Земельные инвестиции, как заработать от 50% годовых на своем участке?
Я инвестирую в земельные участки с середины 2023 года, делюсь этим опытом в своем Telegram-канале, открыто пишу о сложностях, цифрах, параллельно создав комьюнити из таких же как я.
Почему земля — это не только грядки, но и миллионы
Кейс из сообщества: купили участок 15 соток в Тверской области за 1.2 млн руб., через 10 месяцев, размежевав его на 3 лота и сменив ВРИ из «с/х» в «рекреацию», продали их за 3.6 млн. Чистая прибыль — 200%. Но так бывает не всегда: другой мой коллега потерял 2 млн, не заметив, что земля — часть охранной зоны реки и ладно бы водоохранная зона или прибрежная полоса, там дело было в береговой полосе – такую охранную зону нельзя даже забором обносить, не говоря уже о целевом использовании.
В общем, попробую рассказать, как заработать на земле и не прогореть (по возможности 😀)
Плюсы: Почему земля выстреливает
1. Доходность 50–100%: 3 рабочих схемы
- Межевание + маркетинг: Участок 20 соток в Подмосковье куплен за 5 млн. Разделен на 5 лотов по 4 сотки. После рекламы как «участки у будущей школы» проданы по 2 млн каждый в семейную ипотеку. Итог: 10 млн. вместо 5, круто?
- Смена ВРИ: Перевод из «с/х» без права строительства в «с/х» ВРИ дачного хозяйства или ведение садоводства повышает цену в 3-5 раз. Да, процесс сложный, но и доходность высокая.
- Аренда + продажа: Можно сдавать землю под автосервис или быстро-возводимый склад, параллельно готовя документы для смены ВРИ. Годовая доходность: 15% от аренды + 50% от будущей продажи.
2. Защита от инфляции
С 2020 по 2023 год цены на землю под ИЖС в Калужской области выросли на 45%, тогда как рубль потерял 30% к доллару. Такая доходность была в Калужской области без каких-либо дополнительных манипуляций с землей, т.е. в "стоке".
Минусы: Где подстерегают ловушки
1. Юридические риски
- Сервитуты: Сосед может иметь право проезда через ваш участок.
- Кадастровые ошибки: В Новосибирске инвестор купил 10 соток, а по факту получил 7 из-за наложения границ.
- Различные ЗОУИТ: на участке вообще может быть нельзя строить.
- Сложный процесс проверки рисков, в итоге на 100% землю проверить так и не удастся, но оценю процесс проверки земли раза в 3 сложнее, чем квартиру из-за градостроительной проработки, помимо рисков владения пред. собственником.
2. Скрытые расходы
- Подключение коммуникаций: В Подмосковье заветная «техничка» на газ, воду и электричество стоит от 1 млн рублей, но мы допустим не получаем ТУ на коммуникации, а продаем З/У в стоке
- Налоги: После смены ВРИ кадастровая стоимость может вырасти в 3 раза → налог увеличится с 5 тыс. до 15 тыс. в год – да, на участках в Москве и МО – это практически не ощущается, но на участках в регионе вы это почувствуете. А если вы меняете ВРИ с жилого на коммерческий, то налог может увеличиться и в 10 раз
3. Низкая ликвидность
Продать участок в глухой деревне без дорог можно только за полцены, отсюда вытекают риски тщательного анализа на этапе покупки земельного участка, нужно вести таблицы, в которых отмечать плюсы участка перед другими конкурентами на покупку.
Например, как заработать 200% за год без магии?
- Покупка: Участок 12 соток в Калужской области за 1.5 млн (ВРИ — «для дачного строительства»). Дачное строительство – это устаревший классификатор ведения садоводства.
- Приведение классификатора в соответствие.
- Далее смена ВРИ: Подали уведомление в администрацию → через 20 дней получаем «ИЖС».
- Межевание: Разделил на 3 лота по 4 сотки, чтобы участки спокойно умещались в лимит семейной ипотеки под строительство, когда покупают землю, выбирают застройщика и начинают строительство загородного дома для ПМЖ
- Продажа: Реклама как «участки у будущей развязки» (по генплану дорогу должны построить через 2 года). Продал за 3 млн каждый лот.
Риски, которые не учли:
- Проверка генплана — дорогу действительно утвердили.
- Заложил 200 тыс. на непредвиденные расходы
Этот пример спокойный, без значительных рисков, но конечно, такое повторить с нуля не получится, потому что требуются компетенции, которые сложно где-то найти. А у меня, как раз такое комьюнити 😀 – подписывайтесь, реально много полезного.
Когда земля — плохая идея
- Участки без подъездных путей: Даже если в генплане есть дорога, ее могут перенести.
- Участки без инфраструктуры: Школа важно? А детский сад? Остановка, метро, магазины – тоже. Лучший совет: представьте, что вы покупаете землю себе, относитесь также детально.
- Регионы с депопуляцией: Там, где население сокращается, спрос на землю падает. Активная урбанизация.
- Нет компетенций, но в целом их можно "купить", например обратившись к проверенному земельному юристу.
И тут я помогу: 5 вопросов перед покупкой
- Что в ПЗЗ? Скачайте правила землепользования на сайте администрации. Изучите их или дайте юристу.
- Есть ли обременения? Проверьте через «Реестр недвижимости».
- Сколько стоит подключить коммуникации? Запросите ТУ у местных ресурсоснабжающих организаций.
- Кто соседи? Если рядом заброшенный завод — возможны экологические риски.
- Есть ли спрос? Посмотрите, как быстро продаются аналоги на Avito и ЦИАН, посмотрите минимальную цену. Выложите фейковый участок и посчитайте количество звонков по вашей цене выхода из локации.
Финал: Земля — для тех, кто любит копать
Не в прямом смысле (хотя и это пригодится), но чтобы заработать, придется:
- Изучать генпланы и ПЗЗ, читать ГПЗУ, разбираться в ЗОУИТ
- Взаимодействовать с администрациями и органами власти
- Продавать мечты («вид на озеро» вместо «болото за забором», утрирую, но все же 😀) – и я думаю подобное встречается в любых продажах.
Если готовы к этому — земля станет вашим лучшим активом. Нет? Тогда арендуйте трактор — он хотя бы ломается предсказуемо.
P.S. в моем Telegram-канале вы найдете чек-листы проверки участков и кучу другой полезной информации по этой теме. Подписывайтесь, это бесплатно (пока что бесплатно).