Как правильно принять квартиру в новостройке в 2025 году: подробный гайд для дольщика
Ключи на руках, а радость через месяц испаряется: стены кривые, пол скрипит, а из окон дует так, что шторы колышутся.
Застройщик улыбается: «Это мелочи, мы все исправим!» — но после подписания акта бригады «исчезают».
Суд? «У вас нет доказательств», — говорят вам, «фотографии и акты недостаточно убедительны».
В 2025 году правила приемки квартир изменились. Давайте разбираться, как принять недвижимость и что делать, если вам пытаются «вручить» проблемное жилье.
Нельзя просто так взять и принять квартиру
Каждый третий — клиент после провальной приемки. Истории никогда не закончатся: поверил застройщику, подписав акт не глядя; просто доверился их обещаниям; привел своего эксперта, которого не допустили на «приемку» объекта; разберусь после и все, «попал» на деньги.
В этом году новые правила только добавили путаницы: неясно, кого пускать на осмотр; что фиксировать; как не остаться с «проблемной» квартирой один на один. Я подготовил этот гайд для тех, кто не платит дважды: сначала за стройку, потом за исправление ошибок девелопера. Это инструкция, которая реально работает «в полях».
Содержание:
Что изменилось в 2025 году?
Правительство продлило действие особых правил приемки до конца 2025 года (Постановлении №1917 от 26 декабря 2024 года). Документ устанавливает следующие особенности передачи объектов долевого строительства:
Кто имеет право сопровождать вас на приемке?
Раньше можно было пригласить любого знакомого строителя или юриста. Теперь — только официальных специалистов, соответствующих строгим требованиям:
- Состоит в реестре НОПРИЗ (проектировщики) или НОСТРОЙ (строители).
- Работает в организации-члене СРО (саморегулируемой организации).
- Документы о квалификации должны быть отправлены застройщику минимум за 3 рабочих дня до осмотра.
Если ваш эксперт не соответствует требованиям, застройщик может отказать ему в доступе, и вы останетесь один на один с возможными скрытыми дефектами.
Как действовать, если нашли недостатки?
Шаг 1. Все фиксируете в акте (фото, видео, письменное описание).
Шаг 2. Направляете официальное требование застройщику (лучше заказным письмом).
Шаг 3. Ждете не более 60 дней — именно столько времени дается на устранение дефектов.
Важно! Если застройщик проигнорировал претензии, только после указанного выше срока можно обращаться в суд.
Что можно требовать в суде?
Если застройщик не исправил недостатки в установленный срок, у вас два варианта:
- Взыскать деньги на самостоятельный ремонт.
- Потребовать снижения цены договора участия в долевом строительстве (соразмерно выявленным дефектам).
Есть важное условие: вы должны были предоставить застройщику доступ для устранения недостатков. Если отказались пустить рабочих — судебные требования могут отклонить.
Что будет, если вы не явились на приемку?
Застройщик не обязан ждать вечно. Если вы:
- Не пришли в назначенный срок.
- Не отвечаете на уведомления.
- Игнорируете приглашения.
В противном случае через месяц после окончания срока передачи квартиры (указанного в ДДУ), застройщик вправе составить односторонний акт. С этого момента она считается переданной со всеми недостатками.
Вывод: как действовать по новым правилам?
- Берите только аккредитованного специалиста — иначе его не допустят.
- Все претензии — только письменно, с фиксацией дефектов.
- Не отказывайтесь от доступа рабочих — иначе потеряете право на компенсацию.
- Не затягивайте с приемкой — иначе квартиру передадут без вашего участия.
Топ-5 ошибок, из-за которых люди теряют деньги
1. «Ну это же мелочь!» — подписали акт с недоделками
Что происходит: Застройщик убеждает: «Трещина в плитке – ерунда, мы потом заменим». Вы подписываете акт — и все, теперь это ваша проблема.
Как должно быть: Любой дефект — в акт! Даже если обещают исправить «завтра» — пусть пишут официально.
2. «Стены ровные на глаз», а потом мебель не встает
Что происходит: Визуально все гладкое, но прикладываете уровень — отклонение 3-4 см. Это не просто «некрасиво» — двери могут не закрываться, а картины висеть криво.
Как должно быть: Лазерный уровень или правило + фонарик. Приложите к стене — зазоры видны сразу.
3. «Вентиляция есть? Ну, дует же!», а на деле тяги нет
Что происходит: Вы проверяете спичкой, и пламя колышется. Но через месяц запахи из кухни не уходят, ванная сыреет.
Как должно быть: Лист бумаги должен прилипать к решетке. Если нет, то вентиляция не работает.
4. «Вода течет — подкрутим кран!», а потом заливает соседей
Что происходит: Неплотные соединения, подтекающие трубы через полгода превращаются в потоп.
Как должно быть: Открывайте воду на 10 минут, смотрите под раковины, трубы, стояки.
5. «Электрика работает? Лампочка горит!», а розетки «выбивает»
Что происходит: Вы включаете чайник и микроволновку — выбивает автомат. Оказывается, проводка перегружена.
Как должно быть: Берем телефон + зарядку и тестируем все розетки. А также включаем все сразу.
На что обратить внимание при осмотре квартиры: чек-лист
Как правильно зафиксировать недостатки:
- Используйте смартфон (дата и время на фото).
- Снимайте общий план и крупный план каждой проблемы.
- Комментируйте на видео: где, что и в чем суть дефекта.
- Записывайте все замечания в акт осмотра, не соглашайтесь на «устно устраним потом».
Существенные vs несущественные недостатки: что можно требовать исправить?
Сейчас в приемке квартир появилась опасная ловушка — застройщики активно разделяют недостатки на «существенные» и «косметические». Проблема в том, что четких критериев нет, а судебная практика только формируется. Как не попасть впросак?
Как защититься в условиях правовой неопределенности?
Стратегия 1: Превращаем «косметику» в существенные недостатки
Фиксируйте любые дефекты как угрозу безопасности:
- Трещины — «возможное повреждение несущих конструкций».
- Скрип полов — «нарушение норм шумоизоляции».
- Плохая вентиляция — «нарушение санитарных норм».
Стратегия 2: Создаем неоспоримую доказательную базу
- Заказывайте независимую экспертизу сразу при приемке.
- Привлекайте аккредитованных специалистов из НОСТРОЙ/НОПРИЗ.
- Фиксируйте видео с комментариями эксперта («это не просто трещина, а нарушение СНиП 3.03.01-87»).
Стратегия 3: Играем на опережение с судами
Поскольку практика противоречива, то в исковых требованиях указывайте оба варианта:
- Требование устранить недостатки (основное).
- Альтернативное требование о компенсации.
Ссылайтесь на прецеденты в смежных категориях дел (например, из практики по 214-ФЗ).
Важно: Не соглашайтесь на устные обещания — только письменные обязательства. Требуйте письменного обоснования, почему недостаток «несущественный».
Как действовать, если застройщик отказывается исправлять недостатки?
1. Письменная претензия (обязательно с уведомлением о вручении).
2. Ждем 60 дней — если ничего не делают, пишем повторно.
3. Доказательства:
- Собираем фото/видео с датой (чтобы не сказали «это вы сами сломали»).
- Акты осмотра (если приезжал представитель застройщика).
- Экспертное заключение (если нужно подтвердить серьезность дефектов).
4. Иск в суд — требовать либо исправления, либо компенсацию.
Приемка квартиры в 2025 году — процесс, требующий внимания, но при должной подготовке он проходит спокойно. Важно знать свои права, проверять документы и техническое состояние жилья, не бояться фиксировать недостатки и требовать их устранения. Если вы действуете по закону — вы защищены.
Хотите больше полезной информации о недвижимости? Подписывайтесь на мой Telegram-канал, где я делюсь экспертными советами и личным опытом!