Ипотека при ставке 15%: дорого это или нет?

Дисклеймер: это не инвестиционная рекомендация, а разбор модели. Считаем в Excel по формуле приведённой и будущей стоимости.
Можно поиграться с ипотечным калькулятором

1. Исходные параметры

Для наглядности зафиксируем:

Таким образом, 50 000 ₽ - это верхняя граница, от которой зависит размер кредита

2. Как ставка влияет на доступный размер кредита.

При фиксированном платеже 50 000 ₽ и ставке 9% нам доступна квартира за 6,9 млн (Первоначальный взнос 1,4 млн + ипотека 5,5 млн).:

3. Переплата и итоговая стоимость владения

Со ставкой 9%, за 20 лет процентные выплаты составят ~6,4 млн.

Итого затраты покупателя:

1,4 млн (ПВ)

+ 5,5 млн (тело кредита)

+ 6,4 млн (проценты)

= 13,3 млн

Фактически - около двух текущих стоимостей квартиры:

4. Но что будет со стоимостью самой квартиры?

FV = 6,9 млн × (1,06)^20 ≈ 20,4 млн

Даже с переплатой ~13,3 млн квартира оказывается дороже: разница - примерно +7 млн.

Вывод: при умеренных ставках ипотека может быть финансово оправдана:

5. Вывод:

Ставка влияет на покупательную способность сильнее, чем цена. Разница между 9% и 15% - это почти - 40% кредита.
При ставках до 12-14% инфляция частично компенсирует переплату.
При ставках 17 - 20% ипотека вредна
При высокой ставке имеет смысл:

расширять географию поиска (за мкадом тоже есть жизнь),
искать льготные программы,
ждать нормализации ставок (можно не дождаться или цены вырастут на фоне падения ставок)
копить денег на депозите для ПВ