Представим ситуацию, вы приобрели земельный участок (или унаследовали), на котором стоит ветхий, но зарегистрированный в ЕГРН дом. Верным решением было бы не ремонтировать его, а снести и возвести новый, планировка которого была бы основана на Ваших желаниях и предпочтениях.
Как у добросовестного собственника, у Вас возникают вопросы:
- Как же законно снести данную постройку?
- Какая процедура сноса?
В данной статье, раскроем данную тему подробнее.
Прекращение права собственности
В соответствии с действующим законодательством (п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ), право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В частности здание, сооружение, объект незавершенного строительства можно снести. Но их данного правила есть исключения. Так невозможно уничтожить земельный участок как природный объект, нельзя уничтожить и помещение или машино-место в отдельности от постройки или той ее части, в пределах которой они расположены.
1. Фактический снос объекта (частного дома)
Согласно п. 19 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ), под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). Следовательно жилой дом (многоквартирный и индивидуальный) является капитальным объектом строительства.
В соответствии с п. 14.4 ст. 1 ГрК РФ, снос объекта капитального строительства - ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства, в том числе его частей.
В силу ч. ст. 55.30 ГрК РФ, снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика, на основании решения суда или органа местного самоуправления.
В целях сноса объекта капитального строительства застройщик или технический заказчик обеспечивает подготовку проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства в качестве самостоятельного документа (ч. 2 ст. 55.30. ГрК РФ).
Однако данное правило не распространяется для сноса следующих объектов (ч. 3 ст. 55.30 ГрК РФ, п.1-3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ):
- гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
- жилого дома, садового дома, хозяйственных построек на садовом земельном участке;
- объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства в рамках Долевого участия в строительстве);
- объектов, не являющихся объектами капитального строительства.
2. Проведение кадастровых работ
После фактического сноса объекта необходимо провести кадастровые работы. В связи с чем Вы заключаете договор подряда на проведение кадастровых работ (ч. 4.1 ст. 1, ч. 1 ст. 35 Закона о кадастровой деятельности).
Кадастровые работы может провести и кадастровый инженер, который является штатным работником организации, если эти работы проводятся для ее нужд. В этом случае заключение договора подряда не потребуется (ч. 1.1 ст. 35 Закона о кадастровой деятельности).
В результате проведения кадастровых работ Вы получите акт обследования, подтверждающий, что объект недвижимости снесен (ч. 1 ст. 23 Закона о госрегистрации недвижимости, ст. 37 Закона о кадастровой деятельности).
3. Регистрация прекращения права собственности и сснятие недвижимости с кадастрового учета
Далее нужно снять объект с кадастрового учета и прекратить право собственности. Прекращение права собственности и снятие объекта с кадастрового учета осуществляется одновременно (п. 3 ч. 3 ст. 14 Федерального закона №218 от 13.07.2015 «О госрегистрации недвижимости»).
Для проведения данной процедуры Вы обращаетесь в государственный орган (Росреестр) с заявлением и необходимыми документами, а именно:
с актом обследования, подготовленный кадастровым инженером по результатам проведения кадастровых работ (п. 7.4 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости);
Если акт помещен в электронное хранилище, то представлять его не нужно, достаточно указать в заявлении его идентифицирующий номер.
с доверенностью и иными документами, подтверждающими полномочия представителя.
Снятие объекта с кадастрового учета и госрегистрация прекращения прав на него подтверждаются выпиской из ЕГРН, так как только ей удостоверяются государственный кадастровый учет, возникновения, изменения или перехода вещных прав (ч. 1 ст. 28 ФЗ от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).
Обратите внимание на графу «Статус записи об объекте недвижимости». В ней будет указано, что объект снят с кадастрового учета, и отражается дата его снятия (ч. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации недвижимости, п. п. 56, 138 Приложения № 13 к Приказу Росреестра от 04.09.2020 № П/0329, п. 38 Административного регламента, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278).
Выписку вам выдадут, если вы не отказались от ее получения при заполнении заявления (п. 247 Административного регламента, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278).
Вывод
Фактический снос здания не ведет к прекращению права собственности, в связи с чем Вам необходимо оформить юридический снос, для чего необходимо провести кадастровые работы и обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении права собственности.
Если у Вас еще остались вопросы по сносу частного дома или Вам нужна правовая помощь, то Вы можете обратить в ПячИнсайд.
Контакты:
✉ E-mail: [email protected]
📱Тел. +7 (977) 802-00-41