Кто в 2026 году потеряет на недвижимости, а кто удвоит капитал

Два брата. Оба получили по 5 миллионов рублей в наследство в начале 2024 года. Оба решили вложить в недвижимость. Первый купил однушку в новостройке под Москвой в ипотеку под 18%. Платит 85 тысяч в месяц, сдает за 35 тысяч. Доплачивает из своего кармана 50 тысяч каждый месяц. За год — минус 600 тысяч рублей. Квартира подешевела на 8% из-за падения спроса. Итог: потерял около миллиона за год.

Второй вложил те же деньги в краудинвестинговый проект — реконструкция офисного здания в центре города. Доходность — 28% годовых. За год заработал 1,4 миллиона чистыми. Без головной боли с арендаторами, ремонтами и ипотекой.

Разница между ними — 2,4 миллиона рублей за один год. При одинаковом стартовом капитале.

2025 год станет переломным для рынка недвижимости в России. Одни инвесторы потеряют десятки процентов капитала. Другие — удвоят и утроят свои вложения. И разница между ними — не в сумме денег на старте. А в понимании того, как устроен рынок прямо сейчас.

Давайте разберёмся, кто окажется в проигрыше, а кто — в выигрыше.

Что происходит:

За последний год медианная стоимость квадратного метра в новостройках составила 181 тысячу рублей, увеличившись на 11,6%. Звучит как рост? На самом деле это ловушка.

С июля 2024 года закрылась программа льготной ипотеки на новостройки, а условия семейной и IT-ипотеки были значительно скорректированы не в лучшую сторону. Ключевая ставка ЦБ — 21%. Рыночная ипотека — 18-20%.

Реальная история:

Анна из Казани купила двушку в новостройке за 6 миллионов под 19% годовых в феврале 2024. Ежемесячный платёж — 102 тысячи рублей. Сдать удалось за 45 тысяч. Она доплачивает 57 тысяч из зарплаты каждый месяц.

Через год квартира всё ещё не сдана (задержка от застройщика). Аналогичные квартиры в том же ЖК на вторичке уже продаются за 5,2 миллиона — на 800 тысяч дешевле. За год Анна доплатила банку 684 тысячи рублей. Общий убыток — 1,5 миллиона рублей.

Почему это происходит:

Возможны колебания цен на новостройки в пределах 10-15% в сторону понижения из-за падения спроса и перенасыщения рынка. При ставках 18-20% математика убийственная: чтобы покрыть платежи арендой, нужна доходность 20%+ годовых. Но реальная арендная доходность в России — 4-6% годовых.

Вы не зарабатываете. Вы кормите банк своими деньгами, надеясь на рост цен. А цены падают.

Что происходит:

Пока ставки высокие, цены будут плавно снижаться из-за низкого спроса, в лучшем случае — останутся на нынешнем уровне.

Реальная история:

Игорь купил трёшку на вторичке в Екатеринбурге за 8 миллионов в апреле 2024 года, планируя продать через полгода с наценкой 15%. Классическая спекуляция — купил дешевле, продал дороже.

Сейчас декабрь 2025. Квартира выставлена за 7,5 миллионов — и никто не покупает. Последнее предложение — 7 миллионов. Игорь уже согласен продать без прибыли, лишь бы вернуть вложенное. Потеря: 1 миллион + расходы на сделки и налоги.

Почему это не работает в 2025:

Спрос снизится — он начнёт восстанавливаться, когда ипотечные ставки вернутся к 9-12% годовых, но это произойдёт точно не в 2025-м. Без ипотеки рынок мёртв. Покупают только те, у кого есть наличные. Таких — единицы.

Продавцы как раньше готовы к скидкам в пределах 5-10%, сейчас медиана выросла до 7-8%. Но даже со скидкой продать сложно. Рынок перенасыщен предложением.

Что происходит:

Многие покупают квартиры «под сдачу», не считая реальную доходность.

Реальная история:

Светлана купила студию за 3,5 миллиона в Новосибирске. Рассчитывала сдавать за 20 тысяч в месяц. Доходность — 6,8% годовых. Звучит неплохо.

Реальность: квартира простаивала 2 месяца в году. Арендаторы задерживали платежи. Пришлось делать ремонт после очередного жильца — 80 тысяч. Коммунальные, налоги, управляющая компания — ещё 45 тысяч в год.

Реальная доходность: 3,2% годовых. При инфляции 9-10% она теряет деньги каждый год.

Сравним с банковским вкладом:

Те же 3,5 миллиона на депозите под 18% принесли бы 630 тысяч рублей за год. Без головной боли, без рисков, с ежедневной ликвидностью.

Светлана со своей квартирой заработала 112 тысяч (с учётом всех расходов). Разница — 518 тысяч рублей упущенной выгоды.

Что происходит:

Пока жилая недвижимость стагнирует, коммерческая показывает рост. Москва и Санкт-Петербург показывают опережающие индикаторы в пользу роста офисной и коммерческой недвижимости.

Реальная история:

Дмитрий вложил 500 тысяч рублей в краудинвестинговый проект — строительство торгового центра в спальном районе Казани. Срок — 24 месяца. Прогнозируемая доходность — 32% годовых.

Проект завершился досрочно (22 месяца). Якорные арендаторы (Пятёрочка, Fixprice, аптека) заключили договоры ещё до открытия. Объект продан инвестфонду с премией.

Дмитрий получил 660 тысяч рублей на выходе. Чистая прибыль — 160 тысяч за 22 месяца (29% годовых).

Почему это работает:

Коммерческая недвижимость через краудинвестинг даёт доходность 12-17% годовых в среднем, что в 2-3 раза выше арендной доходности жилья (4-6%).

Минимальный вход — от 50 000 до 300 000 рублей. Не нужно миллионы. Не нужна ипотека. Не нужно самому искать арендаторов, делать ремонты, судиться с жильцами.

Профессиональная команда делает всё за вас: покупает объект, ищет арендаторов, управляет, продаёт. Вы получаете свою долю прибыли пропорционально вложению.

Что происходит:

При смягчении условий можно ожидать ускоренного восстановления активности, особенно в районах с удобной логистикой и развитой инфраструктурой.

Реальная история:

Сергей продал бизнес за 12 миллионов в мае 2024 года. Вместо того чтобы вкладываться в новостройки, он купил трёхкомнатную квартиру в сталинке в центре Москвы за 10 миллионов. Без ипотеки. С небольшим ремонтом — ещё 1,5 миллиона.

Декабрь 2025: аналогичные квартиры в соседних домах продаются за 13-14 миллионов. Сергей уже в плюсе на 1,5-2 миллиона. Плюс сдаёт за 120 тысяч в месяц (1,44 миллиона в год).

Общая доходность: около 25% за полтора года.

Почему это работает:

Качественная вторичка в хороших локациях (центр, удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура) всегда в цене. Когда ипотечные ставки снизятся, именно на такие квартиры хлынет отложенный спрос.

Покупка за наличные позволяет избежать переплаты банку и даёт возможность торговаться — скидки сейчас составляют 7-8%, в отдельных случаях до 20-25% при срочных продажах.

Что происходит:

Не у всех есть миллионы на покупку квартиры. Но зарабатывать на недвижимости могут и те, у кого 100-500 тысяч рублей.

Реальная история:

Ольга вложила 300 тысяч рублей в закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) недвижимости. Фонд владеет портфелем из 15 коммерческих объектов: торговые центры, офисные здания, складские комплексы.

Доходность за 2024 год — 14,2%. Ольга получила 42 600 рублей дивидендами. Плюс стоимость пая выросла на 8%. Общая доходность — 22,2%.

При этом ей не нужно было:

Всё это делает профессиональная управляющая компания. Она получает свою комиссию (обычно 1-2% от стоимости активов), но результат всё равно выше, чем у частного инвестора.

Прирост цен на новостройки в 2025 году может составить 6-8% против 11% в 2024 году. Динамика цен на вторичном рынке будет околонулевой.

Это означает:

Новостройки: цены вырастут, но медленнее инфляции. Реальная стоимость будет падать. Покупать в ипотеку под 18% — убыточно.

Вторичка: цены стабилизируются или немного упадут. Хорошее время для покупки за наличные в расчёте на рост через 2-3 года, когда ипотека станет доступнее.

Коммерческая недвижимость: продолжит показывать высокую доходность благодаря стабильному спросу от бизнеса и дефициту качественных площадей.

Когда жилищные кредиты станут более доступными и на рынок выйдут ипотечные покупатели, можно ожидать существенного роста спроса, который спровоцирует подорожание. Но это произойдет не завтра и не послезавтра.

Проигрывают в 2026:

Выигрывают в 2026:

Если у вас есть 500 тысяч — 5 миллионов рублей и вы думаете о недвижимости:

НЕ покупайте:

РАССМОТРИТЕ:

Главное правило: не вкладывайте все деньги в один объект. Лучше 5 проектов по 200 тысяч, чем один на миллион.

Недвижимость — это не «безопасная гавань» в 2025 году. Это рынок, где можно как удвоить капитал, так и потерять 30-40% за год. Разница — в понимании механики и выборе правильной стратегии.

Если интересна доходность 35% в недвижимости и вход в сделки от 50 000 рублей, можно вместе со мной: https://t.me/+vgfytI0zc4gzOTgy

В канале я разбираю конкретные проекты, показываю реальные кейсы и делюсь стратегиями, которые работают прямо сейчас. Без воды, только цифры и практика.

Там же я регулярно публикую:

Подписывайтесь — и узнаете, как обычные люди с обычными зарплатами зарабатывают на недвижимости больше, чем на основной работе. А ещё там можно задать мне вопрос напрямую и получить честный ответ без продаж и манипуляций.

Встретимся в канале! 👋

P.S. А в следующем посте расскажу, почему большинство риелторов скрывают от клиентов информацию о краудинвестинге — и сколько на этом теряют обычные покупатели. Будет жарко.