Статус добросовестного приобретателя: как получить и что дает
Приобретение недвижимости - это серьезная инвестиция. И важно не только найти подходящий вариант, но и знать, как обезопасить себя от юридических рисков. Один из главных способов защиты - статус добросовестного приобретателя.
Давайте разберемся, что это такое, как его подтвердить и почему без проверки недвижимости не обойтись.
Разбираем понятие “добросовестный приобретатель”
В 302 статье Гражданского кодекса РФ дается определение добросовестного приобретателя. Под ним подразумевается лицо, которое не знало и не могло знать, что приобретает возмездно имущество у лица, не имеющего права отчуждения.
Простыми словами, добросовестный приобретатель недвижимости:
- Выполнил проверку недвижимости и собственника, чтобы убедиться в “юридической чистоте сделки”
- Не участвовал в фиктивной продаже, а приобретал недвижимость за рыночную стоимость
- Не имел умысла нарушить чьи-то права, так как, приобретая жилье, он не выявил проблем с недвижимостью
Почему этот статус важен
Если окажется, что продавец действовал незаконно, то суд может признать сделку недействительной и аннулировать. Однако, если покупатель сможет доказать свою добросовестность, у него появляется шанс сохранить недвижимость за собой.
Рассмотрим на примере:
Человек купил квартиру, а через полгода выяснилось, что недвижимость была продана по поддельным документам. Реальный владелец хочет вернуть жилье и подает в суд. В суде покупатель предоставил отчет о проверке физлица, выписку из ЕГРН или отчет о проверке недвижимости, чеки (естественно все это он выполнял перед сделкой с недвижимостью). И так как проверки и выписка из ЕГРН не обнаружили подлога, суд может признать покупателя добросовестным и оставить квартиру за ним.
Как получить статус добросовестного приобретателя?
Этот статус не оформляют заранее. Он подтверждается только в суде, когда уже возникает спор о праве собственности.
Но вы можете заранее обезопасить себя и предпринять определенные шаги перед покупкой недвижимости, которые помогут минимизировать риски и в случае необходимости будут способствовать тому, что суд присвоит вам статус добросовестного приобретателя
- Проверка недвижимости. Закажите выписку из ЕГРН или воспользуйтесь онлайн-сервисом проверки недвижимости, который формирует отчет на данных из Росреестра. Имейте в виду, что персональные данные собственника будут отображаться, только если он предварительно писал заявление в Росреестр на открытие данных. Для большей надежности проверку недвижимости следует выполнять минимум 2 раза: на этапе обсуждения покупки и непосредственно перед сделкой
- Проверка собственника. Необходимо лишь ввести данные о них, и в кратчайшие сроки вы получите готовый отчет, который содержит информацию о: действительности паспорта, прохождении процедуры банкротства, нахождении в розыске, причастности к экстремизму, долги ФССП и прочие сведения, которые помогут составить представление о продавце и его благонадежности
- Проверка актуальности стоимости. Перед покупкой убедитесь, что цена адекватная. Вы можете самостоятельно промониторить похожие квартиры на сайтах объявлений или воспользоваться сервисом проверки недвижимости, где данный параметр содержится в отчете
- Сохранить чеки. С помощью сохраненных чеков, расписок и платежных документов вы сможете подтвердить, что жилье реально приобреталось и не имела место фиктивная продажа
Компенсация от государства: как поможет статус добросовестного покупателя
Важность этого статуса нельзя недооценивать. Он не только защищает ваше право на жилье, но и может стать основанием для компенсации.
Если суд признал вас добросовестным приобретателем, но, тем не менее, по решению суда квартира отходит собственнику, который подал иск о взыскании, то можно требовать возмещения ущерба через суд.
Как действовать?
После того как вы подтвердили свою добросовестность в суде, подайте иск к виновным лицам. Если суд постановит взыскать компенсацию с продавца, но в течение 6 месяцев судебные приставы не смогут привести постановление в исполнение, вы сможете получить разовую единовременную выплату компенсации от государства.
Размер компенсации законодательством не установлен. Суд решает сам, какая сумма подлежит выплате в каждом конкретном случае.
Важный момент: Государство компенсирует убытки не во всех случаях. Для этого должна быть установлена вина третьих лиц. И действует такая компенсация только в отношении жилого помещения.
Вывод: Проверка недвижимости и собственника - лучшая защита.
Не стоит воспринимать процедуру проверки как формальность, ведь это реальный и действенный способ сохранить свою собственность в случае мошенничества и претендовать на выплату компенсации.
И помните, что чем тщательнее вы подготовитесь к сделке, тем выше шансы, что суд защитит ваши права!