В Берлине отменили заморозку арендной платы: что будет с ценами на жилье и чего ждать инвесторам

Высший суд Германии признал незаконной «заморозку» арендной платы в Берлине. Пятилетнее ограничение ставок на уровне 2019 года, которое власти региона установили в феврале 2020 года, названо неконституционным. Высший суд страны указал на то, что региональные законы не могут противоречить федеральным, поскольку еще 120 лет назад был принят регламент аренды жилья, действующий на территории всей Германии.

Судебное дело против «заморозки» инициировали арендодатели, которых поддержали в консервативном альянсе Христианско-демократического союза и Христианского социального союза, а также Свободной демократической партии. Эта коалиция выступает за увеличение объемов инвестиций в недвижимость.

Ассоциация арендаторов Берлина уже заявила о том, что решение суда считает «пощёчиной». Участники кампании за «заморозку» ставок выразили уверенность, что это чуть ли не единственный способ сохранить доступность жилья в столице Германии. Однако на деле все оказалось не так просто.

«Заморозить» аренду в Берлине было решено для того, чтобы сделать жилье более доступным для горожан, так как арендные ставки в стране, и, в особенности, в Берлине росли стремительно. С 2017 г. год в Берлине стоимость аренды съемного жилья в старом фонде увеличилась на 29,9%, при этом за последние 5 лет ставки аренды на квартиры в новостройках выросла на 48,5%.

Если обратиться к статистике последних 10 лет, то в Берлине максимальный рост ставок составил 104%. На втором месте по темпам роста аренды оказался Мюнхен — плюс 62% за 10 лет. Среди факторов, влияющих на удорожание аренды жилья – приток иностранных специалистов, нехватка новых проектов строительства жилья, и изначально низкая стоимость аренды квартир (Берлин привлекал новых жителей бюджетной стоимостью аренды жилья и доступными ценами на товары и услуги, что делало комфортным проживание в городе).

При этом Берлин не стал единственным городом, где жилье становилось все более недоступным. Так, более обеспеченные жители Франкфурта платят €14,2 за квадратный метр в аренду, в Штутгарте — €13, а в Гамбурге — €11,8. Более привлекательными ставками отличаются Лейпциг, Дортмунд и Эссен. В этих городах за 10 лет арендная плата повысилась примерно на 30%, достигнув €7 за кв. м в месяц.

Благие намерения, которыми руководствовались власти Берлина, не дали желаемого результата. «Ручное управление» рынком аренды вызвало напряженность в этой сфере.

Несмотря на то, что некоторые арендаторы действительно снизили свои расходы на жилье, найти съемную квартиру стало значительно труднее. В сентябре 2020 года число арендных предложений в Берлине сократилось на 42% по сравнению с предыдущим годом.

Кроме того, арендаторам в столице стали предлагать на подпись «серые» договоры, в которых фигурировали двойные цены на квартиры. Ставки повыше прописывались на случай отмены «заморозки». В итоге теперь арендаторов могут попросить выплатить разницу между минимальными и рыночными ставками, ведь получается, что жильцы пользовались послаблениями незаконно.

Поскольку арендаторы оказались заложниками этой непростой ситуации, власти Берлина пообещали их не бросать и разработать меры поддержки в ближайшем будущем.

А вот собственники жилья, естественно, празднуют победу. Ставки на аренду вернутся к рыночному уровню, а значит, ощутимо вырастут. Запретительная практика показала себя не с лучшей стороны, и государству все же придется своими силами решать проблему нехватки жилья в столичном регионе. Ведь именно отсутствие достаточного предложения на рынке является одной из главных причин роста ставок.

Инвесторы в недвижимость Берлина также могут смотреть в будущее с оптимизмом. С ростом аренды их доход будет увеличиваться, и расти стоимость самой недвижимости, а отсутствие вмешательства в рыночные отношения позволит сфере жилья Берлина развиваться естественным путем.