Риски при инвестициях в зарубежную недвижимость: налоги и ВНЖ
В этой статье сравним инвестиции в недвижимость ОАЭ, Турции, Индонезии и Кипра.
Инвестиции в зарубежную недвижимость для многих россиян стали не только способом сохранить капитал, но и возможностью обеспечить себе альтернативное место проживания, получить вид на жительство и снизить налоговую нагрузку. Однако каждое направление имеет свои особенности и подводные камни, о которых важно знать ещё до того, как будут переведены деньги за рубеж и подписан договор купли-продажи.
ОАЭ: лидер по налоговой привлекательности
Объединённые Арабские Эмираты занимают топовые позиции в рейтингах инвестиционной привлекательности во всем мире. Главный аргумент — нулевая ставка налога на доходы физических лиц, включая арендный доход, и отсутствие налога на прирост капитала. Покупка недвижимости стоимостью от 205 тысяч долларов даёт право на оформление резидентской визы сроком от двух до десяти лет. Сделку по покупке недвижимости возможно оформить удаленно, инвестиции защищены через систему эскроу-счета и жесткое регулирование со стороны властей. Вся резидентская недвижимость сдается с ремонтом, встроенной мебелью и парковкой.
Рынок аренды в Дубае и Абу-Даби показывает устойчивую доходность на уровне 6–10% годовых, а ликвидные объекты позволяют инвестору продать актив при необходимости. Среди рисков — экстремально жаркий климат летом, когда температура может достигать +50 °C, что снижает краткосрочный туристический спрос, а также до года задержка сдачи объекта от застройщика.
Турция: доступный вход, но нестабильная валюта и отказы по ВНЖ
Турция привлекает инвесторов мягким климатом, близостью к России и сравнительно низким порогом входа. До недавнего времени покупка недвижимости от 400 тысяч евро открывала путь к гражданству, а от 200 тысяч евро — к виду на жительство. Однако в 2024–2025 годах условия для россиян стали более жёсткими, а сама программа натурализации фактически заморожена, многие регионы и районы Турции закрывают возможность первичной или повторной выдачи ВНЖ для иностранных инвесторов.
Главные риски — нестабильность турецкой лиры, высокая инфляция и политическая турбулентность. Кроме того, страна находится в сейсмоопасной зоне, что повышает риски утраты или повреждения имущества при землетрясении. Налоги на недвижимость сравнительно невысоки: 4% при покупке и 0,1–0,3% ежегодно, но валютные колебания могут обесценить доход в иностранной валюте, также сложности сдачи в аренду ввиду лицензирования данного вида деятельности.
Индонезия: рай с жёсткими ограничениями
Индонезия, особенно Бали, остаётся одним из самых популярных направлений для туристической аренды. Высокий поток туристов из Австралии, Канады, США, Азии и России обеспечивает хорошую загрузку в сезон, однако законодательство строго ограничивает права иностранцев.
Владение недвижимостью невозможно, только в формате долгосрочной аренды (leasehold), а не в форме полной собственности. Налоги на доход от аренды могут достигать 20%, а получение вида на жительство через покупку недвижимости невозможно, потребуется отдельная виза (KITAS или KITAP). Сделки часто оформляются через номинальных владельцев, что повышает юридические риски. Также сложности с логистикой - прямой перелет 12 часов, или до суток с пересадками. Ввиду климатических особенностей - увеличены затраты на ремонт и высокие затраты на управляющую компанию.
Кипр: европейская юрисдикция с нюансами
Кипр многие годы считался одной из самых удобных европейских юрисдикций для российских инвесторов. Здесь действует программа ВНЖ при покупке недвижимости от 300 тысяч евро, а налог на доход от аренды — один из самых низких в ЕС, всего 3% после вычета необлагаемого минимума.
Однако с 2022 года для россиян доступ к банковским услугам осложнён, а переводы требуют дополнительных согласований. Прямого авиасообщения нет, что увеличивает время и стоимость перелётов. При владении более чем одним объектом растёт налоговая нагрузка, включая муниципальные сборы и повышенные ставки налога на недвижимость. Повышенная процедура KYC к инвестору и источнику денежных средств.
Из рассмотренных направлений для зарубежных инвестиций Арабские Эмираты остаются наиболее выгодным и сбалансированным выбором: нулевая налоговая нагрузка, быстрое получение резидентской визы, высокая доходность и защищённость иностранных инвестиций делают их лидером по совокупности факторов. Турция интересна в первую очередь как курортное направление, но валютные и политические риски значительно снижают привлекательность. Индонезия подходит для сезонного арендного бизнеса, но отсутствие права собственности и сложности с ВНЖ делают её наименее привлекательным вариантом. Кипр остаётся удобной европейской локацией, но санкционные ограничения и рост налогов сдерживают интерес инвесторов из России.
В 2025–2026 годах тенденция такова: рынок недвижимости всё больше делится на страны с полной собственностью и сильной защитой инвестора (ОАЭ) и на направления с ограниченными правами и высокой волатильностью (Турция, Индонезия, Тайланд). Выбор стратегии напрямую зависит от того, что для инвестора важнее — максимальная доходность или надёжная долгосрочная база для жизни и бизнеса.
Детальная информация в канале
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, данная статья экспертная для информации