Как правильно составить и оформить договор купли-продажи земельного участка
Здравствуйте! Меня зовут Людмила, последние годы моей судебной практики связаны с защитой интересов бизнеса и физических лиц в судах.
Основная часть судебных исков - неисполнение обязательств по договорам. Заключая сделку мы, безусловно, хотим получить максимум гарантий нашего спокойствия. В сделках с недвижимостью это особенно актуально.
Итак, как же правильно составить договор купли – продажи земельного участка, чтобы минимизировать риски оспаривая сделки. … Рассказываю.
🚩 Договор купли-продажи (ДКП) земельного участка обязательно составляется в письменной виде. Это требование закона (ст. 550 ГК РФ).
🚩Что должно быть в договоре?
• предмет договора – земельный участок;
•- цену, которую покупатель должен заплатить продавцу;
- любое другое условие, которое для одной из сторон является важным. Иными словами: все существенные условия, без которых сделка будет считаться недействительной.
Предмет договора. Если это земельный участок – то необходимо указать его кадастровый номер. Это связано с тем, что приобрести можно только тот участок, который прошел государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).
Стоимость покупки необходимо согласовать и записать в условиях сделки. Без этого условия договор будет считаться незаключенным и определить цену участка по сопоставимым ценам согласно п. 3 ст. 424 ГК РФ (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Также в договоре необходимо отразить все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор будет считаться заключенным, если стороны согласуют такие условия или же сторона, которая предложила такое условие, откажется от него (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Дополнительно, но не обязательно.. в договоре можно предусмотреть, какие документы продавец передаст покупателю вместе с земельным участком. Например, кадастровый паспорт, исходный договор купли продажи участка.
При покупке участка в долевой собственности - необходимо обозначить в условиях договора свою долю. По общему правилу собственники земельного участка в долевой собственности имеют равные доли на него.
Однако иной порядок распределения долей может следовать из закона или соглашения между участниками. В соглашении собственники могут установить распределение долей в зависимости от вклада каждого участника (п. 2 ст. 245, 246 ГК РФ).
Нельзя указывать в договоре условия, которые:
- устанавливают право продавца выкупить участок обратно по собственному желанию;
- ограничивают распоряжение земельным участком. Например, запрещают ипотеку или аренду;
- ограничивают ответственность продавца на случай, если третьи лица предъявят права на участок.
Такие правила следуют из части 2 ст. 37 ЗК РФ.
По общим правилам итоговый вариант договора не требуется заверять у нотариуса. Однако из этого правила есть исключения для отдельных случаев. Поэтому перед регистрацией необходимо уточнить, надо ли заверять договор у нотариуса или нет.
Буду рада помочь в решении ваших юридических вопросов!) Обращайтесь!