Distress-сделки в Дубае 2025: что реально можно купить ниже рынка. Мои текущие лоты и кейсы
Distress в Дубае снова на слуху — но где кончается реальная срочность и начинается маркетинг? Показываю 4 лота из моего портфеля, где продавцы действительно готовы выходить ниже рынка. Разбираем причины, дисконт и логику сделок, которые приносят инвестору прибыль не из-за удачи, а из-за скорости и анализа.
В этом году я снова вижу всплеск интереса к слову distress. Кто-то ищет «панические распродажи», кто-то ждёт краха рынка, а кто-то — уже покупает готовые лоты с дисконтом до 25 %.
Правда, как всегда, посередине. Из десяти объявлений с хэштегом #distress — девять просто маскируют обычные продажи с нулевым дисконтом. Настоящий дистресс — это не про красивую скидку, а про ситуацию, когда продавцу действительно нужно продать, а вы готовы закрыть сделку быстро, деньгами.
Я покажу несколько реальных кейсов из портфеля — лотов, где есть обоснованный дисконт и понятная причина срочной продажи. Таких предложений немного, но именно они приносят инвестору лучшую доходность при контролируемом риске.
1. The Highbury by Ellington — Sobha Hartland, MBR City
Тип: 1 BR апартамент • Этаж: высокий • Площадь: 72 м² Handover: Q1 2026 • Цена: 1 749 000 AED (ниже последней сделки)
Ellington редко попадает в категорию distress, но здесь — исключение. Продавец не выдержал график платежей, и теперь квартира уходит по цене, ниже контрактной на 15 %. Для сравнения: аналогичные юниты сейчас стоят ~2,05 M AED.
2. Azizi Riviera Beachfront Tower A — MBR City
Тип: 1 BR апартамент • Этаж: средний • Площадь: 59,6 м² Handover: Q4 2025 • Цена: 1 294 000 AED (торг)
Классический случай панической уступки: инвестор фиксирует убыток, чтобы выйти из проекта до платежа девелоперу. На рынке аналогичные квартиры стартуют от 1,45 M AED.
3. The Cove II Building 9 by Emaar — Al Khairan First
Тип: 2 BR апартамент • Этаж: низкий • Площадь: 105,8 м² Handover: Q4 2026 • Цена: 2 549 000 AED (торг)
Это уже сегмент Emaar premium. Причина дистресса — необходимость закрыть ипотеку. Реальный дисконт к последним сделкам — ~20 %. При этом проект в активной фазе строительства, и у покупателя остаётся шанс войти по цене 2023 года.
4. Luxury Family Residence II (Mama Residence) — Business Bay
Тип: Студия • Площадь:** 37,3 м² • Handover: Ready Цена: 1 250 000 AED (торг)
Полностью меблированная студия с видом на Burj Khalifa. Оригинальный контракт — 1,25 M AED. Продавец зашёл на пике, сейчас срочно выходит. Для инвестора это редкий шанс взять готовый актив в Business Bay почти с 45 % дисконтом к пику рынка.
Как я фильтрую настоящие distress-сделки
Если коротко — я ищу не скидку, а мотивацию продавца. Проверяю:
- Есть ли просрочка по платежам или ипотеке (запрос NOC).
- Почему продаёт: переезд, ликвидация бизнеса, развод — или просто «проверяю рынок».
- Какая стадия проекта и сколько уже оплачено.
Если причина здравая и подтверждена документально — начинаю переговоры. Если нет — прохожу мимо. В 2025 году фейкового дистресса стало ещё больше, и фильтровать приходится жёстко.
Что дают такие сделки инвестору
Главное — не путать дистресс с «распродажей». В среднем дисконт по реальным сделкам 10–25 %, но чаще всего ключевая выгода в другом:
- возможность быстро войти в топ-локации, где новых лотов уже нет;
- готовые активы с реальным кэшаутом в аренду;
- понятный ROI 6–8 % годовых даже после закрытия всех расходов.
Если умеете действовать быстро, Distress — это не хаос, а короткое окно, где чужая срочность становится вашим преимуществом.
Вывод
Настоящий дистресс — редкость, но в правильных руках он даёт доходность выше рынка и вход в проекты, которые уже «закрыты» для новых инвесторов.
Если вы видите похожие ситуации и не уверены, стоит ли заходить — можно прислать параметры мне в Telegram — t.me/andrew_zorin. Разберём вместе: отличим «скидку ради маркетинга» от реального дистресса, где стоит действовать быстро.