Прекращение договора долевого строительства: от обоюдного согласия до решения суда

Вы совершили покупку жилья за полный расчет наличными денежными средствами, однако неожиданно стоимость квартир пошла вниз и продолжает снижаться.

Можно ли расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги?

Соглашение о долевом участии в строительстве объектов недвижимости (включая ДДУ) допускает аннулирование по взаимной договоренности сторон или при инициативе одной из них. При действующих отступлениях, таких как задержка строительства, радикальные изменения проекта либо существенное нарушение сроков со стороны подрядчика, возможно одностороннее расторжение с обоснованными причинами.

Однако без наличия весомых оснований выход из договорных обязательств возможен исключительно на условиях и в рамках подписанного соглашения.

В судебной практике при определенных обстоятельствах (например, значительное нарушение застройщиком своих обязательств) может произойти поддержка требований дольщиков о расторжении договора с последующим возвратом средств. Тем не менее, такие решения остаются редкостью и требуют тщательного документального подтверждения.

Изменение рыночной стоимости объектов недвижимости само по себе недостаточно для признания основаниями к одностороннему расторжению ДДУ без дополнительных доказательств нарушений со стороны застройщика.

Далее разберем, как наиболее эффективно и законно осуществить процедуру расторжения договора долевого участия с указанием достаточных оснований для одностороннего отказа от обязательств.

Разрыв заключенного ДДУ между сторонами:

При обоюдном согласии участников сделки, включая случаи заключения договора долевого участия (ДДУ), предусматривается возможность его расторжения . Условия и процедура этого процесса определяются договорными обязательствами застройщика: например, дольщик может отказаться от покупки квартиры в строящемся объекте при условии возврата части уплаченных средств не полностью сразу, а поэтапно.

Основания для мирного расторжения ДДУ включают следующие сценарии:

1) Изменение намерений дольщика: желание отказаться от покупки и возврат денежных средств на условиях, предложенных застройщиком.

2) Готовность со стороны застройщика произвести компенсацию без привлечения судебных инстанций.

Однако подобные согласованные расторжения ДДУ крайне редки из-за невыгодности для обеих сторон в большинстве случаев, что обусловлено экономическими соображениями.

При достижении взаимного решения о прекращении договора необходимо:

- Разработать официальное соглашение с подробным описанием механизма и сроков возвращения средств.

- Составить документ в форме, аналогичной исходному ДДУ (обычно письменной).

- Пройти процедуру регистрации данного соглашения в Росреестре. Обычно эти действия выполняет застройщик как сторона, ответственная за юридическую сторону вопроса.

Прекращение ДДУ посредством письменного извещения к застройщику

Возможность одностороннего расторжения договора долевого участия (ДДУ) при условии уведомления застройщика предусматривается в следующих обстоятельствах:

- Задержка сдачи жилья составляет не менее двух месяцев.

- Недостатки, снижающие качество жизни или делающие квартиру непригодной для проживания, остаются без исправления со стороны застройщика. При этом отсутствует уменьшение стоимости договора и отказ в компенсации.

- Установленное несоответствие объекта требованиям качества долевого строительства.

При использовании эскроу-счета к основаниям добавляются:

- Начато банкротство застройщика с открытием конкурсного производства.

- Вступило в силу решение арбитража о ликвидации компании-застройщика.

- Застройщик получил требование от банка о досрочном исполнении обязательств по кредиту и обращении на земельный участок, находящийся в залоге.

Процедура расторжения включает:

1. Направление письменного уведомления застройщику через почтовое отправление с уведомлением о получении.

2. Расчет даты расторжения — это день отправки письма.

3. Обязанность застройщика вернуть средства в течение 20 рабочих дней после расторжения, иначе последует судебное принуждение с начислением штрафа за каждый просроченный день; однако при использовании эскроу-счета неустойки не предусмотрены.

Особо подчеркну, что самостоятельное расторжение договора долевого участия (ДДУ), опираясь исключительно на статью 32 закона "О защите прав потребителей" невозможно – Высший суд Российской Федерации разъяснил недействительность данной нормы в этом контексте.

Для официального завершения процесса необходимо:

- Подать заявление на регистрацию прекращения ДДУ.

- Предоставить сам договор долевого участия и копию уведомления о его расторжении.

- Приложить почтовые квитанции, подтверждающие отправку извещения застройщику.

- Оплатить госпошлину в размере 350 рублей (возможно оплатить через терминал МФЦ).

Расторжение ДДУ через судебные инстанции возможно при следующих обстоятельствах:

1. Сильное замедление или полная остановка строительных работ по сравнению с заявленным графиком, либо явный риск невыполнения установленных сроков.

2. Корректировка проектной документации застройщиком на 5% и более в сторону уменьшения площадей квартир и/или нежилых помещений.

3. Изменение функционального назначения общего имущества или перепрофилирование нежилых зон дома.

4. Наличие специфических условий, закрепленных законодательством либо договором, требующих доказательства в судебном порядке.

Для успешного расторжения договора необходимо подготовить:

- Проектные декларации с первоначальными сроками строительства;

- Экспертное заключение о нарушении сроков или приостановлении строительных работ;

- Документально подтвержденные факты существенных изменений проекта — например, замена кирпичного дома на панельный, отказ от обещанной инфраструктуры, сокращение общей площади жилья более чем на 5%, перепланировка этажей.

Суд примет решение о расторжении ДДУ лишь в случае существенных нарушений со стороны застройщика. Несущественные изменения (например, изменение высоты помещений или отделки) не будут достаточным основанием для удовлетворения иска и могут стать причиной отказа в расторжении договора.

В случае изменения жизненных обстоятельств у покупателя жилья в долевом строительстве (дольщика) либо его решения отказаться от приобретения объекта, когда застройщик категорически против расторжения договора ДДУ, судебный орган с высокой степенью вероятности примет решение в пользу последнего участника соглашения.

Воронежская жительница предприняла шаги к аннулированию ДДУ, известив застройщика о намерении одностороннего прекращения договора под условием возврата средств со снижением в размере десяти процентов от первоначальной стоимости. Однако ожидаемая реакция так и не последовала.

В связи с бездействием строительной компании, женщина обратилась в суд, где предъявила требования:

- о возмещении уплаченных средств;

- о начислении процентов за использование денег;

- о выплате штрафа — 50% от суммы компенсации в пользу истца (что составило бы значительное увеличение);

- а также компенсацию морального ущерба, оценивая её в 10 000 рублей.

Суд частично удовлетворил иск, ограничиваясь выплатой символической суммы за моральный вред — всего лишь 1 000 ₽ и штрафом в размере 500₽. Остальные требования были отклонены.

Апелляционная инстанция подчеркнула, что расторжение ДДУ по инициативе дольщика без согласия застройщика допустимо лишь при наличии существенных изменений личных обстоятельств (финансовых, семейных, здоровья), согласно Гражданскому кодексу. Застройщик не обязан был принимать одностороннее расторжение с условием отступного; по договору он имел право либо принять предложение дольщика, либо отказаться.

В итоге апелляция аннулировала решение суда первой инстанции и полностью отклонила все исковые требования. Высшая кассационная инстанция подтвердила данное решение, оставив его в силе.

Подача иска на расторжение ДДУ без наличия убедительных доказательств нарушений со стороны строительной компании крайне маловероятна. Шансы на положительное рассмотрение дела минимальны — около нулевой отметки. В таких обстоятельствах наиболее разумным шагом станет переоформление прав требования либо ожидание ввода дома в эксплуатацию с последующей продажей квартиры.

В соответствии с законодательством предусмотрены ситуации, позволяющие участнику долевого соглашения (дольщику) досрочно расторгнуть договор участия в строительстве (ДДУ) одним из сторонников без обращения к судебной инстанции и путем простого уведомления застройщика. Так, дольщик вправе воспользоваться этой возможностью при нарушении установленных сроков строительства более чем на 60 календарных дней.

ДДУ может быть расторгнут по взаимной договоренности сторон с условием о выплате неустойки со стороны застройщика. В таких случаях возврат денежных средств не всегда происходит мгновенно, а предусматривает определенный порядок и сроки.

В случае обращения в судебный орган для расторжения договора, дольщик должен обосновать свои требования серьезными основаниями. К примеру, при фактическом остановке строительных работ (заморозка), когда очевидно задержание сдачи объекта и невозможность его своевременного ввода в эксплуатацию. Изменение рыночной конъюнктуры или рост цен на жилье не рассматривается судом как достаточная причина для расторжения договора.

Более предпочтительными вариантами могут стать переуступка прав по ДДУ другому лицу либо ожидание окончания строительных работ и последующая реализация квартиры после получения права собственности, что обеспечивает более гибкие условия и минимальные риски.