Стратегии инвестиций в зарубежную недвижимость Грузия, ОАЭ, Таиланд: как выбрать подход и не ошибиться с объектом.
Инвесторы все чаще смотрят в сторону зарубежной недвижимости: Грузия, ОАЭ, Турция, Северный Кипр, Таиланд. При этом сама квартира или апартамент — только инструмент. Деньги приносит стратегия: что вы делаете с объектом и на каком этапе выходите.
Разберем основные стратегии инвестиций в зарубежную недвижимость на примере Грузии и других стран, где доступны рассрочки, сильный арендный спрос и понятная налоговая система.
Если хотите разобрать свой бюджет, цели и подобрать стратегию с конкретными проектами на пресейле или уже построенными домами, можно оформить заявку на консультацию и подбор объектов
Телеграм канал для предпринимателей, фрилансеров и инвесторов
Телеграм канал с лучшими объектами недвижимости в Грузии, ОАЭ и других странах.
Зачем инвестору стратегия, а не просто «куплю квартиру за рубежом»
Если идти от стратегии, а не от красивой визуализации на рендерах, вы заранее понимаете:
- сколько денег нужно на вход
- когда вы выходите из объекта
- за счет чего растет доход — аренда или перепродажа
- какие риски вы берете: стройка, аренда, курс, политика
Стратегия №1. Перепродажа после сдачи или в ходе строительства
Срок: от 3 месяцев до 5 лет Цель: наращивание капитала
Суть: вы заходите в проект на раннем этапе — котлован, пресейл, низкий стартовый прайс. Дальше объект дорожает из-за стадии готовности, общего роста рынка и того, что застройщик повышает цены по мере продаж. Вы фиксируете прибыль, продавая квартиру дороже.
Частые варианты:
- покупка на котловане с последующей перепродажей ближе к сдаче
- покупка с отделкой, легкий ремонт / меблировка и перепродажа (флиппинг)
- выход на этапе, когда дом в гринбоксе, но цена уже подтянулась
Пример сделки с рассрочкой на стройке
Пример: Вы заходите в проект с небольшим первым взносом $4 200 и рассрочкой $700 до конца стройки. Покупаете студию в Тбилиси за $78 000 на этапе котлована и за два года вносите около $20 000.
Дальше продаёте квартиру на этапе гринбокс уже дороже. Из сделки:
- $20 000 — возвращаются как вложенный капитал
- $18 000 — чистая прибыль от роста стоимости
На выходе у инвестора около $38 000 на руках, при этом основную часть стоимости квартиры (оставшиеся ~58 000) оплачивает уже новый покупатель.
Такой подход больше про рост капитала, чем про пассивный доход. Важно просчитать:
- какие платежи по рассрочке вы потянете до точки выхода
- сколько реалистично может стоить объект при продаже
- как работает переуступка или продажа после оформления права собственности
Стратегия №2. Сдача в долгосрочную аренду
Срок: от 5 лет Цель: стабильный денежный поток
Суть: покупаете объект, который удобно сдавать «на год и дольше» — релокантам, локальным семьям, малому бизнесу. Доход — помесячная аренда.
Подходящие объекты:
- квартиры в жилых комплексах с инфраструктурой
- дома в районах с удобной логистикой
- коммерческие помещения под офисы и сервисы
Ключевые параметры:
- район: транспорт, школы, садики, магазины, безопасность
- планировка: адекватная площадь, отдельные комнаты
- коммунальные расходы: сколько арендатор будет платить «поверх» аренды
Доходность такой стратегии — в диапазоне 5–10% годовых в валюте при грамотном выборе района и формата жилья.
Из рисков:
- простои между арендаторами
- ремонт после проблемных жильцов
- падение платежеспособного спроса при кризисах
Стратегия №3. Сдача в посуточную аренду и управление апартаментами
Срок: от 5 лет Цель: максимизация дохода с квадратного метра
Суть: объект работает как мини-отель. Доход идет из посуточной аренды, обычно через управляющую компанию или локального менеджера.
Лучше всего подходят:
- апарт-отели и жилищно-гостиничные комплексы
- брендированные резиденции
- проекты, где застройщик сразу заложил управляющую компанию
Локация критична: море, центр, деловые районы, точки притяжения туристов.
Доходность посуточной аренды в удачных проектах часто выше, чем при долгосроке — ориентир 7–15% годовых до налогов и услуг управления.
Что учесть:
- загрузка по сезонам, а не только высокий сезон
- комиссия управляющей компании
- конкуренция в комплексе и районе
- требования к ремонту и стандарты обслуживания
Стратегия №4. Флиппинг: быстрая перепродажа после ремонта и упаковки
Особенности флиппинга в Грузии, о том, как начать инвестировать в недвижимость с годовым ROI до 60% при начальных вложениях от $10,000, какие преимущества предлагает Тбилиси и как минимизировать риски при вложениях.
Срок: от 3–12 месяцев Цель: быстро увеличить капитал за счет «упаковки» объекта
Флиппинг — это когда вы зарабатываете не на долгом росте рынка, а на том, что быстро создаёте добавленную стоимость:
- находите недооценённый объект
- делаете понятный для покупателя ремонт и меблировку
- правильно упаковываете и продаёте дороже
В чем отличие флиппинга от классической перепродажи
Перепродажа на пресейле — ставка на рост рынка и цены застройщика. Флиппинг — ставка на «ленивого» рынка и неэффективность собственников:
- кто-то продает «убитую» квартиру без нормальных фото
- у кого-то старый ремонт, который отпугивает конечного покупателя
- у многих нет стратегии: просто поставили цену «как у соседа» и ждут
Вы заходите с дисконтом, вкладываетесь в понятный ремонт и потом продаете уже как готовый продукт.
Как может выглядеть флиппинг-сделка
Схема в общем виде:
- Находите квартиру с дисконтом: плохие фото, уставший ремонт, нужен быстрый выход собственнику.
- Торгуетесь и покупаете ниже средней цены по району.
- Делаете ремонт под целевую аудиторию (не «как вам нравится», а как берут в этом сегменте): свежие стены, пол, свет аккуратная кухня базовая техника и мебель
- Заказываете нормальные фото и видео, выставляете по цене уже отремонтированных объектов.
- Продаете с учетом всех расходов на вход, ремонт, налоги и комиссии.
Доход формируется за счет разницы:
- дисконт на входе
- плюс прибавка за счет ремонта и правильной упаковки
Когда флиппинг имеет смысл за рубежом
Флиппинг рабочий, если:
- есть понятная статистика по ценам «до» и «после» ремонта
- рынок конечного спроса живой (есть реальный покупатель, а не только инвесторы)
- вы понимаете, кто ваш конечный клиент: семья, релокант, инвестор под аренду
- есть локальная команда, которая делает ремонт и управляет процессом без вашего личного присутствия
Важно заранее:
- просчитать смету ремонта
- заложить резерв по времени (ремонт почти никогда не заканчивается день в день)
- учесть налог при продаже и все транзакционные расходы
Флиппинг хорошо дополняет другие стратегии:
- перепродажа на пресейле — работа на рост цены от застройщика и рынка
- флиппинг — работа на «добавленную стоимость» за счет ремонта и упаковки конкретного объекта
Как комбинировать стратегии в одном портфеле
Один объект — одна стратегия. Портфель из нескольких объектов можно собирать ступенчато:
- часть квартир — под перепродажу, чтобы наращивать капитал
- часть — под долгосрочную аренду для базового денежного потока
- один-два объекта — под посуточку, если готовы к более активному управлению или есть сильная управляющая компания
Такой подход снижает зависимость от одного рынка и одного сценария.
Как выбрать страну и объект: на что смотреть помимо красивых рендеров
По стратегиям выделены типичные преимущества зарубежных рынков, на которые стоит опираться при выборе страны и проекта:
- Беспроцентная рассрочка до конца строительства. Вход с небольшим первым взносом и понятным графиком платежей.
- Простая покупка и оформление сделки. Минимум бюрократии, электронные реестры, быстрые регистрации прав.
- Демократичная налоговая система. Низкие налоги на доход от аренды и капитал, отсутствие налога на имущество в базовом сценарии или мягкие ставки.
- Рост рынка недвижимости. Плавный рост цен в валюте за счет спроса со стороны локальных жителей, релокантов и инвесторов.
- Высокий поток туристов и эмигрантов. Поддержка загрузки при посуточной аренде и стабильный спрос при долгосроке.
- Возможность удаленной покупки и оплаты, в том числе в криптовалюте. Покупка без личного присутствия, сделки по доверенности, гибкие варианты расчетов.
По сути, вы смотрите не только на квартиру, но и на «машину» вокруг нее: законы, налоги, спрос, качество застройщиков.
Минимальный чек-лист перед входом в стратегию
Перед тем как подписывать бронирование или договор, полезно пройтись по базовому чек-листу:
- Консультация эксперта по недвижимости.
- Застройщик. Опыт, реализованные проекты, репутация среди коллег по рынку.
- Стратегия выхода. На каком этапе вы планируете продавать или начинать сдачу, кому будете продавать, как устроена переуступка.
- Цифры. первый взнос и ежемесячные платежи прогноз доходности (аренда / перепродажа) налоги при продаже и аренде стоимость ремонта, мебели, управления
- Юридика. Тип договора, регистрация права собственности, нюансы для нерезидентов.
- План Б. Что вы будете делать, если продать по плану не выйдет: оставить под аренду, переложить в другой объект, пересмотреть горизонт.
Итог: стратегия важнее страны, но страну и объект все равно нужно проверять
Стратегии инвестиций в зарубежную недвижимость можно упростить до 4 базовых сценариев:
- зайти по низкой цене и выйти на росте стоимости
- купить доходный объект под долгосрочную аренду
- взять апартаменты под посуточную модель с управляющей компанией
- делать флиппинг: заходить в уставшие или недооценённые объекты, ремонтировать и быстро перепродавать
Дальше вы уже подбираете страну, город, комплекс и конкретную планировку под выбранный сценарий, считаете цифры и тестируете первый объект.
Если хотите разобрать свой бюджет, цели и подобрать стратегию с конкретными проектами на пресейле или уже построенными домами, можно оформить заявку на консультацию и подбор объектов
Телеграм канал для предпринимателей, фрилансеров и инвесторов
Телеграм канал с лучшими объектами недвижимости в Грузии, ОАЭ и других странах.
У вас есть квартира в Грузии и нужно её продать, в Тбилиси, Батуми или дистанционно из другой страны? В статье разберем, как продать квартиру в Грузии в 2025 году: налоги, доверенность, безопасная схема расчетов и реальные сценарии для русскоязычных владельцев, которые хотят быстро и выгодно продать недвижимость.