Налог на недвижимое имущество для бизнеса в 2025 году

С 2025 года налогообложение имущества бизнеса в России остается актуальной и важной темой. Многие компании стремятся минимизировать налоговые издержки, используя законные методы налоговой оптимизации. В данной статье рассмотрим четыре основных подхода к снижению налога на имущество для бизнеса в 2025 году: оспаривание кадастровой стоимости, исключение из постановления 700-ПП и исправление технической ошибки в кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость имущества является основой для расчета налога на имущество. Однако она не всегда отражает реальную рыночную стоимость объекта, что может привести к завышению налоговой нагрузки на бизнес. Поэтому первый и наиболее распространенный способ оптимизации налога — это оспаривание кадастровой стоимости имущества.

Процесс простейший: готовим отчет об оценке рыночной стоимости объекта и подаем исковое заявление в суд. В ходе рассмотрения дела 100% будет назначена судебная экспертиза, расходы по которой лягут на плечи истца – от 183 000р за 1 объект.

Результат экспертизы ляжет в основу судебного решения. По результатам внесения изменений в ЕГРН можно обратиться в налоговую за перерасчетом за периоды 2024-2025 года.

По опыту могу сказать, что процент снижения стал меньше. Если 3-4 года назад можно было получить снижение на 35-50%, то сегодня 15-20% – это уже хорошо.

Таким образом, с учетом расходов на процедуру, данный способ актуален для объектов, кадастровая стоимость которых +/- 200 млн и выше. В противном случае это работа ради работы.

Постановление 700-ПП (Перечень объектов для налогообложения по кадастровой стоимости) — это нормативный документ, в котором перечислены объекты, подлежащие налогообложению по кадастровой стоимости. Попадание объекта в этот перечень означает повышенную налоговую нагрузку для бизнеса.

Исключение объекта из 700-ПП возможно, если он не соответствует критериям для налогообложения по кадастровой стоимости.

Критерии включения для нежилых зданий:

1) Вид разрешенного использования земельного участка под коммерческую деятельность (торговля, общественное питание, офисы, автосервисы и пр.);

2) Фактическое использование объекта под коммерцию более чем на 20%. Подтверждается актом Госинспекции о фактическом использовании. Проверить, есть ли акт в отношении вашего объекта можно тут.

Какие объекты скорее всего получится исключить?

Объекты промышленного, складского, административного значения.

Критерии для нежилых помещений в многоквартирных домах (МКД):

1) Общая площадь нежилых помещений в МКД более 3000 кв.м;

2) Фактическое использование объекта под коммерцию более чем на 20%.

Не редкость ситуации, когда рассчитывая площадь нежилых помещений, в нее включают площади лестниц, технических помещений, лифтовых холлов и пр.

Другой нюанс с актами о фактическом использовании. Часто в них встречаются нарушения.

В случае исключения из 700-ПП в судебном порядке:

– Собственник на УСН освобождается от уплаты налога на имущество за оспоренные периоды;

– Собственник на ОСНО - будет уплачивать налог на имущество исходя остаточной стоимости объекта;

– Собственник Физ. лицо будет оплачивать налог на имущество с пониженной ставкой 0,5% от кадастровой стоимости.

Для простоты понимания: есть удельные показатели стоимости 1 кв.м. Для каждой оценочной группы они устанавливаются свои. Для складов поменьше, для торговых побольше. Теперь представьте, что у вас склад, а посчитали его как торговлю. Явно цена за метр будет сильно выше, а соответственно и налог на имущество.

Проверить оценочную группу своего объекта можно на сайте росреестра в разделе фонд данных.

Обратиться за бесплатной консультацией или узнать больше юридических нюансов о владении коммерческой недвижимостью можно найти в моем канале.