Mid-term аренда на 3–6 месяцев: когда она бьёт long-term по нетто (и когда нет)
Раньше я считал mid-term «компромиссом»: вроде не посуточка, но хлопот больше, чем в годовой аренде. Потом я сделал честный P&L — и оказалось, что в правильном доме и с нужной аудиторией mid-term даёт +0.3–1.0 п.п. к нетто. Делюсь логикой, цифрами и чек-листом.
1) Кому вы это сдаёте (и почему они платят дороже)
Mid-term — это релокация на испытательный срок, специалисты на проект 3–6 месяцев, врачи/пилоты, семьи «между домами». Они платят за готовность въехать завтра и гибкость — интернет, мебель, посуда, всё включено.
Главная мысль: mid-term — это сервисный продукт, не просто «квартира помесячно».
2) Честные цифры: 1BR в «линовом» доме (пример)
All-in: AED 1,600,000 (с DLD, агентом, мебелью и пр.).Service charges: 14 AED/ft² × 700 ft² = 9,800 AED/год.
Long-term (годовой договор)
- Брутто: 120,000
- Управление 10%: −12,000
- Сервис-чарджи: −9,800
- Вакансия: −5,000 (0.5 мес)
- Страховка/мелкий ремонт: −3,000Нетто: ≈ 90,200 → ~5.64%
Mid-term (3–6 мес, 1–2 брони/год)
- Ставка: +15–25% к LT. Возьмём середину +20% → 12,000/мес
- Заполняемость: ~11/12 мес (1 мес суммарно на разрывы) → 132,000 брутто
- Управление 12%: −15,840
- Сервис-чарджи: −9,800
- Utilities+internet включены: −6,000 (с cap по счётчикам)
- Страховка/мелкий ремонт/клининг: −3,500Нетто: ≈ 96,860 → ~6.05%
Дельта: +0.41 п.п. к нетто за счёт более высокой месячной ставки.
3) Стресс-тест: когда mid-term хуже
- Премия к цене всего +10% и 2 мес паузы между заездами→ брутто ~110,000, нетто ~83–85k → хуже long-term.
- Дом с чиллером на владельце (ещё −6k/год)→ mid-term преимущество испаряется.
Правило окупаемости: mid-term имеет смысл, если одновременно держите премию ≥ +15% и разрыв ≤ 1 месяц в год.
4) Как упаковать mid-term, чтобы деньги «добегали»
Продукт:
- Полная меблировка без лишнего + рабочее место.
- Интернет, DEWA, chiller — включены с cap (напр., до AED 500/мес; сверх — удержание).
- Профессиональные фото + планировка.
Договор (addendum):
- Срок, депозит 1–1.5 месяца, cap по коммуналке и порядок перерасчёта.
- Ежемесячная уборка (опционально, отдельной строкой).
- Чёткие правила выезда/инвентаризации.
Сбыт:
- Таргет на релокацию и корпоративных клиентов (HR/Relocation, медицинские и авиакомпании).
- Порталы + рассылка по брокерам с тегом “furnished / flexible”.
- TTM ≤ 72 часа (ключи → фото → листинги).
5) Где mid-term работает, а где — не надо
Да:
- Marina, Downtown, Business Bay, Hills — стабильный поток релокаций.
- Lean-дома (умеренные сервис-чарджи, чиллер на арендатора), тишина, свет.
- Планировка 1BR 650–750 ft² (рабочее место помещается).
С осторожностью/нет:
- Дома, где mid-/short-term запрещён внутренними правилами.
- Башни с «толстым» чиллером на владельце.
- Локации без корпоративного спроса — премии к цене не будет.
6) Экономика на ладони: мини-калькулятор
Нужно:
- LT-ставка/мес и MT-премия (например, +20%).
- Заполняемость (мес/год) и разрывы (дни).
- Управление %, utilities cap, сервис-чарджи.
Условие выхода в плюс:(LT × (1 + премия) × мес MT) − расходы MT > (LT × 12) − расходы LT
7) Частые ошибки (и быстрые фиксы)
- Не прописали cap по коммуналке → счета «улетают».
- Цена как в посуточке → пустой календарь. Ставлю LT×1.15–1.25, а не «ADR×30».
- Длинные провалы между заездами → конвейер показов пакетами, гибкий заезд в любой день недели.
- Забыли про правила дома → сначала письменное подтверждение, потом бронь.
8) Чек-лист “готов к mid-term” ✅
- Дом разрешает mid-term письменно
- Премия ≥ +15% к LT подтверждена аналогами
- Разрывы ≤ 1 мес/год по плану
- Cap по коммуналке прописан в договоре
- Управление 12–15% с KPI: TTM ≤72ч, ответы ≤15 мин
- Полная меблировка + рабочее место, фото/план
- Лонг-лист корпоративных каналов (HR/relocation)
Вывод
Mid-term — это не «помесячно», а продукт с сервисом. Если дом «линовый», аудитория понятна, а вы держите премию ≥15% и заполняемость 11/12, mid-term честно даёт +0.3–1.0 п.п. к нетто без нервов short-term. Если хотя бы одно звено слабое — беру long-term и сплю спокойно.
Напиши мне в личные сообщения Телеграм - t.me/andreyy_dubai . Разберем ваш кейс, дам обратную связь и, если нужно, подскажу, с чего начать.