налоговый вычет.

И чем раньше покупатель считает все эти параметры вместе, тем понятнее становится реальная стоимость покупки именно для его семьи.

В ЖК «ИЮЛЬ» такой расчет можно сделать уже сейчас — менеджеры МК Групп помогут подобрать квартиру и сравнить доступные способы покупки.