МЕДВЕЖЬЯ УСЛУГА - ЗАНИЖЕНИЕ

Перефразирую басню Крылова: «Уж сколько раз твердили миру, что занижение цены в договоре при покупке квартиры – это большой РИСК, но только всё не впрок!»

Особенно много таких предложений со стороны продавцов квартир в новых домах, которые продают, не дождавшись минимального срока владения для безналоговой продажи (в зависимости от основания приобретения – это 3 или 5 лет). Занижением цены в договоре они пытаются уйти от оплаты налогов.

Когда мои клиенты робко пытаются меня убедить, что может, и ничего, мы же 2 расписки получим или составим дополнительное соглашение/договор займа, я остаюсь непреклонен, мы так не работаем! Там, где покупка на многомиллионные чеки, риск - неблагородное дело!

На рынке недвижимости я работаю с начала 90-х годов и вижу, как за последние годы на нем произошли огромные изменения при проведении сделок: электронная регистрация, расчеты через аккредитивы и номинальные счета (практически исчезли расчеты через банковские ячейки), а если продавец из «недружественной» страны, то безналичный расчет через специальный счет «С».

Закон о банкротстве и судебная практика добавили свои коррективы в юридическую проверку. Теперь готовим отчеты по поверке не только приобретаемого объекта, но и самого продавца (его супруги).

Из-за таких изменений схема сделки через «занижение» должна кануть в лето!

Соглашаться на такое предложение от продавца - это все равно, что оказывать себе медвежью услугу, которая в итоге нанесет вред самому покупателю.

Какие же неприятности от такой «услуги продавцу» ждут покупателя?

- если в будущем по каким-либо причинам будет инициирован судебный процесс оспаривания данной сделки, покупатель с большей долей вероятности НЕ будет признан добросовестным! Особенно в банкротных делах, ведь он же осознано шел на такую схему сделки. Цена ниже рыночной - риск потери объекта недвижимости;

- если не повезёт и сделка будет признана недействительной, то будет возврат к исходному положению сторон (двусторонняя реституция): значит, продавцу вернется квартира, а покупателю – только та сумма, которая указана в договоре купли-продажи! То, что получено по расписке, иным дополнительным соглашениям, нужно еще доказать;

- неполный имущественный вычет - покупатель может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре. Для Москвы это, возможно, не является существенным, а вот в регионах – ощутимо;

- если покупатель решит продать эту недвижимость раньше минимального безналогового срока владения, то он сможет воспользоваться опцией – уменьшение налогооблагаемой базы на расходы при покупке не в полном объеме, а только в размере суммы, указанной в договоре.

Продавцу с «занижением» тоже не стоит расслабляться. В руках недобросовестного покупателя расписка на разницу между фактической стоимостью и ценой в договоре купли-продажи может стать рычагом давления на продавца со стороны покупателя.

Если налоговая чудесным образом узнает о занижении в договоре (с легкой подачи покупателя или банка), то продавца ждет доначисление НДФЛ и штраф. А если сумма сокрытого налога будет больше 2 700 000 рублей, то здесь уже и уголовная ответственность поджидает!

Я считаю, что добросовестно должны вести себя все участники сделки, в том числе сопровождающие ее юристы/риелторы. Пленум Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 указывает, что добросовестность предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поэтому в своей работе я обхожу стороной подобные схемы с «занижением»! И Вам не советую!

Покупайте и продавайте в радость, а не со страхом риска