Как бизнес возвращает до 20 % НДС, инвестируя в недвижимость: реальные расчёты и кейс девелопера
Большинство компаний хранят свободные средства на счетах или размещают их на депозитах.
Это безопасно, но неэффективно: деньги не работают, а инфляция постепенно “съедает” прибыль.
При этом в российском законодательстве уже много лет существует легальный способ вернуть часть уплаченных налогов — покупка недвижимости с возвратом НДС.
Что это значит на практике
Если компания находится на общей системе налогообложения (ОСН), она имеет право возместить НДС, уплаченный при покупке коммерческой недвижимости или апартаментов, используемых для деловых целей.
Проще говоря, государство возвращает до 20 % стоимости объекта, если он приобретён в рамках предпринимательской деятельности. Это не льгота и не “серая схема”, а стандартный механизм налогового вычета, прописанный в Налоговом кодексе РФ — просто большинство компаний им не пользуются.
Пример расчёта
Возьмём реальную ситуацию:компания приобретает апартамент стоимостью 24 429 938 ₽ (включая НДС 20 %).
Из этой суммы:
- НДС = 4 071 656 ₽ — сумму можно вернуть из бюджета;
- Налог на прибыль уменьшается за счёт амортизации — экономия около 6 млн ₽ за период владения;
- Налог на имущество для апартаментов ниже, чем для офисных помещений — ещё около 3,9 млн ₽ экономии за 10 лет.
В итоге совокупная выгода может превысить 14 млн ₽ — при том, что компания получает ликвидный актив, который растёт в цене.
Почему схема работает законно
Возврат НДС возможен, если соблюдены условия:
- Юрлицо работает на ОСН;
- Объект используется в хозяйственной деятельности (например, размещение сотрудников, сдачу в аренду);
- Есть договор купли-продажи, счёт-фактура и акт приёма-передачи;
- Недвижимость учтена на балансе как основное средство.
Так компания не просто покупает “недвижимость”, а создаёт рабочий или доходный актив, получая часть налогов обратно.
Чем апартаменты полезны для компаний
Корпоративная покупка апартаментов — это не только про финансы, но и про стратегию развития.Сегодня многие компании используют такие объекты в разных форматах:
- Корпоративная резиденция — место для проживания сотрудников, командировок, руководителей региональных офисов.
- Представительские цели — апартамент у моря или в деловой локации как пространство для встреч, переговоров, презентаций.
- Инвестиционный актив — объект сдаётся через управляющую компанию, принося регулярный доход.
- Социальный бонус для команды — возможность корпоративного отдыха или программы лояльности.
Таким образом, компания решает сразу несколько задач: сохраняет капитал, снижает налоги и получает реальный имущественный ресурс, который можно использовать гибко.
Инвестиционная логика: актив вместо депозита
Кейс: апартаменты как корпоративный актив
В Петербурге растёт интерес к корпоративным инвестициям в апартаменты бизнес-класса.Особенно это касается локаций у Финского залива — таких, как Зеленогорск, где сочетаются курортная экология, транспортная доступность и развитая инфраструктура.
Здесь компании приобретают апартаменты не только ради выгоды по НДС, но и как многофункциональную площадку: для проживания сотрудников, отдыха топ-менеджеров, работы с клиентами, а также для долгосрочных арендных программ.
Пример: «Морская Ривьера» как модель корпоративного формата
В комплексе апартаментов «Морская Ривьера» в Зеленогорске уже реализованы такие кейсы.Юридические лица приобретали апартаменты как корпоративные резиденции и инвестиционные активы.
Первый фактор — налоговая эффективность (возврат НДС, амортизация, низкий налог на имущество).
Второй — локация и инфраструктура уровня 5★: SPA-комплекс, бассейн 25 м, ресторан, теннисный корт, охрана, клининг и сервис. Это позволяет использовать апартаменты не просто как недвижимость, а как часть корпоративного стиля жизни и статуса.
Для компаний, работающих с партнёрами и клиентами в Петербурге, такая локация становится альтернативой отелю — но с долгосрочной выгодой.
А вы уже используете недвижимость как инструмент налоговой оптимизации — или пока храните капитал в банке?
Поделитесь в комментариях, какие форматы корпоративных инвестиций в недвижимость кажутся вам наиболее перспективными.