Способы заработка на недвижимости

Большинство людей рассматривают недвижимость как надежный способ сохранить деньги. Недвижимость понятна, ее можно «пощупать», ее можно использовать для проживания или бизнеса.

В кризисы цены на недвижимость падают не так сильно, как на другие активы, такие как, например, акции. В долгосрочном периоде цены на недвижимость растут, позволяя уберечь капитал от инфляции, поэтому недвижимость привлекает консервативных долгосрочных инвесторов и обычных людей.

При этом недвижимость позволяет зарабатывать не только на пассивном ожидании роста цены. В этой статье я рассмотрю наиболее распространенные и доступные способы заработка на недвижимости.

Самый популярный способ - это сдача недвижимости в аренду. Многие объекты покупаются именно с этой целью. Этот способ хорош тем, что подходит максимально широкому кругу людей и не требует каких-либо специфических знаний.

Следует отдавать себе отчет в том, что чаще всего доходность от сдачи в аренду крайне низкая.

Для жилой недвижимости доходность долгосрочной аренды обычно не превышает 4-5% от ее рыночной стоимости. В некоторых городах и странах есть локации, где доходность может быть выше, но это скорее исключения.

Если говорить о посуточной аренде, то доходность в «высокий сезон» может быть в 2-3 раза выше. Но есть нюансы. Во-первых, далеко не все объекты подойдут для такой аренды. Во-вторых, это полноценная работа, которая отнимает много времени, если заниматься всем самостоятельно.

Сдавать посуточно через агентство большого смысла не имеет. Зарабатывать будет агент, а владелец недвижимости получит в лучшем случае ту же ставку, что и при долгосрочной аренде.

Наиболее привлекательны для краткосрочной аренды туристические локации и курортные зоны, где можно выгодно сдавать даже небольшие по площади и недорогие объекты.

Другой способ повысить доходность от сдачи в аренду - это разделение объекта на несколько частей и сдача по отдельности. Например, можно разделить 3х комнатную квартиру на 3 студии. Суммарная величина арендной платы за 3 студии будет значительно выше, чем за 3х комнатную квартиру. Конечно, не каждая планировка квартиры позволяет сделать подобное разделение. Как минимум нужно 3 отдельных санузла и независимую входную группу. Однако, это довольно популярный способ.

Флиппингом называется покупка и последующая перепродажа за относительно короткий срок. Для недвижимости обычно это от нескольких месяцев до полугода.

Просто купить дешево и продать дорого вряд ли получится. Для того, чтобы повысить стоимость недвижимости чаще всего в ней делают какие-либо улучшения. Как минимум, можно сделать более-менее качественный ремонт.

Очевидно, что ремонт сам по себе не дешевое мероприятие. В более выигрышном положении для реализации стратегии флиппинга находятся те, кто может удешевить процедуру ремонта, либо выполняя часть работ самостоятельно, либо имея под рукой недорогую ремонтную бригаду.

Обычно стоимость квартир на стадии строительства значительно ниже, чем на вторичном рынке. Разница может составлять до 30%.

Однако, не всегда новостройки дешевле вторичного жилья. Все зависит от ситуации в строительной отрасли и в экономике в целом.

В последнее время стратегия покупки новостройки в расчете на рост цены не работала из-за слишком дорогой ипотеки, популярности схем рассрочки от застройщика и того, что крупные застройщики все чаще стали переходить к модели продажи на поздних стадиях строительства. Все это привело к тому, что новостройки зачастую продавались дороже, чем такие же объекты на вторичном рынке. Но по мере нормализации рынка и ставок по кредитам, темпы строительства будут возвращаться к прежним и можно вновь ожидать хорошего дисконта на первичном рынке.

Стандарты качества и технологии строительства совершенствуются, так что новые дома часто ценятся выше построенных несколько десятилетий назад и цены на них растут быстрее.

При реализации такой стратегии нужно учитывать стоимость денег и доходности в альтернативных инструментах. Строительство это длительное мероприятие и деньги “замораживаются” на несколько лет. Вполне может оказаться, что за это время депозит в банке или облигации способны принести больше дохода при меньшем риске.

Подойдем к этому вопросу с точки зрения инвестиций, а не как к покупке единственного жилья.

В общем случае, покупка квартиры в ипотеку невыгодна. Платежи за ипотеку почти гарантированно будут больше, чем рост стоимости жилья, либо разница с учетом инфляции будет мизерной.

Это происходит из-за того, что процентные ставки по ипотечному кредиту превышают долгосрочную ожидаемую инфляцию, а рост цены на недвижимость сопоставим с ней. При этом аннуитетная система платежей по ипотечному кредиту не позволяет быстро уменьшать сумму долга и, как следствие, переплаты в первые годы.

Однако, время от времени действуют программы льготной или субсидируемой ипотеки. Такие программы были особенно популярны у нас в предыдущие несколько лет.

В сочетании с высокими ставками на денежном рынке субсидируемая ипотека позволяет реализовать стратегию торговли с «плечом». Объектом торговли в данном случае является недвижимость.

Не так много людей, имевших такую возможность, воспользовались ей, а зря. Расскажу более подробно, в чем суть стратегии.

Необходимым условием для реализации такой стратегии является наличие суммы денег на покупку активов, необходимых для покрытия процентов по ипотеке (например, облигаций).

Давайте рассмотрим на примере. Допустим у нас есть 5 млн. руб., которые мы хотим инвестировать. При этом у нас есть возможность взять ипотеку по льготной ставке 5%. Допустим, доходность 10-летних облигации составляет 15% (именно такая ситуация сложилась на рынке РФ во второй половине 2024 года). В этом случае мы можем рассмотреть покупку квартиры стоимостью около 10 млн. руб. в ипотеку.

Первоначальный взнос будет 2 млн. руб., 8 млн. руб. берем в ипотеку под 5% годовых. Свои оставшиеся 3 млн. вкладываем в облигации под 15% годовых. Итого, ежегодный платеж по ипотеке составит ~400-450 тыс. руб., а облигации приносят нам 3 млн. руб х 15% = 450 тыс. руб. в год. Получается, что вложения в облигации полностью перекрывают платеж по ипотеке. После окончания всех платежей у нас остается 3 млн. руб. (сумма наших вложений в облигации) и квартира первоначальной стоимостью 10 млн. руб.

Расчеты в примере упрощены для наглядности. В реальности нужно знать точную сумму аннуитетного платежа для расчета суммы кредита, которым мы можем себе позволить. Кроме того, облигации должны иметь равномерные выплаты в течение года, покрывающие платежи по ипотеке. Еще нужно учесть налог с дохода по облигациям. Все эти задачи вполне решаемы в условиях реального рынка, но требуют более аккуратных расчетов.

Подписывайтесь на телеграм-канал, чтобы узнавать больше про деньги, инвестиции и все, что с ними связано.