КЛЮЧЕВАЯ СТАВКА И КУРОРТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: ПОЧЕМУ СНИЖЕНИЕ НЕ ПОМОЖЕТ, А РЕКЛАМА — КХМ… НЕ СОВСЕМ ПРАВДА
6 июня 2025 впервые с осени 2022 года ЦБ РФ "уронил" ставку рефинансирования (уронил с грохотом - с 21% аж до 20%), которую застройщики и риэлторы почему-то считают "корнем всех зол" на рынке российской недвижимости, в т.ч. и курортной.
Моментально в пабликах, блогах и каналах по недвижимости поселились публикации разного рода качества (чаще всего незамысловато сгенерированные ИИ), суть которых сводится к одному: "ставка упала, рынок вот щас моментально оживет, спрос вырастет и цены взлетят, поэтому быстренько скидываем паспорта на бронь".
Кто-то из читающих эту ересь думающих потенциальных покупателей курортной недвижимости сомневается. Пожиратели рендеров и презентаций начинают суетиться и делать глупости. Но чаще всего люди просто не понимают, какое отношение ключевая ставка вообще имеет к рынку курортной недвижимости. Особенно если речь идёт о жилье и апартаментах на побережье Чёрного и Азовского морей — в Крыму, Сочи, Анапе, Геленджике и других прибрежных локациях.
Ну вот давайте и разберемся.
С вами сегодня, впрочем, как и всегда — Суслов Альберт, инвестиционный проводник-целитель по курортной недвижимости, юрист-эквилибрист.
- Вывожу из рекламного транса, изгоняю маркетингового беса
- Возвращаю инвесторскую трезвость
- Снимаю зависимость от рекламных рендеров и видео
- Провожу курс реабилитации после общения с риэлторами и застройщиками.
- Восстанавливаю потенцию к покупке правильной недвижимости на курортах России. Они этого заслуживают.
Эта статья, как у меня всегда водится - без розовых сладостей (давно уже тошнотворных, давайте говорить прямо) о «перспективах роста» и «лучшей возможности для инвестиций». Только факты, расчёты, реальная логика рынка, незамутненный вкус курортной недвижимости и слова г-жи Набиуллиной.
ПОРА ПОНЯТЬ, ЧТО РЕАЛЬНО ВЛИЯЕТ НА ЦЕНУ КВАДРАТНОГО МЕТРА
Разберемся и поймём, зачем всё это нужно застройщикам, риэлторам и стоит ли вам бежать с деньгами в отдел продаж и хватать «последний апартамент по выгодной цене с доходностью 50% годовых».
Ахтунг: как обычно, я не рекомендую читать мои статьи людям с нестабильной психикой, наивным и эмоциональным. Ибо возможны ремиссии и рецессии с последующей покупкой блестящего неликвида.
ЧТО ТАКОЕ КЛЮЧЕВАЯ СТАВКА - ПРОСТЫМИ СЛОВАМИ
Ключевая ставка — это процент, под который Центральный банк России даёт деньги коммерческим банкам. От неё зависят:
- ставки по ипотеке и потребкредитам
- стоимость займов для застройщиков и девелоперов
- доходность по вкладам и ОФЗ.
Например: если ставка высокая (как сейчас, на 19 июня - 20%), то:
- кредиты дорогие
- заёмщиков мало
- девелоперам сложнее привлекать дешёвые деньги.
Если ставка падает — банки охотнее дают ипотеку, спрос оживает. Но только там, где ипотека — главный драйвер. Это в основном города-миллионники и около того. Но не южные курорты. Там своя песочница.
ПОЧЕМУ КЛЮЧЕВАЯ СТАВКА ПОЧТИ НЕ ВЛИЯЕТ НА РЫНОК КУРОРТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
АПАРТАМЕНТЫ - ВНЕ ИГРЫ
На юге львиная доля новостроек — это именно апартаменты, которые не считаются жильём с юридической точки зрения.
Это значит:
- на них не распространяются ипотечные госпрограммы (семейная, льготная и т.д.),
- банки дают на них кредиты по повышенным ставкам либо не дают вовсе
- часто такие сделки идут в обход ипотеки вообще — за собственные средства в рассрочку, что сейчас стало основным инструментом продаж, притом очень рискованным и для застройщиков, и для покупателей (о «темной» стороне рассрочек, может быть, напишу отдельно). И эти, выдаваемые сейчас рассрочки еще очень своеобразно повлияют на рынок курортной недвижимости после 2026 года.
Итог: снижение ставки ЦБ в принципе не делает такие объекты доступнее. Вообще. Тем более при снижении всего на 1 п.п.
ИПОТЕКА - НЕ ДРАЙВЕР НА ЮГЕ
По данным ЦБ и Росреестра, доля ипотечных сделок на побережье значительно ниже, чем в крупных агломерациях.
Причины:
- типичный покупатель на юге — это не ипотечник. Это обеспеченный человек или инвестор из Москвы, Санкт-Петербурга, Казани, Екатеринбурга и пр., покупающий за счёт собственных средств или за выручку от продажи другой недвижимости. И ему глубоко безразлично, снизилась ставка с 21 до 20% или нет.
- основная мотивация — отдых и сдача в аренду, а не «своё первое жильё».
- ставка никак не влияет на то, будет ли спрос на аренду и рост доходности, что интересует любого, кто рассматривает покупку под сдачу. Никакое решение ЦБ не увеличивает поток туристов, не улучшает транспортную доступность и не поднимает уровень сервиса. А всё это, как мы понимаем, критично для окупаемости курортной недвижимости.
ДЕВЕЛОПЕРЫ НЕ СНИЖАЮТ ЦЕНЫ. А ЗАЧЕМ? :-))
Ставка снижается, но цены не падают. И не упадут. Почему?
Потому что:
- правильные застройщики работают с хорошим запасом маржи, и даже затянувшийся спад спроса позволяет им быть не только на плаву, но и достаточно спокойно и долго держать ценник;
- себестоимость давно отбита и дальше вопрос стоит просто – получат они чуть больше прибыли или чуть меньше;
- рынок стагнирует, но девелоперы создают вид бурной активности и ажиотажного спроса, чтобы не снижать цену;
- когда вы в России наблюдали восстановление (снижение) цен после того, как ушла причина их повышения? Никогда и нигде.
Возможно, за очень небольшим исключением и не в массовом сегменте. Но уж точно не в недвижимости и, тем более, не в курортной. «Акции» и «скидки» - они только для обывателей «акции» и «скидки». Для застройщика же – продуманный и просчитанный до копейки маркетинговый ход, который никоим образом со снижением их прибыли не связан. Представители застройщика, читающие эту статью, со мной либо согласятся, либо напишут какую-нибудь оправдательную чушь в комментариях. Ведь так? :-)))
ЦБ И НАБИУЛЛИНА ПРЕДУПРЕЖДАЮТ: ЖДАТЬ ГЛОБАЛЬНОГО СНИЖЕНИЯ СТАВКИ НЕ СТОИТ
6 июня 2025 года Центробанк РФ впервые за долгое время понизил ставку на 1 п.п. — с 21% до 20%.
Полюбуемся:
Однако глава ЦБ Эльвира Набиуллина чётко обозначила, что это не начало цикла мягкой политики:
«Снижение ключевой ставки возможно только при устойчивом замедлении инфляции. Пока риски её роста сохраняются, денежно-кредитная политика остаётся жёсткой».
По прогнозу Банка России, в 2025 году средняя ключевая ставка будет находиться в диапазоне 19,5–21,5%. Значит, даже при дальнейшем смягчении мы не увидим ставок уровня 2020–2021 годов, когда ипотека становилась массовым инструментом. Более того, ЦБ не исключает повторного повышения ставки, если инфляция ускорится.
То есть, говорить о доступных ипотечных деньгах до конца 2025 года пока что не приходится. Всё, что ниже текущего уровня - теоретический сценарий 2026 года, и то при благоприятных условиях. Но каждому разумному человеку понятно, что «благоприятность» этих условий в текущей геополитической и, как следствие, экономической ситуации в стране – нечто настолько туманное, что лучше даже не рассчитывать.
КАК ЗАСТРОЙЩИКИ И РИЭЛТОРЫ МАНИПУЛИРУЮТ "СНИЖЕНИЕМ СТАВКИ"
Каждое снижение ставки сопровождается волнением в отделах продаж и застройщиков, и агентств недвижимости. Но самое интересное в том, что если вы спросите сотрудника отдела продаж застройщика или риэлтора о том, каким именно образом снижение ставки на 1 пункт может повлиять на рынок недвижимости и, самое главное, на цены, вы услышите много захватывающего, но, увы, необъективного. При этом все будет сведено к простейшей универсальной формуле: любые изменения в экономике а, тем более, в ставке ЦБ, ведут только к повышению цен и поэтому надо быстрее выходить на сделку, лучше прямо вот сегодня и не глядя, ведь завтра у нас повышение цен :-)).
Вот прямо сейчас обзвоните пяток застроев и агентств и напишите в комментариях, прав я оказался или нет :-))
Потому что 99% тружеников языка и бетона понятия не имеют о реальном влиянии ставки ЦБ на ценообразование в недвижимости. В лучшем случае в очень общем смысле.
Внимание: это мои личные реальные наблюдения и, дорогие риэлторы и сотрудники ОП девелоперов, читающие эти строки, обижаться на свое отражение в зеркале правду – смешно. А вот подтянуть профессиональный уровень и работать с клиентами честно, объективно, без манипуляций и дезы – это уже совсем другое дело, чего вам и желаю. К сожалению, это намного сложнее.
В общем, складывается иллюзия: вот оно, окно возможностей. Этим активно пользуются продавцы:
1. Рассылается спам с заголовками «только сейчас — ставка ЦБ снижена и только для вас - ипотека от 1%!». В реальности такие условия достигаются за счёт завышения цены на 20–30%. Ставка субсидируется застройщиком, но вы платите за это сами. С лихвой.
2. Создаются искусственные ограничения: «осталось 5 квартир», «только до конца недели», «цены завтра вырастут». Это стандартная психологическая манипуляция: продавать за счёт страха упустить. Очень эффективная тема, учитывая, что благодаря сравнительно невысокому порогу входа (пока еще) в крымскую недвижимость среди покупателей очень много таких, кто вкладывает «случайные» или долго копившиеся не особо большие деньги, и очень боится их потерять или «не успеть за ценой», а потому подвержен всем возможным страхам на этот счет и потому очень восприимчив к грамотным манипуляциям продавцов. :-)
3. Оперируют термином «цены растут», хотя в реальности рынок курортной недвижимости в последний год прямо скажем, не цветет. Просто вместо реальной скидки, выраженной в рублях, клиенту дают разного рода «подарки», отделку или паркинг. Ценник на бумаге не меняется, но реальная стоимость объекта уже ниже.
Либо "при полной оплате апартамента - скидка сразу и не глядя - 25%". Так вам застройщик и оторвал от себя 25%, да... Все уже учтено, и цена за минусом 25%, и есть, по сути, настоящая цена. А все, кто не платит сразу 100% стоимости, покупают по завышенной на 25 % цене.
Для застройщика эти "подарки и скидки" не страшны, он при любом раскладе свое возьмет со следующих покупателей в двукратном, а то и больше, размере.
4. Подменяется причина подорожания: рост цен объясняют снижением ставки, хотя логика работает наоборот. Пока спрос не оживился, цены расти не могут. Но для обычного пожирателя рендеров это звучит убедительно. Он неграмотен в нужных моментах и по этой причине любой довод, правильно поданный ему «шиворот навыворот», отлично работает.
Это не все, конечно, но для общего понимания хватит. Когда-нибудь вытащу свой покрытый пылью диплом психолога и поделюсь своими наблюдениями о психологических, психиатрических и психопатологических особенностях покупателей курортной недвижимости и о том, какие манипуляции применяются к ним со стороны продавцов недвижимости, чтобы продавалось не то, что нужно покупателю, а то, что нужно продавцу, но так, чтобы казалось, что покупатель купил именно то, что ему нужно :-) Хотя бы на время строительства. А дальше - хоть трава не расти.
Но лирику в сторону и двигаемся дальше. Ибо подошли к основному моменту.
ПОЧЕМУ ПОСЛЕДНЕЕ СНИЖЕНИЕ СТАВКИ ЦБ НЕ ПОВЛИЯЕТ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ У МОРЯ
Ключевое снижение с 21 до 20% — событие важное для макроэкономики, но абсолютно нейтральное для рынка курортной недвижимости.
Объяснение простое:
- Большинство покупок совершаются за наличные или с минимальным кредитным плечом. Падение ставки на 1 п.п. не мотивирует таких клиентов к действиям.
- Льготная ипотека по-прежнему остается недоступной: ни госсубсидии, ни госпрограммы не действуют на апартаменты, которых большинство. А в базовом варианте ставка остаётся двузначной и очень и очень мало кому выгодной. Текущее понижение ставки либо не отразится на ставках ипотечных, либо отразится точечно и несущественно.
- Понижение ставки в краткосрочной перспективе не влияет на доходность от аренды. От этого ставка аренды не растёт, и поэтому инвесторы, ориентированные на доход с аренды, совершенно не бегут из-за снижения ставки покупать апартаменты с управлением.
- Цены формируются не ставкой ЦБ, а финансовыми планами девелоперов и банков. Рынок отечественной курортной первичной недвижимости «нормальным», т.е. конкурентным, где цена – результат конкуренции между застройщиками) назвать объективно нельзя, ибо ценообразование (по новостройкам) формируется на основе финансовых планов девелоперов с оглядкой друг на друга, а также их намерений на получение определенной прибыли. А финансовые планы, в свою очередь, формируются с учетом требований банков, которые финансируют проекты застройщиков.
Вот вам лайфхак: хотите узнать реальную текущую цену объекта, в который хотите вложиться – поищите похожие лоты по уступке от физлиц в этом апарт- или жилом комплексе. Если после старта продаж прошел год или более – уступки чаще всего имеются. И вы премного удивитесь разнице между ценой застройщика и реальной ценой, по которой фактически можно продать этот объект сейчас. Это я к тому, что цену на уступки формирует спрос, а цену от застройщика формирует только застройщик.
Сомневаетесь?
Рынок недвижимости начал испытывать явные и стабильные проблемы когда? Более года назад. У курортных застройщиков кто-нибудь наблюдал не то что снижение, а хотя бы приостановку роста цен за последний год? Вряд ли. Если только в единичных случаях в дохлых проектах и у бестолкового застройщика. А повышение – четко по графику, в основном раз в квартал. И это при том, что спрос ощутимо упал. И это при том, что многие застройщики уже неуютно себя чувствуют. Но цены все равно повышают. Спрос диктует? Нет :-)) Догадайтесь сами.
А ставка ЦБ бессильна против того, о чем вы догадались.
ПРОГНОЗ ДО КОНЦА 2025 ГОДА
«Есть ли жизнь на Марсе, нет ли жизни на Марсе – это науке неизвестно».
Я не провидец, слава Богу, и считаю, что достоверно "предсказывать" могут только кукловоды, ибо у них это будет называться не прогноз, а сценарий. А что может быть точнее сценария?
К кукловодам я не отношусь.Поэтому почитайте прогнозы где-нибудь в интернетах. «Их есть на каждом углу».
От себя только скажу: в России может случиться ВСЁ! Но при этом цены вниз не пойдут :-) И не только на курортную недвижимость.
СТОИТ ЛИ РЕАГИРОВАТЬ НА СНИЖЕНИЕ СТАВКИ И СРОЧНО ПОКУПАТЬ?
Не стоит. Ставка упала с 21 до 20%, но это не даёт вам ничего, если вы:
- покупаете апартаменты;
- рассчитываете на быструю окупаемость;
- или, того хуже, хотите брать кредит на покупку вторички или апартаментов у моря в рамках базовой ипотеки.
На цены это снижение ни малейшего влияния не окажет - они как росли, так и будуТ расти согласно финплану застройщиков.
Покупать сейчас можно только в случаях:
- если у вас есть собственные активы в виде 100% цены недвижимости
- если хотите в рассрочку – понимание, что вы способны за ближайшие 1-2 года железно выплатить остаток платежа. Надеяться, что если вдруг не сложится и вы легко, быстро и с прибылью продадите (уступите) свой объект, как вам это транслируют застройщик с риэлтором – нельзя! Быстро за хорошую цену не продадите, а если быстро – то на грани нулевой прибыли либо уйдете в минус;
- если четко понимаете, зачем вам объект, все прикинули, посчитали, рассмотрели негативный сценарий и вас все устроило. И если вы готовы держать его долго — без спекулятивных целей и иллюзий быстрого роста его стоимости;
Если же вы повелись на манипуляцию со ставкой ЦБ — значит, вы покупаете под давлением. А это почти всегда приводит к завышенной цене и ошибочному решению.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. СТАВКА - ЭТО НЕ ПРО ВАС!
Рынок курортной недвижимости в России — это не ипотечный рынок. Это рынок часто неликвидных, плохо управляемых (например, нельзя сказать, что рынок управления частными апартаментами в Анапе, Азове и Крыму сложился и предсказуем – он только формируется и впереди еще масса неожиданных «сюрпризов») и в большинстве своем — переоценённых активов, чья цена и доходность зависит не от ставки, а от уровня развития местного туризма, сервиса, налогов и спроса на аренду в конкретном месте и в конкретном формате.
И пока застройщики рисуют рост «из-за снижения ставки», реальные игроки рынка покупают осознанно, понимая, за что платят, зачем платят и что получат. Не спешите покупать только потому, что «сейчас упала ставка». Она упала для макроэкономики, а не для вас, покупателя курортной недвижимости.
Берите только то, что сможете продать через 5-10 лет или то, в чем уверены, что будете пользоваться сами в ближайшие 5-10 лет и сможете нести бремя содержания своего актива без проблем для своего кошелька. И не ведитесь на слоганы, «прогнозы» и обещания из глянцевых презентаций и малоинформативных и неточных «инвестрасчетов».
Ну все, пора и честь знать.
Удачных и осознанных вам инвестиций!
Напоминаю, что лайки и репосты своим думающим, как вы, друзьям и коллегам освобождают вас от грехов: 1 лайк или репост = один грех.
Особо многогрешным надо лайкать и репостить все мои материалы.
Подписаться на мой VC рекомендовать не буду. Он не для всех.
Здесь нет вдохновляющих историй успеха, восхитительных рендеров и менеджеров отдела продаж с глазами лемуров.
Здесь — симптомы, вскрытие и точный диагноз: апарт-оптимизм с осложнениями, острая правовая и налоговая недостаточность, запущенный синдром “а мне обещали”.
Лечение: дефибриллятор на максимуме и клизма по утрам с холодной аналитикой.
Побочные эффекты: просветление, брезгливость к маркетингу, отторжение розовых обещаний и устойчивая инвестиционная ремиссия.
Хлебните живительного концентрата знаний для инвесторов в курортную недвижимость Крыма и ЧПК в ТГ-канале: «ДЕФИБРИЛЛЯТОР ИНВЕСТОРА»!