Инвестиции в жилую недвижимость. Перекупленный рынок и другие сюрпризы для инвесторов. Мой опыт.
Жилая недвижимость для сдачи в аренду — казалось бы, идеальный способ обеспечить себе стабильный доход и защитить капитал.
Но реальность далеко не так проста. Сдача квартиры в аренду обещает пассивный доход, но на деле превращается в кучу головной боли. Почему этот популярный инвестиционный инструмент не всегда оправдывает ожидания?
В своей статье я раскрою все подводные камни, с которыми столкнулся, и объясню, почему "бетонное золото" может обернуться разочарованием. Если вы считаете, что инвестирование в недвижимость — это путь к легкому доходу, то вам точно стоит это прочитать.
Про другие инструменты в моем портфеле можно прочитать на моем канале.
Пассивные инвестиции: Жилая недвижимость под аренду
Жилую недвижимость, которую сдаю в аренду на долгий срок, я отношу к пассивным инвестициям. При этом важно отметить, что эти инвестиции не были изначальной инвестиционной целью. Всё происходило естественным образом: покупали квартиру, со временем семья росла, росли потребности, возникала необходимость в более просторном жилье. Новую квартиру приобретали в ипотеку, старую сдавали в аренду и оплачивали значительную часть платежа по ипотеке.
Различия между активными и пассивными инвестициями в недвижимости
Разницу между активными и пассивными инвестициями в контексте жилой недвижимости я вижу так: если у инвестора есть квартира и он решает сдавать её в аренду на долгий срок, это пассивные инвестиции. Однако, если инвестор выбирает сдавать квартиру посуточно, это уже активные инвестиции, требующие от инвестора ежедневного управления (поиск гостей, размещение рекламы, уборка, стирка, мелкий ремонт). Конечно, можно нанять человека для выполнения этой работы, но появление наёмного персонала - это уже признаки бизнеса. Таким образом, активные инвестиции фактически превращаются в бизнес: инвестор не только вкладывает деньги в актив или инструмент, но и активно управляет им.
Доходность активных инвестиций
Безусловно, доходность от активных инвестиций намного больше, чем от пассивных инвестиций. Это происходит потому, что инвестор инвестирует не только свои деньги, но и свое время. Инвестор в этом случае ожидает больший доход, чем от сдачи квартиры в аренду на долгий срок. Т.е. инвестор требует бОльшую ставку доходности от своих вложений по сравнению с вариантом долгосрочной сдачи квартиры в аренду.
Если бы инвестор за счет активного управления не смог бы получить доход бОльший, чем от пассивного управления активом, то он бы этим не занимался. А зачем? Если можно в долгосрок сдать квартиру, не париться ежедневным поиском гостей, размещением рекламы, уборкой, стиркой, мелким ремонтом, и получать ту же доходность от своих инвестиций.
Кстати, это еще один пример того, что инвестиции в бизнес всегда будут прибыльнее, чем вложения в пассивные реальные активы и, тем более, чем в номинальные активы. Подробнее об этом рассказывал здесь.
Недостатки инвестиций в жилую недвижимость
Инвестиции в жилую недвижимость считаю для себя непривлекательными по нескольким причинам:
- Перекупленный рынок жилья: Цены явно завышены из-за льготных ипотек, счетов эскроу - в частности, и низкой финансовой грамотности населения - в общем. Для большинства, вложения в недвижимость — это единственный известный инструмент для инвестиций. Безусловно, покупка недвижимости лучше, чем вклады, т.к. недвижимость - это реальный актив, а вклады - это номинальный актив (обо всех особенностях номинальных и реальных активов рассказал здесь). Но цены на жилую недвижимость слишком высоки для инвестирования.
- Низкая доходность: Доходность от сдачи в аренду составляет в лучшем случае 5-6% годовых.
- Высокий порог входа: Если акции Сбербанка или Газпрома можно купить по цене чашки кофе - инвестировать можно здесь и сейчас, то инвестируя в квартиру, нужно иметь сразу несколько миллионов рублей. А эту сумму еще надо как-то накопить, да так, чтобы ее покупательскую способность не съела инфляция.
- Неизбежное падение меновой стоимости: Невозможно продать квартиру, которой 10 лет, и купить в новостройке. Обязательно придется увеличивать бюджет.
- Сложность актуализации актива: Очень трудно или невозможно актуализировать свой актив, чтобы он оставался привлекательным. Ремонт в квартире еще можно сделать, а вот если рядом построился новый современный ЖК или где-то рядом провели метро, но не у вашего дома, то ваш актив будет падать в цене и цены на аренду будут ниже.
- Поиск квартирантов и управление: Необходимо периодически искать квартирантов, иногда попадаются, мягко скажем, нежелательные, что требует дополнительных усилий по управлению недвижимостью.
- Ремонт: Периодически в квартире что-то ломается, и нужно делать ремонт.
И как вывод
На самом деле, эти «пассивные» инвестиции в жилую недвижимость не такие уж и пассивные. Периодически всё равно приходится управлять ими.
О других инструментах в моем портфеле расскажу в следующих статьях. Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить.
Подробнее о инвестициях в финансовые инструменты читайте на моем канале в Телеграм.
Да, ремонт и мебель с 0 через уже лет 7. +1.5-2 млн скромно подшаманить и обновить однокомнатную. Большинство считает, что сдал и через 10 лет все целое и без вложений. Прибыль годовая уйдет на ремонт уже после 5 лет сдачи в аренду.