Как мы спасали ресторан от аренды за 48 часов

Часть 1: Срочная подготовка заключения для ресторанного бизнеса по вариантам расторжения долгосрочной аренды в условиях пандемии.

В закладки

Меня зовут Роман Щербинин, я адвокат, старший партнёр коллегии адвокатов «Железников и партнёры», руковожу гражданско-правовым направлением. Моя основная специализация — суды. Но из-за коронавируса суды закрыты, зато у наших доверителей дел и проблем непочатый край, и мы не можем остаться в стороне. Я решил рассказать про актуальный кейс.

Коронавирус, аренда, общепит – ну что может быть злободневнее, да?

Общие сведения:

Кто: «Фиделити»*

Что: Общепит – 7,5 лет организует в бизнес-центре питание для офисных работников

Где: 1500 кв. метров в крупном московском БЦ

Бизнес-данные:

  • Штат компании – 29 человек.
  • Ежегодный оборот – около 110 млн рублей.
  • Ежемесячная аренда – 1,9 млн рублей, ежегодная – 22,8 млн рублей.
  • За время работы заплачено арендных платежей – около 170 млн рублей.
  • Договор аренды долгосрочный, до 2025 года, без права одностороннего расторжения арендатором.

Хронология

В феврале 2020 года выручка компании стала падать, к середине марта обвалилась на 90%. С 28 марта власти закрыли весь московский общепит на неделю, затем продлили запрет до конца апреля. Работники отправились по домам, а гендиректор направил арендодателю письмо с просьбой определить арендную плату в процентах от выручки или предоставить арендные каникулы на время вынужденной приостановки. Собственник помещения проигнорировал письмо.

Вот на этом этапе присоединились мы. Руководство «Фиделити», имея 5-летний опыт работы с нами, обратилось ко мне за советом и помощью. Ситуация для них была нетипичная: всегда казавшийся адекватным арендодатель вдруг ушел в глухой игнор, распоряжения властей носили хаотичный характер, во всем была неопределенность, ответственность по текущим платежам работникам и контрагентам никто не снимал. Поэтому изначальная задача была сформулирована клиентом так: «Помогите принять решение, что делать дальше с арендой, как правильно общаться с собственником помещения, можем ли мы все-таки попытаться расторгнуть договор по форс-мажору и снизить убытки».

Нам нужен план

Мы понимали, что клиенту нужно дать четкий план действий, откорректировали задачу и сформулировали ее следующим образом: «описание возможных вариантов расторжения (прекращения) арендатором долгосрочного договора аренды недвижимого имущества, в условиях приостановленной работы арендатора (допустимые способы, риски, рекомендации)». Дополнительно договорились, что по итогам подготовки заключения мы сделаем подробную «дорожную карту», а также необходимые документы и, если понадобится, сопроводим весь процесс.

Перед нами стояла задача быстро проанализировать договор аренды, определить возможные варианты его расторжения (прекращения) и изложить это максимально кратко в доступной для клиента форме. Помощь в этой ситуации должна была быть скорой — мы обозначили себе само—дедлайн в 48 часов. И приступили к работе.

А что в законе?

Пришлось стряхнуть пыль с полумертвых норм Гражданского кодекса, с которыми в повседневной практике юристы сталкиваются крайне редко, — ст. 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств), ст. 620 ГК РФ (невозможность использования предмета аренды), ст. 416, 417 ГК РФ (невозможность исполнения на основании акта госоргана). И с первого взгляда, ни одна из перечисленных статей идеально не подходила под нашу ситуацию, а применение ст. 451 ГК РФ вообще было запрещено условиями договора. И, все-таки, из двух оставшихся вариантов мы решили сконцентрироваться на «невозможности исполнения договора».

Pro et Contra

Очевидный плюс выбранного варианта — в используемой статье речь идет о прекращении договора, а не о его расторжении. Это исключает штрафные санкции для арендатора и снимает необходимость уведомлять арендодателя заранее, в установленный договором срок и подписывать с ним соглашение о расторжении.

Кроме того, договор аренды жестко регламентировал вид разрешенного использования арендованного помещения – размещение ресторана, а Указ мэра Москвы приостановил осуществление деятельности общепита, что было прямым попаданием в условия ст. 417 ГК РФ.

Но минусы выбранного варианта тоже были мощные. Так, по этой категории споров почти отсутствует судебная практика. Точнее она есть, но актуальная для «мирного» времени, когда никто даже в самых пессимистичных прогнозах не мог предвидеть коктейль из пандемии, девальвации рубля, падения цен на нефть и мирового финансового кризиса. И в данный момент юристы могут только предполагать, как суды будут квалифицировать прекращение арендных отношений со ссылкой на ст. 416, 417 ГК РФ.

Второй серьезный минус — это неопределенный срок властного запрета на работу общепита. Применяемая статья ГК РФ устанавливает, что прекращение договора происходит в силу абсолютной (перманентной) невозможности его исполнения. А текущая невозможность носит временный характер, ведь рано или поздно московским ресторанам разрешат начать работать. И это дает право лишь получить отсрочку по оплате аренды.

Как быть в этой ситуации?

Как временный запрет переквалифицировать в абсолютный? Все оказалось на поверхности – по прогнозам аналитиков 50—70% ресторанных бизнесов не переживут сегодняшнюю дикую турбулентность. Причины просты – они не имеют такого запаса прочности, который позволил бы им несколько месяцев платить зарплаты сотрудникам, налоги, аренду в условиях нулевой выручки. Для многих ее резкое снижение в феврале — начале марта уже было гибельным.

Наш клиент в этом смысле не исключение, его рентабельность в хорошие времена была в нижней границе рынка. А начиная с января 2020 года, ресторан погружался в пучину убытков. Его баланс на 28 марта 2020 был уверенно отрицательным. И месяц апрельского простоя превращал нашего клиента в безнадежного банкрота и становился последним для его коммерческой деятельности, а значит конкретно для него запрет становился абсолютным. Оставалось только подтвердить это документально, поэтому мы обстоятельно подошли к формированию перечня возможных доказательств для обоснования выбранной позиции.

Да, эта позиция не безупречна и, я уверен, что среди коллег найдутся критики. Более того, на месте юристов арендодателя я бы сформулировал вполне внятную контрпозицию. Но, согласитесь, для бизнеса сидеть и ждать у моря погода, еще глубже сваливаться в убытки, намного хуже, чем выбрать наиболее подходящий вариант, адекватно оценить риски, собрать доказательства и действовать.

Подготовка заключения

Она заняла больше времени, чем мы планировали. Был проанализирован большой пласт судебной практики, отработаны все негативные сценарии развития событий и сопутствующие им риски. Через 54 часа с момента начала работы итоговый документ был направлен в «Фиделити». Клиент изучил результат наших трудов, получил развернутую 2-часовую консультацию в режиме конференц-колла и принял решение действовать по предложенному нами алгоритму.

Несмотря на очевидные сложности проекта, нам повезло, что клиент был максимально лоялен, выдал нам значительный кредит доверия, оперативно реагировал на наши запросы о предоставлении документов, внимательно изучил подготовленную нами аналитику и задал много конструктивных вопросов прежде, чем определиться с дальнейшими действиями.

Что дальше?

Но подготовка даже самого идеального заключения – это всего лишь первый шаг на пути к избавлению от убыточной аренды.

Следующий этап – подготовка развернутой «дорожной карты» и необходимых проектов документов:

  • уведомления (письма, заявления) о досрочном прекращении договора аренды;
  • уведомления арендодателю о желании осуществить возврат помещения;
  • акта приема-передачи помещения при прекращении договора аренды.

Указанные документы и сопутствующие технические действия, например, отправка уведомлений и оформление возврата помещения (при отказе собственника его принимать) имеют свою специфику. Уверен, не каждый арендатор знает, как правильно это сделать, поэтому, продолжение следует…

* Название компании и ФИО лиц изменены в силу необходимости соблюдения адвокатской тайны и незавершенности проекта

{ "author_name": "Роман Щербинин", "author_type": "self", "tags": ["\u044e\u0440\u0438\u0434\u0438\u0447\u0435\u0441\u043a\u0430\u044f_\u043a\u043e\u043d\u0441\u0443\u043b\u044c\u0442\u0430\u0446\u0438\u044f","\u043f\u043e\u043c\u043e\u0449\u044c","\u043e\u0431\u0449\u0435\u043f\u0438\u0442","\u043a\u043e\u0440\u043e\u043d\u0430\u0432\u0438\u0440\u0443\u0441","\u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430_\u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u0438"], "comments": 24, "likes": 6, "favorites": 12, "is_advertisement": false, "subsite_label": "legal", "id": 120468, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Wed, 15 Apr 2020 14:28:13 +0300", "is_special": false }
Объявление на vc.ru
0
24 комментария
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
5

Действовать можно как угодно, но главное - результат действий, вы ничего не добились, но записали свои потуги в успешный кейс...имхо преждевременно.

Ответить
3

Анна, мы говорим о найденном пути решения вопроса, по которому мы пошли и который может быть применим к такого рода ситуациям. Волшебной таблетки здесь, к сожалению, не существует, я об этом написал. Но бездействовать - не вариант. 

Ответить
1

Думаю, автор не зря написал, что "продолжение следует..."

Ответить
0

Дак это же любимая история юриста: там суд выиграл, а то, как решение исполнено, уже никого не волнует.

Ответить
3

Это реклама. Много красивых слов, но мало разумного смысла.

Ответить
0

Рад, что вам понравились слова, мы старались. А количество разумного смысла сможет оценить суд, если до него дойдёт дело. 

Ответить
2

Так может сначала надо дождаться решения суда, а не вываливать на читателей всю эту рекламную ахинею?

Ответить
2

Сергей, возможно, для вас, как для адвоката и кандидата юридических наук, я никаких секретов не открыл и вы не нуждаетесь в советах о том, как прекращать договор аренды. Но, уверен, что для бизнесменов-арендаторов моя статья несёт практическую пользу. И вопрос у них «здесь и сейчас», и он не ждёт, пока сформируется судебная практика, им нужно минимизировать свои убытки. Кстати, если у вас есть какой-то рабочий совет для расторжения (прекращения) долгосрочной аренды, расскажите, буду признателен за ликбез.

Ответить
1

Если арендодателя уведомить о "недостаточности имущества и неплатежеспособности", и разъяснить ему, что в случае банкротства все текущие платежи, совершенные за 3 месяца до принятия судом заявления о банкротстве, и после, могут быть (и будут) оспорены арбитражным управляющим, немного отрезвят арендодателя. При том, что невозможность в ближайшее время сдать в аренду вакантную площадь по текущим ставкам практически гарантирована... Простая математика. И еще... Здесь вопрос больше убедительных переговоров, чем юридической процедуры.

Ответить
1

Все так, Алексей, хотя для обывателя совсем не очевидно. Этот аргумент уже в нашей копилке. Я много работаю с ресторанным бизнесом и периодически сталкиваюсь с тем, как топорно реагируют собственники помещений на изменения окружающей среды. 

Ответить
0

Прошло уже около полутора недель с даты публикации поста. Если не секрет, поделитесь пожалуйста информацией (с целью практической пользы арендаторам) - как отреагировал арендодатель, в какой стадии сейчас вопрос, что удалось и что не удалось достичь?

Ответить
2

Александр, рад, что следите за нашей историей. Естественно, процесс получил своё развитие, мы подготовили и направили арендодателю уведомление о прекращении договора и вызове его на передачу помещения. Ответа пока не получили, на связь наш контрагент не выходит. В ближайшее время планирую подготовить очередной пост в продолжение истории с прекращением аренды. В нем расскажу об особенностях уведомления арендодателя и передачи помещения.

С другими клиентами из ресторанного бизнеса проводим переговоры и примирительные процедуры с собственниками помещений. Отрадно, что часть арендодателей конструктивно реагируют на предложения пересмотреть условия аренды. В ряде случаев на этой неделе получилось договориться на арендную плату в виде процента от выручки. На мой взгляд, это чистой воды win-win.

Ответить
0

бла бла бла 

Ответить
0

Очень неплохая реклама. Рекомендую еще обратить внимание и написать в том же ключе статью про ликвидацию различных организационно-правовых форм юридических лиц.
  

Ответить
1

Спасибо, я возьму на вооружение ваш совет!

Ответить
0

Навскидку: помещение передавалось для определенной цели - ресторанный бизнес, не по вине и вне воли арендатора использовать по назначению помещению стало невозможно. есть определенная практика по такому кейсу
То, что представлено здесь это типичное сутяжничество, при всем моем уважении к консалтингу, именно в этом вы хуже инхаусов.

Ответить
1

Практика такая есть, но есть и противоположная практика. Камень преткновения здесь - за что в арендных правоотношениях платит арендатор - за владение ИЛИ за свободное пользование, которое должен обеспечить собственник. И кто несёт риски изменения обстоятельств.
Вот по этой теме интересная позиция есть у немцев, которые публично-правовые ограничения и запреты [Öffentlich-rechtliche Beschränkungen], вызванные пандемией и препятствующие договорному использованию арендованного имущества, предлагают определять как возможный недостаток предмета аренды и на этом основании снижать арендную плату: https://www.goerg.de/de/aktuelles/veroeffentlichungen/23-03-2020/auswirkungen-der-corona-pandemie-auf-die-mietzahlungspflicht-in-gewerbemietvertraegen
Какую позицию по свежим арендным спорам изберут суды, включая Верховный, нам предстоит выяснить в самое ближайшее время. И все мы, и консультанты, и инхаусы, - в этом смысле в одной лодке и будем участвовать в формировании практики.

Ответить
0

Все, что вы пишете это очень круто (без сарказма), как с точки зрения интересной предстоящей практики, так и с точки зрения будущих гонораров от клиента. Однако вы не решаете его вопрос или решаете его через год - полтора. Вы переговоры вели в принципе с арендодателем? с использованием не только юридических кейсов? Я говорю не про досудебную претензию

Ответить
0

Привет Роман, спасибо большое за информацию, знания не бывают лишними, удивительно только как в России граждане агрессивно относятся к юристам, ещё немного и Вас бы покусали. Спасибо Вам за логику действий.

Ответить
0

Это ничего, я человек привычный, большую часть рабочего времени в судах провожу. А там, как некоторые говорят, в воздухе вместо кислорода конфликт.

Ответить
1

Я управляю коммерческой недвижимостью и в основном воюю на другой стороне баррикад, на стороне Собственника, если он не сумасшедший, то основная задача, при нормальном финансовом состоянии арендатора, это конечно договориться в досудебном порядке
. Вы правильно описали сам процесс взаимодействия, за это спасибо.

Ответить
0

Я в своей практике бывал на разных сторонах баррикад. И прекрасно понимаю, что собственникам недвижимости сейчас тоже не сладко, хотя и считается, что они находятся в выигрышном положении. Лучший для обеих сторон вариант - это сесть и постараться конструктивно всё обсудить, раскрыв, по возможности, структуру своих обязательств. В последнее время такой подход стал чаще применяться и приносит хорошие результаты. Но, если все-таки стороны перешли к военным действиям, важно вести их цивилизованно и основательно готовиться - в этом посыл моих публикаций. 

Ответить
0

Приветствую Роман, Вы мне помогли на последнем заседании комитета Думы по новому закону. Алаверды на следующем заседании группы могу показать какой-нибудь документ от Вас, чтобы продвинуть Вас и Вашу компанию. А видео заседания комитета можно посмотреть в ФБ. https://www.facebook.com/alexander.yakubovsky/videos/10216347877066423/?__tn__=%2CdlCH-R-R&eid=ARCvSpr3h0odQREzF-Tm2BNTY_mLDA8edyzOxyi66wjvZv7NBS5G8DI7O6DztKHs_WRijJpSwzyrQGO-&hc_ref=ARTPR9AbwgLyN7zphNqxkmtmLVqafHf9frh1TYAHgIcdD15_Qk5bm9euSwTNxmbS3HA

Ответить
0

Вальдемар, приветствую. Рад, что мои статьи помогли вам в подготовке позиции. Спасибо за ссылку, с удовольствием послушал умных людей, надеюсь, что законотворцам удастся соблюсти баланс интересов и принять качественный документ.

Ответить

Прямой эфир