Ипотечный кризис в США 2008 г. Разбор причин и хода событий.

Начнем с исторической справки.

Надежность ипотечных облигаций (1980-е годы): все платили ипотеку, всё было стабильно. Рынок недвижимости в 80-х годах был максимально надежен, потому что кредиты, лежащие в основе ипотечных облигаций строго соответствовали высоким стандартам платежеспособности заёмщиков.

К тому же на них распространялись правительственные гарантии через программы Fannie Mae и Freddie Mac, которые покупали ипотечные кредиты у банков, обеспечивая ликвидность рынка и частично покрывая риски дефолта заемщиков. Именно поэтому инвесторы в ипотечные облигации в 80-х годах больше всего боялись не дефолта, а досрочного погашения кредита, так как это приводило к сокращению срока инвестиций и, соответственно, дохода.

Изменение на рынке ипотеки в Америке (1990-е годы): людей стали переманивать в плавающие процентные ставки (ARM - Adjustable-Rate Mortgage). Если в 1996 году 65% ипотечных кредитов имели фиксированную процентную ставку, то к 2005 году 75% ипотечных кредитов имели плавающую ставку.

Простым языком это означает, что ипотечный кредит с плавающей ипотечной ставкой имел искусственно заниженную, так называемую, «завлекающую» ставку, которая потом возрастала. Всё делалось для того, чтобы выдать кредиты как можно большему числу людей, в том числе тем, чья кредитоспособность была сомнительна по более строгим стандартам. И когда впоследствии заёмщикам повышали процентную ставку, люди обращались за рефинансированием кредита — это возможность быстро вернуть долг одному кредитору за счет другого, перезанять кредит. Заёмщик берет новый кредит на более выгодных условиях и полностью или частично погашает старый.

Теперь разберем на теории систему ипотечного кредитования в США до и после изменения, описанного выше.

Как было изначально: семья хочет себе жилье → копит на первоначальный взнос → обращается к ипотечному брокеру → брокер сводит семью с ипотечным кредитором → кредитор выдает семье ипотечный кредит → брокер получает за данную сделку комиссионные → семья становится полноценным владельцем дома. Для них это выгодно вдвойне, так как цена на недвижимость постоянно растет.

В один из дней ипотечному брокеру звонит банкир из инвестиционного банка и предлагает купить у первого ипотеку → кредитор, конечно же, соглашается и продает ее за хорошие деньги → инвестиционный банк занимает миллионы долларов и покупает на них тысячи подобных ипотечных обязательств, а затем складывает их всех в одну «коробку».

Это значит, что банк каждый месяц получает платежи от тысячи домовладельцев по тем самым обязательствам (обязательства = облигации), что лежат в «коробке» → банк передает эту «коробку» своим банковским экспертам, которые, исходя из определенных алгоритмов, делят ее на три части: безопасную, нормальную и рискованную → банк соединяет все части воедино и называет их обеспеченными кредитными обязательствами (CDO - Collateralized Debt Obligations).

Эти облигации работают как каскад из трех лотков: по мере поступления денег сначала заполняется первый лоток (безопасные), потом второй (нормальные), а затем третий (рискованные). Если кто-то из домовладельцев не платит, то денежный поток уменьшается и лоток рискованных облигаций может остаться пустым.

Таким образом, рискованные облигации становятся еще более рискованными, а безопасные еще более безопасными. В качестве компенсации за покупку более рискованных облигаций предлагается более высокая процентная ставка (доходность).

Чтобы еще больше снизить риски по безопасным облигациям, банки страхуют их с помощью кредитных дефолтных свопов (CDS – Credit Default Swap). По сути это обычная страховка, такая же, как на дом или машину. Это делается для того, чтобы рейтинговые агентства смогли проставить рейтинг для облигаций. Безопасные получают рейтинг AAA, то есть надежней некуда, нормальные – BBB, рискованным рейтинг не присуждается.

Благодаря этой схеме банки зарабатывают миллионы долларов. Заработанные деньги погашают займы, взятые на покупку ипотечных бумаг. По итогу инвесторы настолько довольны данной схемой, что готовы купить еще больше CDO → банкир звонит кредитору, чтобы тот продал ему больше ипотечных бумаг → кредитор запрашивает у ипотечного агентства новых клиентов, но таких попросту не осталось (все, кто соответствовал требованиям стандартного ипотечного кредитования, уже взяли ипотеку).

И тут у них появляется новая гениальная идея, переломный момент (то самое изменение).

Когда домовладелец объявляет себя не способным платить взносы по ипотеке, дом переходит в собственность кредитора, а недвижимость в те годы, как мы помним, всегда растет в цене. Заемщики начали добавлять риск к ипотечными кредитам. Теперь для их получения перестали требоваться первоначальный взнос и подтверждение постоянного дохода (никакие документы вообще не нужны).

Получилось следующее: вместо выдачи стандартных ипотечных кредитов только ответственным домовладельцам, брокеры начали кредитовать и, скажем так, менее ответственных людей. Такие займы получили название субстандартные кредиты (subprime mortgage). Данные изменения можно было назвать точкой невозврата.

Схема продолжала работать идеально, все оставались в плюсе, никто не беспокоился, так как достаточно просто продать ипотеку следующему по цепочке и это переставало быть его проблемой. Их не волновало, что домовладелец перестанет платить ипотеку, они фактически переложили риск на следующего в цепи.

Наступает момент, когда домовладелец (который менее ответственный) перестает платить по ипотеке, дом переходит в собственность инвестиционного банка. Получается, что у банка меньше на один ежемесячный платеж, вместо этого у него есть дом. Казалось бы, проблем нет. Он спокойно может выставить дом на продажу. НО с течением времени все больше и больше платежей превращаются в дома (домовладельцы перестают платить по ипотеке).

По мере увеличения на рынке домов на продажу предложение начинает превышать спрос → цены на недвижимость перестают расти (более того, они начинают падать!). Все это создает интересную ситуацию для тех, кто продолжает платить по ипотеке → все дома по соседству продаются, а цена на собственный дом начинает падать → у домовладельцев встает вопрос: "зачем платить за ипотеку 300 000?", если реальна стоимость дома упала до 90 000 → они перестают платить за ипотеку, даже имея возможность на это → так происходит по всей стране и цены на жилье падают еще сильнее → инвестиционный банк теперь становится владельцем множества падающих в цене домов → он звонит инвестору и предлагает купить новые облигации, но инвестор не глупый и отказывает ему, так как понимает, что денежного потока средств как такого уже нет → инвестиционный банк пытается продать свои облигации хоть кому-то, но терпит неудачу → начинается паника, он занял миллионы, если не миллиарды долларов под эти бумаги, а теперь не может рассчитаться по долгам → НО он не одинок, у инвесторов на руках уже тысячи таких облигаций → кредитор пытается продать еще ипотечных кредитов, но банку они естественно не нужны → начинаются сокращения и банкротства → вся финансовая система оказывается заморожена и пробивает дно.

Если вам понравился данный материал, то можете подписаться на мой телеграмм канал, где я ежедневно публикую посты про экономику, политику и нашу жизнь. (Вот ссылка на краткую выжимку самых интересных постов).