Как ужиться с арендодателем, если он – государство

Вы решили начать дело, для этого арендовать землю у государства. Муниципалитет готов заключить с вами договор.

На что обратить внимание при его заключении?

Как не оказаться в ситуации, когда вас внезапно попросят освободить арендуемый земельный участок?

На каких основаниях арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Наиболее уязвимым типом договора считается договор заключенный или возобновленный на неопределенный срок. В юридической практике часто случается: срок действия соглашения истек, но стороны «исключительно по дружбе» продолжают выполнять свои обязательства: один платит и работает на земле, второй плату принимает, и разрешает пользоваться своей собственностью. В данном случае тот, кто «платит и работает» не защищен совершенно: арендодатель может расторгнуть договор в любой момент, направив письменное предупреждение за три месяца.

Наиболее стабильным типом договора считается долгосрочный, заключенный на срок более 5 лет. Такой договор, может быть, расторгнут только при существенном нарушении арендатором условий договора и только в суде.

Краткосрочный договор аренды, заключаемый на срок до 5 лет «по шкале уязвимости» находится в районе твердой восьмерки, если считать от ноля до десяти. Этот вид соглашения рискованный, он может быть расторгнут в одностороннем порядке, без решения суда. Оснований можно найти достаточно, расскажу о наиболее часто встречающихся в моей практике.

Например, человек взял в аренду земли сельхоз назначения. За три года ничего на них не вырастил, однако возвел несколько построек. Налицо нецелевое использование земель. Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, даже если постройки – суперсовременный элеватор под будущие урожаи зерна. Убытки возмещать никто не будет.

Также государство вправе забрать земли, если в течение трех лет они остались нетронутыми.

Или же наоборот, «тронутыми» настолько мощно, что почва перестала быть похожей на себя: не родит, пересушена удобрениями, испорчена и выхолощена. Если арендодатель решит, что пострадала окружающая среда, и снизилось плодородие земель, так как им не был обеспечен надлежащий уход, он вас с этой земли попросит.

Кстати, об элеваторе. Даже если вы построите его после того, как все заколосится, но забудете согласовать строительство с арендодателем – последний вполне может попросить вас покинуть территорию, потому что вы возвели незаконную постройку.

Кратковременный договор аренды можно расторгнуть «без суда и следствия» если вы попустите всего два платежа. Несвоевременная оплата довольно частая причина одностороннего расторжения этого типа договоров.

Также арендодатель может внести в краткосрочный договор (и необязательно мелким шрифтом) дополнительные условия, которые позволят ему расторгнуть сделку в любое время практически по собственному желанию. Например, вписать возможность расторжения соглашения за однократное невнесение арендной платы в установленный срок.

В законодательстве нет конкретного перечня существенных нарушений. «Тяжесть» нарушения определяет суд, после рассмотрения всех обстоятельств дела. При этом суд будет оценивать:

- Характер и масштаб нарушения;

- Степень вины нарушителя;

- Последствия нарушения для другой стороны;

- Наличие (или отсутствие) уважительных причин.

Чаще всего юристы сталкиваются с несвоевременной уплатой аренды. Это нарушение в большинстве случаев суды признают существенным, и даже быстрое погашение задолженности до (или во время) судебного заседания не обязательно приведет к сохранению договора. Напомним, иск арендодатель может подать после двукратной неуплаты.

Существенным нарушением считается полное бездействие человека на арендованном им участке, или же использование участка для целей, в договоре не прописанных.

В этом случае, прежде чем вынести вердикт, суд детально изучит условия соглашения, посмотрит, пописаны ли в нем сроки реализации проекта, возведения построек, и т.д. Если конкретных сроков в договоре нет, то через три года арендатор будет обязан привести уважительные причины бездействия.

В случае возведения несанкционированных построек никакие оправдания не помогут.

Повреждение или уничтожение земельного участка или возведение на нем объектов без согласования с арендодателем, также повлечет расторжение договора. Недопустима передача участка в субаренду или передача прав по договору.

Арендаторам земельных участков, принадлежащих государству, рекомендуется предпринять следующие шаги, чтобы защитить свои интересы:

* Внимательно изучить условия договора аренды и убедиться в понимании всех прав и обязанностей.

* Регулярно оплачивать арендную плату и выполнять другие обязательства в соответствии с договором.

* Надлежащим образом использовать земельный участок по его целевому назначению.

* Рассмотреть возможность получения юридической консультации перед подписанием договора аренды.

* Сохранять документацию, подтверждающую выполнение вами обязательств по договору. Расторжение договора аренды земельного участка, принадлежащего государству, может иметь серьезные последствия для бизнеса. Понимая основания для расторжения и предприняв необходимые меры предосторожности, арендаторы могут защитить свои интересы и обеспечить стабильное владение земельным участком.